Современные девелоперы нашли немало «лазеек», как с помощью заключенных с покупателями договоров жилья, увеличить срок сдачи новостройки на неопределенный срок. Сегодня основными договорами приобретения еще строящейся недвижимости выступают договор долевого участия (ДДУ) и договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК).
Срок сдачи объекта в ДДУ
Согласно юридическим понятиям, срок сдачи дома подразумевает срок окончания строительства и сдачу здания на государственную комиссию. При этом, если покупатели жилья воспринимают данный срок, как дату ввода дома в эксплуатацию или время вручения им ключей, то, как говорится, это их проблемы. А иногда в договоре никакого срока, кроме сдачи здания, вообще не указывается.
Но иное дело ДДУ! В соответствии с 214 ФЗ в обсуждаемом договоре срок сдачи объекта по умолчанию понимается как дата передачи хозяевам ключей от квартиры. Как правило, он наступает с отсчета шести месяцев от сдачи дома на государственную комиссию. А «Группа ЛСР», например, определяет дату вручения ключей как срок подачи здания на госкомиссию и дополнительно еще девять месяцев.
В договоре время сдачи объекта должно быть указано как точная дата, обозначающая конечный срок, когда все владельцы квартир получат свои ключи. Если застройщик нарушает эти сроки, то на него будет налагаться штраф. В таком случае неустойка будет определяться как 1/150 от цены недвижимости, умноженная на ставку рефинансирования, составляющую сегодня 8,25%. И такую сумму компании придется заплатить за каждый день просрочки.
К примеру, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то при определении штрафа сначала нужно эту сумму разделить на 150, а затем умножить на 8,25%. В результате застройщик должен выплатить клиенту компенсации 1 650 рублей за каждый день невыполнения своих обязательств. Естественно, строителям выплачивать такие суммы убыточно, поэтому они стремятся сдать дом в эксплуатацию без задержек.
Срок сдачи объекта в договоре ЖСК
Договор ЖСК позволяет определять застройщикам время сдачи объекта достаточно туманно: сразу и не понятно, дом сдается то ли только на госкомиссию, то ли уже на эксплуатацию? Проблема в том, что договорная деятельность по ЖСК ФЗ 214 не регулируется, и компенсации клиентам за срыв сроков выдачи ключей здесь не предусмотрены.
В подобных условиях единственно верным решением является хорошо обдуманный выбор строительной организации и игнорирование сомнительных компаний.
Но чем же ЖСК так привлекает покупателей, если риск по ним несвоевременного получения жилья выше, чем в ДДУ? Обычно выбор в пользу ЖСК отдается из-за более низкой цены квартиры. Поэтому людям, заключившим договор ЖСК, лучше сразу ожидать, что ключи на квартиру они получат от 1 до 3 кварталов позже даты ввода объекта в строй, указанной в договоре.
Причем не стоит думать, что при строительстве ЖСК застройщики всегда специально затягивают сроки их возведения. Нет. К примеру, такие проверенные временем компании как ГК «ЦДС» и ЛенСпецСМУ, работающие с ЖСК, свои обещания перед клиентами по срокам всегда выполняют.
Статья подготовлена по информации от юристов компании «PRO Недвижимость» (http://prn.spb.ru/).
