Передать деньги на сделке купли-продажи можно разными способами: у каждого есть свои плюсы и минусы. Расскажем об основных видах расчётов между покупателем и продавцом недвижимости.
Благодарим за консультацию Дмитрия Щегельского, генерального директора АН «Бенуа», президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Способов расчётов при купле-продаже жилья несколько: рассмотрим достоинства и недостатки каждого из них.
Вид платежа
Достоинства
Недостатки
Аккредитив
Простота и надёжность
Зависимость от положения банка: в случае отзыва лицензии деньги вернуть сложно
Сервисы безопасных расчётов
Комфортный безналичный способ расчетов
Ряд ограничений, не исключены проволочки
Банковская ячейка
Возможность оформления услуги ответственного сейфового хранения
Низкий уровень безопасности, проблемы при получении денег в непредвиденных ситуациях
Денежный перевод или наличные
Быстрое решение финансовой стороны сделки
Низкий уровень безопасности, сложность получения разом столь большой суммы, нет временного лага на регистрацию перехода прав
Депозит нотариуса
Удобство: в одном месте можно сделать сразу два дела
Риск отзыва лицензии у нотариуса, риск столкнуться с мошенничеством
Трейд-ин
Проблему продажи старой квартиры берет на себя агентство
Риск продать квартиру по невыгодной цене
Аккредитив
Аккредитив — это один из самых популярных, простых и — главное — надёжных способов расчёта. Суть его заключается в следующем. Покупатель открывает в банке аккредитив — специальный счёт, на который он перечисляет деньги за квартиру. Когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, продавец может забирать деньги со счёта.
Гарантом чистоты расчётов выступает банк: если Росреестр приостановит регистрацию перехода прав и покупатель не сможет стать собственником, деньги к нему вернутся. Защищён и продавец: после перехода права собственности у покупателя не получится исчезнуть или пообещать отдать деньги завтра — они хранятся на счёте.
У раскрытия аккредитива всегда есть условия. Обычно минимальное условие — это предоставление документа, который подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и акт приёма-передачи объекта.
У аккредитива есть срок: покупатель должен прийти в банк не позднее финальной даты, иначе деньги вернутся обратно покупателю.
Аккредитив — надёжный способ передачи денег практически без минусов. Один из немногих рисков: если у банка отзовут лицензию, деньги зависнут на счёте. Поэтому открывайте аккредитив в надёжных проверенных банках.
Открыть аккредитив можно онлайн или через приложение банка.
Сервисы безопасных расчётов
Это разновидность аккредитива, где банк выступает не просто посредником, но и получает документы и переводит деньги продавцу.
Банк сам отслеживает регистрацию перехода права собственности: если регистрация прошла успешно, он производит платёж в пользу продавца.
Такой способ расчёта используется для покупки квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке.
Когда сервис безопасных расчётов использовать нельзя:
- жильё оформлено в собственность до 1998 года;
- оплата не в рублях;
- в сделке участвуют те, кто действует по доверенности;
- одна из сторон сделки не имеет гражданства РФ.
Для кого-то может оказаться минусом и тот факт, что средства резервируются на специальном счёте организации (например в Сбере это Центр недвижимости). Но в крупных банках такой сервис себя зарекомендовал как надёжный способ расчётов.
Банковская ячейка
Второй по популярности способ отдать деньги за квартиру продавцу. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в банковскую ячейку. Когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец идёт с документами в банк и открывает ячейку.
Схема похожа на аккредитив, но оплата — наличными. В этом кроется риск для продавца: банк не проверяет, являются ли деньги подлинными. Некоторые банки предлагают проверить купюры как отдельную платную услугу.
Также можно воспользоваться услугой ответственного сейфового хранения. Представитель банка присутствует на закладке денег, составляет опись содержимого ячейки, проверяет сумму — пересчитывает деньги и их подлинность. Такая услуга стоит дороже, чем аренда ячейки, есть она не во всех банках.
КСТАТИ
Не все сервисы, которые предоставляют услуги по расчётам через сейфовую ячейку, имеют статус банка. Такие услуги могут оказывать и обычные индивидуальные предприниматели или юрлица.
Когда сделка завершится, продавец может написать расписку о том, что получил от покупателя деньги. Расписка будет храниться у покупателя и станет определённым гарантом безопасности.
Денежный перевод продавцу
Это самый простой прямой способ оплаты, когда покупатель перечисляет всю сумму продавцу. Но у такого способа есть большой недостаток: нет временного лага на регистрацию перехода прав.
Если покупатель заплатит сразу после подписания договора купли-продажи, не дождавшись решения Росреестра, он рискует потерять деньги. Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет в ней, продавец может испариться вместе с деньгами. Покупатель останется и без денег, и без квартиры.
А если продавец согласится ждать перевода денег до завершения регистрации перехода прав, не факт, что покупатель заплатит. И тогда без денег и без жилья останется продавец.
Такой способ расчётов остаётся популярным среди тех, кто не очень хорошо разбирается в банковских продуктах или не хочет обращаться к риелтору. Помните, прямой перевод — ненадёжный способ расчёта.
Наличные
Это ещё менее надёжный способ отдать деньги за квартиру. Он имеет все недостатки предыдущего плюс риск, что купюры окажутся фальшивыми. Если хотите использовать при расчёте наличные, воспользуйтесь банковской ячейкой.
К тому же сейчас обсуждается инициатива — запретить расчёты наличными на вторичном рынке, если сумма сделки превышает 1 млн рублей.
Депозит нотариуса
Ещё один способ оплатить покупку квартиры — обратиться к нотариусу, у которого есть специальный счёт в банке, чтобы переводить на него деньги для расчётов. Если стороны решили воспользоваться депозитом нотариуса, необходимо удостоверить у него договор купли-продажи.
Чтобы рассчитаться через депозит нотариуса, покупатель пишет ему заявление с просьбой принять деньги в депозит. После этого нотариус передаёт покупателю реквизиты своего счета, которые указываются в договоре купли-продажи в дополнение к условиям, при которых нотариус переводит деньги на счёт продавца.
Если нотариус подаёт документы на регистрацию перехода права собственности самостоятельно, он отслеживает её и совершает платёж без дополнительного обращения. В этом случае нотариус выступает в роли сервиса безопасных платежей или аккредитива.
Недостатки этого способа — риск, что у нотариуса будет отозвана лицензия. Если покупатель не переведёт деньги на депозитный счёт, нотариальный договор придётся расторгать тоже у нотариуса либо обращаться в суд.
Трейд-ин
Оплатить покупку квартиры на первичном рынке можно по схеме трейд-ин. Трейд-ин — это обмен нового жилья на старое с доплатой. Покупатель квартиры получает жильё в новостройке, одновременно продавая старую квартиру и доплачивая разницу.
Эта схема подходит тем, кто хочет переехать из старой квартиры в новую и не готов терять время на продажу вторички. К тому же трейд-ин помогает сразу зафиксировать цену на новостройку: покупатель может не опасаться, что она подорожает, пока продаётся вторичка.
Есть две популярные схемы трейд-ин: подписание ДДУ с продажей вторички через агентство и подписание ДДУ с продажей старой квартиры инвестору — моментальный выкуп.
Первой пользуются чаще: она позволяет продать любую квартиру, не сильно снижая цену. Минус в том, что, если квартира не продастся в зафиксированный договором срок, застройщик расторгнет ДДУ.
Моментальный выкуп — когда старую квартиру выкупает инвестор, причём не любую квартиру, а только ликвидную, и с большой скидкой. Зато квартира уйдёт за один день, и ДДУ точно не расторгнут.
