Рынок аренды жилья в нашем городе сегодня вряд ли можно назвать цивилизованным. Далеко не все риелтерские компании и агенты по недвижимости возлагают на себя труд оказывать услуги желающим сдать или снять дом либо квартиру. Большие хлопоты и гораздо более низкие доходы - вот основные причины такого положения вещей.
А как обстоят дела с арендой жилья в других странах. В частности, в США, куда немало наших соотечественников отправляется на учебу, работу, в путешествие.
Наш эксперт - Евгений Борочин, вице-президент строительно-инвестиционной корпорации BENER (г. Бостон, США).
- Желающие арендовать жилье в Америке, как правило, нанимают для этого агента. Между ними подписывается соответствующий договор на оказание услуг, после чего агент подыскивает необходимые варианты. Арендатор жилья в США называется tenant. А владелец жилья (квартиры или дома), арендодатель - landlord.
----------------
Если вас интересует недвижимость за рубежом, посетите сайт NERS.ru, где представлены объявления о продаже и аренде недвижимости от собственников и риэлторских компаний. Там вы также сможете бесплатно разместить свое объявление.
----------------
После подбора вариантов начинаются просмотры, и, если будущего арендатора все устраивает, то заполняется анкета - application. Данная анкета вместе с внесенным первоначальным взносом (платеж подтверждается чеком) передается владельцу сдаваемой недвижимости. Затем хозяин жилья проверяет кредитную историю (credit history) арендатора, его рекомендации (references) от предыдущих арендодателей, если они, кончено, имеются; его доходы (income verification).
- Уточню - а если доход неофициальный?
- Каждому гражданину США присваивается индивидуальный номер - social security number, благодаря которому он, равно как и работающий приезжий, виден, как на ладони, ведь основное предназначение SSN— налоговый учет работников и пенсионный учет. Поэтому получить точную информацию о доходах можно.
(Примечание. Social Security Number — аналог российского ИНН. Номер SSN необходим для открытия счета в банке; для оформления кредита; для получения прав - driver license; для получения социальной и медицинской помощи; для аренды жилья. Понадобится он и для устройства на работу).
Если же говорить о тех, у кого SSN нет, то о таких людях достоверной информации в плане доходов, естественно, нет. Например, это могут быть студенты, для которых существует вариант проживания на кампусе – в общежитии при учебном заведении.
Если же мы говорим о других категориях граждан, то для них возможно привлечение так называемого гаранта: если человек без SSN перестает вдруг платить арендную плату за жилье, то ее вносит за него этот самый гарант. Допустим, та компания, которая взяла на работу данного специалиста.
К тому же, если сотрудник работает по контракту, то работодатель может напрямую оплачивать аренду жилья. В Бостон со всего мира съезжаются специалисты на работу, так что эта практика у нас распространена. И таких арендаторов мы очень любим.
- Вы сказали, что вносится первоначальный взнос за арендуемую квартиру. А каков размер этой суммы?
- Иначе этот взнос называется initial deposit. Он равен месячной арендной плате. Если арендодателя удовлетворили все данные будущего арендатора, все представленные документы прошли проверку, то этот платеж входит в арендную плату – например, он может стать платежом за первый или последний месяц аренды.
- Чем определяются отношения между нанимателем жилья и его хозяином?
- Подписывается lease agreement - договор о найме жилья. Это основной документ, который заключается между арендатором и арендодателем, в нем прописаны все условия найма жилья, перечислены права и обязанности сторон.
По закону нашего штата, арендодатель не может взимать арендную плату больше, чем за три месяца: то есть максимум, что заплатит арендатор, это сумма аренды за первый и последний месяцы и security deposit. Последнее требует пояснения: security deposit - это те деньги, которые вам вернут, когда будете выезжать из квартиры, в полном объеме, если квартира будет в порядке: вы ничего не сломаете и не испортите. В противном случае landlord заберет из депозита сумму, равную стоимости ремонта. Размер данного депозита не может быть больше, чем сумма месячной арендной платы, а вот меньше может быть.
Если же обстановка в квартире дорогая, то есть мы говорим о категории luxury apartments, то вряд ли размер данного депозита, случись что, покроет расходы. В этом случае хозяин жилья может требовать, чтобы tenant приобрел соответствующую страховку. Как правило, такая страховка стоит порядка 200-300 долларов в год.
Желательно чтобы и у хозяина была страховка - insurance. Обойдется такая страховка также порядка 300 долларов в год. На мой взгляд, она просто необходима - случись что, landlord будет отвечать перед пострадавшим своим имуществом.
При аренде жилья может взиматься оплата и за выдаваемые ключи – key deposit (30 (+) долларов, в зависимости от стоимости ключей). Но может быть и по-другому. Например, некоторые арендаторы настаивают на том, чтобы был сменен замок, и тогда они оплачивают и стоимость замка, и проведение необходимых работ.
- У нас часто возникают конфликты из-за того, что арендаторы заводят домашних животных, а хозяева жилья по понятным причинам против этого. А как обстоят дела в США?
- Наличие домашних животных, чаще всего, подразумевает увеличение арендной платы. Ведь, как правило, на животных дополнительно тратится вода и другие ресурсы. Кроме того, животные нередко портят имущество. Поэтому, например, наличие кошки может означать увеличение аренды примерно на 50 долларов в месяц, собака обойдется дороже. Размер оплаты во многом зависит от хозяина недвижимости. Но рынок сейчас таков, что нередко арендодатели отказываются брать жильцов даже с кошками.
- Но ведь можно арендовать дом, а потом завести того же хомячка и никому об этом не сказать.
- Это уже будет нарушением договора (такие моменты в нем прописываются) и может привести к выселению. Такие моменты должны обязательно согласовываться с хозяевами, тем более, если это не частный дом, а кондоминиум, то есть ассоциация (condo association), у которой могут быть правила, просто-напросто запрещающие содержание животных. И тогда, даже если хозяин будет не против, животных заводить будет нельзя.
Стоит упомянуть, что в condo association зачастую действуют правила, которые разрешают содержать домашних животных в квартирах, но при этом имеется список запрещенных животных – тех же собак бойцовских пород, к примеру. И часто в такие списки входят экзотические животные – змеи, крокодилы и пр.
Ну а что касается того, что про хомячка никто не узнает, то, во-первых, хозяин может прийти с проверкой (об этом он должен уведомить за 24-48 часов). К тому же не стоит забывать об особенностях американского менталитета: американцы не хитрят и не мудрят, они, в большинстве своем, говорят так, как есть на самом деле. Поэтому если надо спросить у хозяина разрешение на то, чтобы завести хомячка, они его спросят. И, если им откажут, они не будут нарушать правила.
У нас в практике был случай, когда арендаторам-любителям канареек, пришлось заполнять на них требуемые документы. Это было смешно (какого цвета, как зовут), но зато все соответствовало букве закона – в результате появилось разрешение хозяина на содержание в доме этих птиц.
- А как найти риэлтора, который занимается арендой жилья?
- В США арендой жилья для приезжих занимаются так называемые relocation agencies. Найти их можно по-разному: по Интернету, через своих знакомых. Но проще действовать через знакомых. Как правило, наши соотечественники предпочитают работать с русскоязычными риэлторами.
Учебное заведение или нанимающая вас на работу компания также могут порекомендовать агентства, обеспечивая своих студентов и сотрудников жильем.
В наше агентство часто обращаются россияне, у которых дети учатся в США с просьбой подобрать им жилье. При этом кто-то предпочитает не арендовать жилье, а купить его на время обучения ребенка в колледже (на четыре года). И это является выгодным вложением капитала, ведь стоимость недвижимости за это время вырастает, и потом это жилье можно продать за большую стоимость, и таким образом окупить еще и обучение, или, по крайней мере, какую-то его часть.
- Жилье в США сдается с мебелью или без?
- Чаще всего без мебели. Обычно имеется только кухня с холодильником, плитой, микроволновкой, раковиной, шкафчиками, разделочным столом. Бывают и меблированные квартиры. Но это скорее исключение для местного рынка.
- Кому принадлежит жилье, сдаваемое в аренду: это государственное жилье или частное?
- В основном частное. Государственного жилья практически нет. При учебных заведениях имеются свои общежития, весьма недешевые, но нередко проживание на кампусах является обязательным. Обойдется оно от 1 000 долларов за койку. При этом в комнатах проживает несколько человек. Туда надо завозить свой холодильник, какие-то другие вещи, а на период летних каникул все необходимо будет вывезти: на лето комнаты должны оставаться пустыми. И поэтому те, кто живет в общежитии при учебном заведении, во время обучения въезжают и выезжают. А многие студенты стараются найти более дешевые и комфортные варианты проживания.
- Сколько стоит арендовать квартиру в Бостоне?
- Все зависит от расположения. В центре города, где под боком все магазины, транспортные развязки, центры развлечений, кафе, рестораны и пр., это будут одни цены. А чем дальше от центра, тем будет дешевле, но разница будет не очень существенная. Допустим, в центре Бостона квартира в хорошем состоянии обойдется где-то в 2,500 – 3,000 долларов в месяц. При этом стоит учитывать нюансы: часто в арендную плату включаются холодная, горячая вода и отопление, а вот за электричество практически всегда надо платить дополнительно.
Cогласно закону, вода в стоимость аренды не включается в том случае, если одной семьей арендуется отдельный дом с одним водяным счетчиком. Тогда арендодатель может потребовать дополнительно оплачивать воду.
- Что происходит в случае, если арендные платежи вовремя не вносятся?
- Если хозяин вовремя не получил очередную арендную плату, то уже на следующий день просрочки он имеет право написать письмо арендатору, с требованием, чтобы тот или внес арендную плату (чем скорее, тем лучшее), либо в течение 14 дней покинул данную жилплощадь. Это специальная форма, с помощью которой начинается официальный процесс выселения. Но, как правило, все решается путем переговоров.
Существует такое понятие как «late fee» - неустойка, которая взимается, если просрочка по оплате составляет более 30 дней. Сумма данного штрафа оговаривается изначально в lease agreement. Исходя из нашей практики, она может быть от 25 долларов в месяц.
Само выселение злостного неплательщика (процесс выселения носит название eviction) происходит только через суд. Он может занять и полгода. Юридический процесс чреват последствиями для неплательщика в дальнейшем – во всех анкетах ему придется указывать, что у него имеется судимость. А это может потом помешать снять квартиру, получить кредит и так далее.
- А как происходит выезд арендатора из нанимаемого жилья по окончании срока аренды?
- Когда человек еще только вселяется, то в обязательном порядке он с хозяином осуществляют walk through inspection – проходят по квартире или дому, проверяют работоспособность бытовой техники, сантехники, отопительной системы, смотрят, не отваливаются ли где ручки и т.д. Если находятся неполадки, то landlord должен их устранить в течение 30 дней.
Если же в квартире не работает самое необходимое оборудование (например, унитаз и он единственный), то оно должно быть отремонтировано в течение одного дня. Если этого не происходит, то landlord обязан обеспечить арендатора другим жильем (часто это бывает гостиница) на время ремонта.
Подобная инспекция осуществляется и когда арендатор выезжает. Обычно вначале он вывозит все свои личные вещи, и уже на завершающей стадии приходит, чтобы пройти инспектирование и отдать ключи. Если находятся какие-то поломки, то арендатор (tenant) может осуществить ремонт за свой счет самостоятельно. Тогда после этого снова проводится такая инспекция.
Иногда на выручку приходит security deposit: ремонт проводится за счет этих средств, а оставшаяся сумма возвращается арендатору. В первом случае security deposit возвращается в полном объеме, вместе с теми процентами, которые были начислены, пока он находился на счете в банке. И происходит это не позднее, чем через 30 дней после окончания срока действия lease agreement. Кстати, даже если из security deposit вычитается некая сумма на ремонт, то начисленный банком процент на всю сумму возвращается в полном объеме.
- На какой срок обычно снимается жилье в США?
- Как правило, на год и больше. Если вы захотите снять ту же квартиру на 6 месяцев, то это будет стоить дороже.
- Как оплачиваются услуги агента, помогающего снять жилье?
- Если речь идет о популярных районах, где много желающих снять жилье, то услуги агента оплачивает tenant, арендатор. В этом случае ему приходится вносить плату за первый и последний месяцы аренды, security deposit и комиссионные агента.
Там же, где недвижимость не очень востребована в плане аренды, комиссионные агента оплачивает landlord, владелец жилья. И при этом владелец желает, естественно, сдать жилье как можно на более долгий срок, чтобы окупить понесенные затраты.
Размер комиссионных составляет одну месячную оплату аренды, они расходятся поровну: половина достается агенту арендатора, половина – агенту арендодателя.
Беседовала Наталья Чернышева
Фото: bakler.net
