В этом году рынок жилья московского региона окончательно вошел в состояние, которое эксперты, пытаясь задать правильный психологический настрой, называют "стабильностью" и "равновесием". Объем сделок держится на среднем уровне, сезонные всплески активности стали почти незаметными, а цены на жилье остановились. Обещают, что в таком мирном состоянии рынок просуществует несколько лет, если российской экономике удастся избежать полномасштабного кризиса.
Тихо и спокойно стало в первую очередь на вторичных рынках Москвы и области. Предложение здесь заметно превышает спрос, придирчивым покупателям есть из чего выбирать. Объемы продаж квартир не падают, но и не растут. "На этом фоне увеличивается число предложений, выставленных собственниками по завышенной цене, - рассказала руководитель департамента вторичной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. - Такие квартиры неинтересны покупателям и надолго зависают в базах. Чтобы их продать, нужно корректировать цены".
Затишье связано, во-первых, со снизившимся платежеспособным спросом. Российская экономика продолжает стагнировать, и свободных денег, которые можно вложить в жилье, у населения поубавилось. Вообще, как отмечают эксперты, основной спрос сейчас реальный, а не инвестиционный. То есть жилье покупают главным образом для себя, а не с целью вложения средств.
Другая причина - переход части покупателей со вторичного рынка на первичный - в основном в Подмосковье и "новую" Москву. По сравнению со "старой" Москвой они гораздо активнее застраиваются жильем, и цены там ниже. По данным компании "Миэль-Новостройки", с начала 2013 года в области, в 30-километровой зоне от МКАД, сдано около 500 жилых корпусов. В Москве введено в эксплуатацию 300 новостроек, но и эта цифра набралась благодаря бывшим подмосковным территориям - чуть больше трети построенных объектов находятся в "новой" Москве.
Еще часть покупателей перетекла в сегмент апартаментов, которые в этом году массово вышли на рынок (причем уже не только в верхних ценовых сегментах, но и в эконом- и комфорт-классах). По данным "Метриум Групп", в конце 2012 года на московском рынке насчитывалось 32 объекта с апартаментами, к настоящему же моменту их количество выросло до 58 (и это еще без учета данных за декабрь).
Около нуля
Заметных ценовых скачков и падений столичный рынок жилья не видел уже несколько лет. Все это время цены вяло ползли вверх, частично отыгрывая посткризисное падение. В текущем же году рост цен вообще практически прекратился. Данные экспертов рынка несколько разнятся, но в принципе ценовая картина довольно четкая.
По наблюдениям компании "Инком-Недвижимость", цены на жилье эконом-класса за год увеличились на 2,5 процента, до 160,6 тысячи рублей за квадратный метр, стоимость квартир комфорт-класса поднялась на 4 процента, до 174,4 тысячи рублей за квадратный метр, а квартиры премиум-класса подорожали на 7 процентов - до 234 тысяч рублей за квадратный метр.
По данным отдела исследований "Миэль", на вторичном рынке цена квадратного метра в комфорт-классе выросла на 4,1 процента, в бизнес-классе - на 3,8 процента, в эконом-классе - на 1,5 процента.
Эксперты аналитического центра "ГдеЭтотДом.Ру" подсчитали, что в среднем московское жилье за 2013 год поднялось в цене лишь на 1 процент (хотя в прошлом году рост составил 6 процентов). А специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" сообщили, что цены в этом году не только не выросли, но даже немного снизились.
"На рынке чередуются краткосрочные тренды роста и падения цен, но в целом стоимость жилья остается примерно на одном уровне, в лучшем случае отыгрывая инфляцию", - пояснил руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.
По словам генерального директора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, периоды повышения и снижения цен возникали в течение года в основном на рынке нового жилья. "Рост и падение цен наблюдались, когда на рынок выходили новые проекты на начальной стадии строительства, с более низким ценником, или когда завершались продажи в уже готовых домах, - рассказала она. - Локальные скачки стоимости жилья на первичном рынке были в районах, где серьезно менялась транспортная ситуация - например, открывалось метро".
Если ничего не случится
Эксперты считают, что штиль на рынке жилья - это надолго. И в следующем году, и вообще в среднесрочной перспективе цены они существенно не изменятся. Периоды роста и снижения цен возможны, но они будут непродолжительными.
"Ситуация на рынке останется неизменной еще на протяжении 8-10 лет, пока не решатся все проблемы, вызвавшие коллапс 2008 года. При этом нельзя исключить вероятности возникновения нового витка кризиса в мировой экономике", - считает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
Генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая так далеко не заглядывает и предлагает понаблюдать за ситуацией на рынке в течение полугода. "Рубежом для экономики нашей станы может стать и Олимпиада, после проведения которой не исключен новый поворот развития событий. Тем не менее отечественный рынок недвижимости довольно инертный, поэтому пожинать плоды кризиса, если он случится, мы будем уже во втором полугодии", - считает Литинецкая.
Директор аналитического центра "ГдеЭтотДом.ру" Александр Пыпин уверен, что подпортить хороший прогноз может масштабный банковский кризис. Он приведет к схлопыванию рынка жилищного кредитования, благодаря которому во многом и держатся на плаву первичный и вторичный рынки жилья. Доля сделок с ипотекой в Москве в этом году составила около 25 процентов, а в Подмосковье - около 30 процентов. По сравнению с прошлым годом доля ипотечных сделок в московском регионе увеличилась примерно на 5 процентов.
"Вывести рынок из состояния "волатильной стабильности" может существенное обострение экономической ситуации. В ближайшее время масштабного кризиса не ожидается, так как цены на нефть держатся выше 100 долларов за баррель, - полагает Олег Репченко. - Но в целом ситуация в мировой и российской экономике остается напряженной, проблемы низких доходов населения, спада производства, снижения темпов роста ВВП никуда не делись".
Недвижимости на этом фоне расти некуда, но есть куда падать. Эксперт полагает, что в случае очередного полномасштабного кризиса в мировой экономике цены на жилье ожидает 20-процентный обвал.
