Адвокат Олег Сухов – «Юридический центр Адвоката Олега Сухова» – рассказал о проблемах получения права собственности на жилье в положенные сроки.
Сегодня около 80% всех дольщиков не могут получить право собственности на жилье в положенные сроки. При этом многие из них не спешат бить тревогу, а предпочитают терпеливо дожидаться ответа от застройщика, тем самым рискуя лишиться квартиры. О причинах, по которым застройщики не оформляют право собственности, и о том, как выглядит практика его получения через суд, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).
Обещанного два года ждут
После завершения строительства дома, жильцы рассчитывают на оформление собственности в течение пары месяцев. Если ожидания не оправдываются, будущие владельцы лишаются возможности распоряжаться недвижимостью: продать ее, подарить, отдать в залог, провести иную сделку. Кроме того, пока квартира фактически не принадлежит дольщику, ее могут продать за долги застройщика. Одним из громких скандалов, связанных с затягиванием сроков оформления прав на жилые помещения в новостройках, прославилась компания «Строймонтаж»: с дольщиков требовали дополнительные средства на регистрацию собственности, а несогласным отказывали в перезаключении предварительного договора на основной. Подобным шантажом сегодня, увы, занимаются многие застройщики.
В среднем, просрочка оформления права собственности в столичном регионе составляет не менее двух лет. Данная проблема касается даже элитного жилья и жилых комплексов бизнес-класса. А больше всего рискуют покупатели, приобретающие квартиры на стадии строительства с использованием серых схем – мало того, что в момент заключения договора они покупают не саму квартиру, которой юридически еще не существует, а лишь возможность приобрести ее в будущем, так к тому же предварительные, инвестиционные и иные сделки не подлежат обязательной регистрации в отличие от договора долевого строительства, что уводит их из-под государственного контроля.
Чем вызвана недобросовестность застройщиков?
В большинстве строительных компаний, допускающих просрочку оформления жилья в собственность, объяснять причину проблем отказываются, ссылаясь на «юридические моменты». На деле же 90% из них нарушают сроки ввиду следующих обстоятельств:
- финансовые проблемы застройщика;
- конфликты строительной компании с местными органами власти, привлеченными инвестиционными компаниями и субподрядчиками, порождающие споры по разделу возведенной недвижимости;
- передача новостройки в залог банку для получения нового кредита под строительство;
- недобросовестность застройщика, шантажирующего жильцов путем навязывания дополнительных платных услуг по оформлению собственности.
Практика показывает, что большая часть дольщиков до последнего ждет благоприятного исхода в оформлении их собственности самим застройщиком, позволяя тому бездействовать. Самая распространенная и типичная проблема: дом уже построен, имеет обмеры БТИ и даже заселен, однако право собственности не оформляется в течение долгих лет. Как же отстоять свои интересы и максимально быстро добиться получения жилья в собственность?
Защитить права помогут только в суде
Прежде всего, каждому из покупателей новостроек следует знать, что ни управляющая компания, ни Росреестр, ни посредническая риэлторская компания, через которую покупалась квартира, не уполномочены признавать право собственности. Если переговоры с застройщиком не дают результата, эффективнее всего решать вопрос в судебном порядке. В случае, когда договором с застройщиком предусмотрен досудебный порядок урегулирования спора, то предварительно необходимо направить в адрес строительной компании письменную претензию.
Успех рассмотрения спора зависит от совокупности обстоятельств. Как свидетельствует судебная практика, при рассмотрении исков о признании права собственности на жилье суд становится на сторону истца примерно в 85% случаев. Отказы в исках случаются, главным образом, если дом не введен в эксплуатацию, а также в случаях «двойных продаж» и недействительности договора с инвестором. По общему правилу, дела рассматриваются районными судами по месту нахождения недвижимости приблизительно в течение 2-3 месяцев. Еще месяц потребуется для получения документов БТИ и регистрации права собственности на основании решения суда.
Признание права собственности на квартиру в новостройке, как правило, связано с рассмотрением в суде и некоторых других вопросов, таких как:
- возврат денежных средств, ранее оплаченных застройщику за оформление права собственности (в среднем, 1-2% от стоимости квартиры);
- взыскание неустойки за просрочку передачи жилья в собственность (по законодательству о долевом строительстве - при просрочке передачи жилья в собственность сроком на 1 год, если условная цена договора составляет 3 млн. рублей, сумма неустойки приблизится к 500 000 рублей, по законодательству о защите прав потребителей неустойка будет еще выше);
- возмещение морального вреда (в среднем 5 000 - 50 000 рублей);
- взыскание расходов на юридические услуги (около 30 000 рублей).
Что делать, если дом еще не сдан в эксплуатацию?
Поскольку право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру), то в период, когда дом еще не построен и отсутствует акт ввода дома в эксплуатацию, такое имущество считается юридически не созданным, т.е. отсутствующим. Вместе с тем, если покупателем исполнена обязанность по оплате строящейся квартиры, то он может обратиться в суд за подтверждением своего права, как на объект незавершенного строительства, что позволит исключить возможные притязания на недвижимость третьих лиц или кредиторов застройщика. Подобная необходимость возникает при замораживании или значительно затянувшихся сроков строительства дома.
