Объем предложения на загородном рынке сегодня практически такой же, как и накануне кризиса (прошлым летом); платежеспособный спрос сократился в пять-шесть раз. При этом предложение вопреки законам рынка почти не дешевеет. А элитное даже дорожает. Покупатели выжидают осенней волны кризиса (читай — снижения цен). А девелоперы уверяют, что падения не будет: они скорее переждут «непогоду», чем станут продавать себе в убыток.
На территории Ленобласти и в пригородах Петербурга сегодня представлен 161 коттеджный поселок. По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», на стадии проектирования — еще 30 комплексов (примерно 20 из них — это следующие очереди уже находящихся в продаже поселков). За первое полугодие продажи открылись на 37 новых площадках: в 27 продаются только участки, в шести — участки и коттеджи, и лишь в четырех — только коттеджи.
В июле появилось несколько новых названий: компания «Стройсервис» вывела на рынок сразу два поселка — «Белое озеро» и «Светлое», начались продажи в комплексе «Бельведер» от «Регион Девелопмент», компания «Олимп-2000» запустила дачный поселок «Волхов» и др. Осенью стартуют еще несколько проектов.
«Мы вкладываемся в доделки, но приглядываем и новые земли. Рынок сегодня невероятно привлекателен для инвесторов — чтобы покупать наделы «про запас», — считает Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком».
Клиент заинтересован
Аналитики Ассоциации риэлторов СПб и ЛО отмечают, что в последние месяцы цены уже не снижаются, компании реже предлагают подарки и устраивают маркетинговые акции. Продавцы осознали, что ценовые уступки не увеличивают число клиентов — решение покупать зависит и от других причин.
«Падение цен в первом полугодии 2009-го вообще было относительным: средние цены снижались в основном за счет новых недорогих проектов, которые стартовали в кризис. В предложениях, которые вышли на рынок еще до кризиса, скидки были небольшими», — говорит Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость».
Генеральный директор УК «ПулЭкспрессГрупп» Андрей Бочков отмечает, что падение спроса прекратилось.
По оценкам участников рынка, интерес клиентов к загородной недвижимости во втором квартале вырос.
«Количество сделок действительно увеличилось,- говорит генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега. В компании «Росса Ракенне СПб», продающей дома Honka, отмечают, что активно идут переговоры не только по частным продажам, но и по крупным, инвестиционно емким проектам.
По сведениям аналитиков Knight Frank SPb, во II квартале было заключено около 300 сделок купли-продажи коттеджей и участков с подрядом (в I квартале — примерно 280 сделок). По выражению одного из девелоперов, «о подъеме говорить рано, но о стабилизации — уже уместно».
Малобюджетный спрос
Сегодня платежеспособный спрос ориентирован или на небольшие участки (в силу приемлемого бюджета покупки), или на дома в высокой стадии готовности (меньше риски). Большинство продаж — недорогие наделы по 2-2,5 млн рублей в 80-110 километрах от Петербурга. Правда, в июле компании «Родэкс Северо-Запад» удалось реализовать пять коттеджей в 12 километрах от города. Средняя площадь проданных домов — 123 кв.м, средняя цена — 8 млн рублей.
«Среди покупателей есть и те, кто просто пытается сберечь нажитое. На вторичном рынке они спрашивают землю с коммуникациями или без них по 0,4-1,5 млн рублей примерно за 10 соток, на первичном рынке — от 1,5 млн», — рассказывает Ольга Трошева.
В малоэтажных комплексах, которые участвуют в информационном обмене аналитического центра Ассоциации риэлторов, из 950 домовладений (не считая квартир) за первое полугодие 2009-го была продана лишь десятая часть — 94 объекта. Впрочем, застройщики отмечают, что многие из клиентов, которые забронировали объекты, стараются отодвинуть сроки подписания договоров.
«У нас так «повисли» несколько участков. В прессе сейчас много разговоров о второй волне кризиса, да и от августа сограждане не ждут ничего хорошего», — делится наблюдениями Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб Девелопмент».
Генеральный директор фирмы «Т-дом» Дмитрий Зюзин отмечает «плюсы» сложившейся ситуации: цены на стройматериалы упали, стоимость работ снизилась до уровня 2005 года. «Работы по строительству много, мы продолжаем все начатые проекты в полном объеме»,— говорит Дмитрий Зюзин.
«Т-дом» строит несколько мини-поселков, таун-хаузы в Парголово, осваивает строительство «под ключ» — для сдачи в аренду (ведет переговоры с одним из крупных концернов, которому, вероятно, понадобится арендное жилье для сотрудников).
Кто кого «пересидит»?
Часть выжидающих клиентов, вероятно, решится на покупку не раньше следующего года — девелоперы уверены, что к будущему загородному сезону спрос будет. «Многие решили этот год переждать. Масштабные планы отложены на следующий. Важно общее впечатление от того, где находятся мировая и российская экономика. Все напрямую увязывают положение в стране с состоянием мировых рынков», — говорит Александр Царев, председатель правления компании «Росса Ракенне СПб».
Лучше дождаться своего покупателя, чем снижать цены — такой позиции сегодня придерживаются многие девелоперы (особенно те, кто запустил проекты до 2009-го). Один из главных аргументов: цены предложения уже почти снизились до уровня себестоимости проектов (правда, себестоимость формировалась в докризисных ценах).
«Цены останутся на сегодняшнем уровне как минимум до следующей весны. Не думаю, что скидки на ликвидные объекты превысят 5% от сегодняшних цен. Если в предложении появится земля по «бросовым» ценам, это, вероятно, будут наделы без коммуникаций», — считает Марина Агеева.
Те, кто откладывает покупку до будущего сезона, рискуют, уверены девелоперы. Через полгода-год вполне возможен рост цен: объекты, которые сегодня строятся, будут на высокой стадии готовности; много ликвидного предложения уже выбрано.
«Мы рассчитываем, что активный возврат покупателей на загородный рынок произойдет не позднее весны 2010 года,- делает осторожный прогноз Александр Брега. - В интересах покупателя - не упустить оптимальные цены и принимать решение уже сейчас».
Впрочем, с другой стороны, судьба проектов, вокруг которых покупатели сегодня ходят кругами и не решаются купить из-за их низкой готовности, станет понятнее, произойдет своеобразная санация игроков. «У нас есть потенциальные покупатели, которые примерно с марта наблюдают, живы ли мы и как идет стройка», — говорит Марина Агеева.
Среди плюсов «отложенной покупки» специалисты также называют и возможное появление новых альтернативных (читай — более дешевых) технологий строительства.
«Нельзя однозначно говорить, что цены не будут снижаться — все зависит от ситуации девелопера. Но «в минус» работать не будет никто», — считает Ольга Трошева.
«Если говорить о земле с коммуникациями, снижение возможно, но только после долгих личных переговоров и не более чем на 15%. То же касается и готовых построек. Единичные демпинговые предложения появляются на рынке — но обычно это перепродажа от собственника, отягощенного личными финансовыми проблемами. Такие примеры дезориентируют клиентов —они принимают частность за тенденцию. Серьезные скидки от девелоперов можно получить на участки (когда проект на старте), если им надо срочно дораспродать проект — но и таких предложений единицы», — говорит Светлана Невелева.
И девелоперы, и клиенты ждут осени. Впрочем, игроки признают, что, даже если покупатели определятся и понесут свои сбережения на загородный рынок, «урожайными» будут, скорее всего, только сентябрь и октябрь. А в ноябре-декабре опять начнется застой: слишком мал платежеспособный спрос. На всех не хватит.
