В 2021 году потенциальный спрос на загородную недвижимость уменьшился в среднем в два раза, зато значительно увеличилась доля тех, кто действительно выбирал дом для покупки. Аналитики Циан подвели итоги года на загородном рынке.
В 2020 году на фоне пандемии коронавируса наблюдался ажиотажный интерес к покупке индивидуальных домов в пригородах. Пик потенциального спроса (количество просмотров объявлений на сайте cian.ru) пришелся на начало режима самоизоляции, но носил он скорее эмоциональный характер. Далеко не все, кто смотрели варианты загородных домов, в результате приобретали их. В 2021 году ситуация изменилась.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ
- Потенциальный спрос на покупку загородного дома (количество просмотров объявлений) сокращался в течение всего года. За 2021-й этот показатель снизился в среднем в два раза, а в отдельных регионах — в три–четыре раза (Омская и Свердловская области, Красноярский край). Снижение объема предложения зафиксировано в первую очередь в регионах с не самым большим выбором объектов на загородном рынке.
- Во второй половине года наблюдалась стагнация количества лотов в продаже: интерес к покупке утихает, а продавцы уже вывели на рынок многие планируемые к продаже объекты.
- Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков.
- Цены в течение года росли главным образом за счет изменения структуры предложения, в итоге в продаже к концу года остались более дорогие лоты.
- Рынок аренды более волатилен, чем рынок купли-продажи, и сильнее реагирует на спрос. Традиционно спрос и ставки аренды повышались, а объем предложения сокращался в начале дачного сезона и в преддверии новогодних праздников.
В выборку вошло 14 регионов с городами-миллионниками, а также Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом), со стандартной площадью (70–1000 кв. м) и ценой (0,5–200 млн рублей) на землях под индивидуальное жилищное строительство. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
Интерес к покупке «загородки» сократился за год в два раза
В 2021-м потенциальный спрос на покупку загородного дома планомерно сокращался в течение всего года — в результате за год количество просмотров снизилось в два раза.
В 2020-м высокий потенциальный спрос носил скорее эмоциональный характер. Население активно мониторило объявления о продаже домов, но до реальных сделок доходило далеко не во всех случаях. К 2021 году ажиотаж утих, выше была доля предметного спроса — смотрели объявления только те, кто действительно собирался приобретать дом.
Еще одна причина сокращения просмотров в сегменте загородного жилья — значительный рост цен на недвижимость за счет изменения структуры предложения.
На рынке осталось не так много удачных по соотношению цены и качества вариантов: либо это слишком дорогие лоты, либо с плохой транспортной доступностью и не лучшими конструктивными характеристиками.
В результате того что дом под ключ со всеми коммуникациями обходится слишком дорого, частично спрос сместился в сегмент земельных участков и дач в состоянии под снос. К тому же сейчас на строительство частного дома действует льготная ипотека.
Значительнее всего показатели потенциального спроса просели в Омской области (в 4 раза), Свердловской области (в 3,2 раза) и Красноярском крае (в 3,1 раза). Связано это прежде всего с сокращением объема предложения — чем меньше лотов представлено на рынке, тем меньше будет просмотров. В этих регионах объем предложения за год снизился на 40–75%.
Существенно сократился потенциальный спрос на покупку загородного жилья в Краснодарском крае (в 2,4 раза), где он держался на высоком уровне в 2020 году за счет просмотров объявлений покупателями из других регионов страны. В настоящее время интерес уже во многом исчерпан.
Меньше среднего сократился показатель в Москве и Московской области (–45%). Именно в Московском регионе наиболее распространен формат коттеджных поселков и больше всего возможностей для популяризации загородного образа жизни.
Здесь пандемия коронавируса в наибольшей степени ускорила процесс перерастания сезонных поездок за город в формат постоянного проживания в пригородах за счет обеспеченности территорий всей необходимой инфраструктурой. Поэтому спрос на загородные объекты всё еще держится на высоком уровне и снижается медленнее, чем в других регионах.
Пандемия и самоизоляция вернули интерес россиян к загородному образу жизни
С начала 2021 года на рынке загородной недвижимости наблюдалось сокращение объема предложения, которое началось еще в 2020-м на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде. За счет перехода на удаленный формат работы многие задумались о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире.
Можно сказать, что пандемия и самоизоляция вернули интерес россиян к загородному образу жизни. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано.
С марта 2021 года объем предложения на рынке загородной недвижимости держался на стабильном уровне. Интерес к покупке загородных объектов утих, поэтому объем предложения стал сокращаться медленнее, чем в 2020-м.
Продавцы уже вывели в продажу многие из планируемых к продаже лотов, поэтому и роста объема предложения также не было. Всего за год объем предложения в анализируемых локациях сократился на 10%.
Сокращение объема предложения наблюдалось во всех регионах, кроме Татарстана, Башкортостана и Ростовской области. В целом в регионах с небольшим объемом предложения динамика была более выраженной. Так, более чем на четверть выбор сократился в Омской, Свердловской, Челябинской, Новосибирской, Ленинградской областях, Красноярском крае и Санкт-Петербурге.
Везде, за исключением Ленинградской области, объем предложения в начале года не превышал 1,5 тыс. лотов. В Ленинградской области, как и в Московской, за время пандемии значительно повысилась популярность жизни в собственном доме в пригороде, поэтому спрос на загородные объекты держится на высоком уровне и объем предложения быстро снижается.
Крупные застройщики выходят на загородный рынок
Пандемия оказалась стимулом для выхода на загородный рынок крупных девелоперов, которые обратили внимание на возросшую потребность в загородном жилье. Сегодня на рынке наблюдается дефицит качественных и современных проектов — в последние годы в загородном сегменте новых коттеджных поселков в большом объеме не строили.
Многие крупные компании, ранее не работавшие на рынке загородной недвижимости, начали возводить комплексные микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой. В 2021 году о планах выйти на загородный рынок заявило сразу несколько крупных девелоперских компаний, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них — группы компаний «Самолет», «Инград», ПИК и «Эталон».
Пока эти компании заявили о строительстве коттеджных поселков только в Новой Москве и Московской области. Уже анонсированы проекты более чем на 300 тыс. кв. м. ПИК намерен построить индивидуальные дома и таунхаусы в Новой Москве вблизи деревни Кувекино. «Инград» выходит на загородный рынок с проектом индивидуальных домов вблизи деревни Хлябово (25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). «Самолет» анонсировал пять проектов с индивидуальными домами: четыре в Подмосковье и один — в Новой Москве.
ГК «Эталон» в августе 2021 года приобрела долю в британской компании QB Technology, которая занимается модульным домостроением. Интерес к возможности работы на загородном рынке проявляют и другие девелоперы: «Крост», «Галс Девелопмент» и «А101». А ЛСР уже разработала типовой проект одноэтажного дома и возвела первый коттедж в Екатеринбурге.
Помимо высокого спроса и дефицита качественных коттеджей благоприятным фактором для выхода крупных игроков на загородный рынок стало усиление государственной поддержки, в том числе появление доступной ипотеки. В 2022 году планируется проработать механизм проектного финансирования и продажи через эскроу-счета.
Цены увеличиваются за счет изменения структуры предложения
Средняя стоимость загородного дома в среднем по анализируемым локациям увеличивалась в течение всего года, за исключением марта и июня. Рост цен связан не с повышением спроса, как это происходит на первичном и вторичном рынках городского жилья, а прежде всего с изменением структуры предложения — в продаже остаются более дорогие варианты домов.
Стоимость загородных домов за год увеличилась во всех анализируемых регионах, кроме Ростовской области. Максимальный рост — в Омской области (+50%) и Краснодарском крае (+47%).
В Омской области объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре предложения оказывают существенное влияние на цену. За год объем предложения в регионе сократился в четыре раза, самые доступные варианты жилья были раскуплены, на рынке остались наиболее дорогие лоты. Например, в начале года средняя площадь дома в продаже составляла 167 кв. м, сейчас — 205 кв. м. Это и привело к такому значительному росту цен.
В Краснодарском крае объем предложения максимален среди всех регионов. Здесь ключевым фактором роста цен остается повышенный спрос на загородные дома — комфортный климат притягивает покупателей из других регионов страны. Это второй по объему потенциального спроса регион из анализируемых после Московской области.
В других субъектах Российской Федерации с небольшим объемом предложения значительный рост цен в большинстве случаев связан, как в Омской области, с изменением структуры предложения.
На рынке аренды спрос не снижается
Спрос на аренду загородных домов в течение года был более волатильным (приведены данные по Московскому региону). Было заметно возрастание интереса перед майскими праздниками и в целом перед началом теплого сезона. К концу года интерес к аренде загородных домов увеличился еще больше — потенциальные арендаторы, в том числе удаленщики, искали варианты на ноябрьские и новогодние праздники.
Динамика количества арендных лотов в 2021 году соответствовала стандартным сезонным тенденциям. Весной в преддверии повышенного летнего спроса собственники вывели свои объекты на рынок, объем предложения увеличился. Начиная с мая арендаторы стали снимать уже сданные дома, в результате чего количество лотов стало сокращаться, достигнув минимума в июле. После этого вновь начался рост объема предложения, продолжавшийся до ноября, когда потенциальные арендаторы начали искать варианты на праздники.
Аренда загородной недвижимости в регионах развита пока не очень хорошо. Порядка 80% лотов в нашей базе сосредоточено в Московской (60%) и Ленинградской (11%) областях, а также Москве (6%). Поэтому динамика объема предложения характерна в первую очередь для этих субъектов.
В других регионах объем предложения слишком мал (не более 100, а в большинстве случаев даже не более 50 лотов в месяц), поэтому какие-либо закономерности в течение года выделить сложно, но в целом динамика соответствует описанной выше.
Ставка аренды в среднем по анализируемым локациям увеличилась за год на 20%. Летом ставки традиционно выше, чем в другие времена года. В 2021-м аренда загородного дома в июне–августе в полтора–два раза дороже, чем в начале года.
«В 2021 году на рынке загородной недвижимости уже не наблюдалось того ажиотажа, который имел место в 2020-м. Спрос стал более предметным — просматривать объявления о продаже домов стали только те, кто собирается приобретать недвижимость», — говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
По его словам, часть потенциального спроса за счет значительного роста цен на дома сместилась в сегмент земельных участков. К тому же теперь на строительство дома можно взять ипотеку.
Объем предложения не увеличивается — собственники вывели на рынок все планируемые к продаже объекты. Рост средней стоимости домов связан с изменением структуры предложения — в продаже остаются наиболее дорогие лоты. Новый импульс может придать рынку выход на него крупных федеральных застройщиков, считает эксперт.
