На московском рынке вторичного жилья продолжается стагнация, а вот в сегменте новостроек наметилось слабое оживление
Сентябрь не оправдал ожиданий продавцов квартир. Несмотря на завершение сезона отпусков, массовый спрос на рынок вторичного жилья не вернулся. «Люди интересуются объектами, ездят на просмотры квартир, но заключают сделки неохотно. Лишь в конце сентября объемы продаж стали постепенно восстанавливаться», — сетуют риэлтеры. Сдержанный оптимизм царит только на рынке новостроек. Похоже, платежеспособный спрос плавно смещается сюда: этому, в частности, способствует повышение доступности ипотечных программ. По оценкам риэлтеров, в некоторых строительных проектах доля ипотечных сделок уже превышает 50%.
Спрос отстал от предложения
По данным Росреестра, в сентябре на вторичном рынке жилья Москвы было зарегистрировано около 6 тыс. сделок. Это, соответственно, на 23% и 7% меньше, чем в июле и августе. В целом по итогам третьего квартала число сделок уменьшилось на 19% по сравнению со вторым кварталом. Примерно на треть сократились объемы ипотечного кредитования.
По мнению участников рынка, такая безрадостная статистика — последствие сезонного спада покупательской активности, который в этом году усилился из-за аномальной жары. В сентябре, поясняют риэлтеры, закрывались и регистрировались Росреестром как раз августовские сделки. Высказываются и другие версии, объясняющие кризис продаж. По одной из них, исчерпан отложенный спрос, выплеснувшийся на рынок в начале года. По другой — из-за возобновившегося в первом полугодии роста цен постепенно сузился круг потенциальных покупателей квартир. Ежемесячно цены на вторичном рынке растут на 1,3–1,5% и составляют сегодня около 155–160 тыс. рублей за квадратный метр. За девять месяцев квартиры подорожали на 7–9%. По прогнозу гендиректора компании «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, до конца года цены вырастут еще на 5–7%.
В сентябре на 8,1% увеличился объем предложения: на продажу было выставлено около 50 тыс. квартир. Это весьма существенный прирост. Для сравнения: в периоды покупательской активности объем предложения на вторичном рынке составлял 30–35 тыс. квартир.
Спросом по-прежнему пользуются относительно недорогие квартиры экономкласса. По оценкам гендиректора агентства МИАН Василия Митько, в августе средняя сумма сделки на вторичном рынке составляла 7,6 млн рублей, а в сентябре бюджет покупки снизился до 6,8 млн рублей. По словам гендиректора компании «Ипотек.Ру» Дмитрия Овсянникова, повышенный интерес к экономичным форматам жилья объясняется еще и тем, что большинство недорогих квартир задействованы в обменных операциях.
Отвлеклись на новостройки
А вот на рынке новостроек риэлтеры и застройщики заметили восстановление спроса после летней стагнации. По словам гендиректора аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислава Луцкова, количество обращений в компанию с целью приобретения новостроек в сентябре увеличилось на 40%. «Мы не ожидали резкого всплеска спроса в сентябре, однако объемы продаж выросли», — говорит один из девелоперов.
Воодушевившись, застройщики принялись выводить на рынок новые проекты, а также возвращать снятые в кризис. Например, «Ведис групп» открыл продажи в новом жилом комплексе, расположенном на западе Москвы. Квартиры по цене 100–110 тыс. руб. за метр реализуются через жилищно-строительный кооператив. Эта схема все чаще используется застройщиками как альтернатива договорам долевого участия. «Дон-строй инвест» возобновил продажи жилья сразу в нескольких комплексах, строительство которых заканчивается в этом году. Всего на рынок вернулось около 85 тыс. кв. м жилья в донстроевских высотках.
«В кризис на рынке новостроек из-за замораживания большого количества объектов бизнес-класса в структуре предложения преобладали новостройки экономкласса. Однако по мере стабилизации ситуации и возобновления строительных работ стали появляться предложения в сегменте высокобюджетного жилья. Если еще в первом полугодии на его долю приходилось менее 60 процентов предложения, то сегодня уже порядка 65–70 процентов», — замечает Василий Митько из МИАН.
Изменение структуры предложения отразилось на бюджете сделок. Средний бюджет покупки квартиры в новостройке в сентябре составил более 6,5 млн рублей, тогда как в августе он не превышал 4,6 млн рублей. «За первые три квартала 2010 года в Москве было продано около 330 квартир в элитных новостройках. Это больше, чем за весь 2009 год. С начала года средние цены выросли на 23 процента и вернулись на уровень середины 2007 года. Количество заключенных первичных сделок с квартирами бизнес-класса в течение трех кварталов 2010 года на 20 процентов превысило аналогичные показатели 2009−го», — сообщается в сентябрьском отчете компании IntermarkSavills.
По словам риэлтеров, основной объем сделок приходится на квартиры в новостройках, которые уже сданы госкомиссии или близки к этому. «На рынке возник разрыв в структуре предложения новостроек по стадии готовности. Почти отсутствует предложение жилья средней стадии строительства. Ценовая политика девелоперов ориентирована на проекты, которые находятся на завершающем этапе. Отсутствие конкуренции со стороны проектов в средней стадии строительства в конечном счете приводит к повышению цен на новостройки, которые находятся на стадии котлована или монтажа первых этажей», — замечает руководитель аналитического управления компании Est-a-Tet Денис Бобков. По данным Est-a-Tet, в настоящее время порядка 40–45% рынка новостроек приходится на объекты, сданные в эксплуатацию. Еще примерно 12–15% — построенные, но пока не сданные дома. 3–5% проектов находятся на стадии подготовки к строительству, 20–25% — на начальной стадии строительства (ведутся земляные работы, отливка подземной части и первых этажей). На объекты в средней стадии готовности приходится 13–15% предложения, и эта доля постепенно сокращается.
Подмосковный балласт
Впрочем, несмотря на сужение первичного рынка, большинство игроков не ожидают резкого роста цен на столичные новостройки. Факторы, сдерживающие ценовую динамику, — внушительный объем предложения на вторичке, а также затоваренность первичного рынка ближнего Подмосковья.
По данным центра «Миэль», объем предложения на первичном рынке Московской области вдвое превышает объем столичного рынка и продолжает расти. Если летом на рынок Москвы вышло семь новых проектов, то подмосковный рынок пополнился 66 проектами (включая малоэтажные проекты экономкласса в Ступине, Балашихе, Нахабине, Химках).
Цены на подмосковное жилье в два-три раза ниже московских (около 62 тыс. рублей). И многие покупатели квартир экономкласса в Москве готовы рассматривать подмосковные варианты. Повышенным спросом пользуется жилье в проектах высокой степени готовности в городах ближнего Подмосковья, расположенных в удобных с точки зрения транспортной инфраструктуры и бытового комфорта микрорайонах.
В то время как московские девелоперы пытаются стимулировать спрос с помощью ипотеки, подмосковные застройщики расширяют круг потенциальных покупателей, запуская новые проекты строительства высоколиквидного малогабаритного жилья. Так, один из крупных застройщиков в довесок к микрорайону малоэтажной застройки под Балашихой намерен застроить домами с 25−метровыми квартирами-студиями без кухонь жилой квартал в Раменском районе.
Фото: ИТАР-ТАСС
