Премьер-министр России Владимир Путин наконец-то озаботился стоимостью жилья в стране. По мнению главы правительства, продавать квадратный метр в эконом-классе дороже 30 тыс. рублей – это неправильно, $1 тыс./кв. м – это тот ценовой показатель, к которому должны стремиться застройщики по всей стране, в том числе и в столице. «Обращаю особое внимание, что стоимость квадратного метра жилья эконом-класса не должна превышать 30 тыс. рублей – этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности», – сказал Путин на заседании президиума Совета по реализации нацпроектов и демографической политике. Одним из пунктов повестки дня совещания стало выполнение проекта «Доступное жилье». По словам премьера, при этом следует ориентироваться на то, чтобы такие квартиры были бы по карману не менее 40% граждан.
В контексте высказывания Владимира Путина о «рекомендуемой цене» квадратного метра стоит вспомнить о его недавнем визите в одну из розничных торговых сетей столицы. Тогда премьер-министр возмутился высокой стоимостью охлажденной свинины, которую продавцы закупали по 160 рублей, а продавали по 335 рублей за килограмм. Наценка в 120%, которую представитель сети супермаркетов назвал нормальной, Путину показалась очень высокой, и он дал рекомендацию ее снизить. Через какое-то время розничная цена мяса действительно снизилась. Теперь вернемся к жилью. По разным оценкам, рыночная стоимость квадратного метра в Москве отличается от себестоимости строительства в 2,5-4 раза. Т.е. наценка составляет 250-400%. Проведя аналогию со свининой, можно предположить, что и стоимость жилья после заявления Владимира Владимировича снизится. Только вот сможет ли она опуститься со 100 тыс. рублей до 30 тыс. рублей, которые озвучил Путин – это большой вопрос. Именно с этим вопросом Urbanus.ru обратился к ведущим специалистам и игрокам рынка жилой недвижимости. Может ли квадратный метр жилья стоить 30 тыс. рублей?
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
Для региональных рынков данная цифра может быть достижима, однако при определенных условиях. По данным Ассоциации строителей России, опубликованным по итогам июня 2009 г. средняя полная себестоимость строительства жилых домов массового спроса на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий в целом по России составляет 33 883,9 руб. за кв. м, в ряде регионов полная себестоимость ниже 30 тыс. руб. за кв. м. Примерно 40-50% полной себестоимости кв. м занимают расходы на инфраструктуру, коммуникации, согласования, землю и т.д. Выйти на указанный уровень продажи кв. метра – 30 тыс. руб. можно в случае если:
• данные затраты частично будут сняты с застройщиков (например, за счет финансирования муниципалитетами создания инженерной и социальной инфраструктуры, сокращения административных барьеров, упрощения процедуры согласований, льготного предоставления земельных участков и т.д.),
• девелоперы будут работать с невысоким уровнем рентабельности (что более вероятно в сегменте социального жилья).
Для Москвы же, где средняя полная себестоимость составляет 58 287 руб. за кв. м. достижение ценового уровня в 30 тыс. руб. за кв. м не представляется возможным.
Виталий Разуваев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
30 тыс. руб. за кв. м – цифра заниженная, по крайней мере, для ситуации сегодняшнего дня. Себестоимость строительства даже в сегменте эконом-класса сегодня явно выше (с учетом всевозможных обременений, включая арендную плату за использование земельного участка, долю, передаваемую администрации, подведение или реконструкцию коммуникаций и т.п.). Даже в регионах такая цена за квадратный метр маловероятна. Кроме того, следует учесть и тот факт, что градостроительная отрасль развивается, технологии не стоят на месте, покупатели вполне оправданно предъявляют все больше требований как к качеству строительства, так и к потребительским характеристикам приобретаемых квартир. А столь низкая цена вряд ли сможет «вместить в себя» все эти веяния и объективные требования времени и технологического прогресса к стандартам жизни и качеству жилья.
Тем не менее, категорично говорить о нереальности такого заявления я бы тоже не стал. При определенных условиях такие или близкие к ним цифры могут быть достижимы. Так, например, если государство действительно станет ведущим игроком и девелопером рынка и возьмет на себя затраты на инфраструктуру, а также не будет дополнительно обременять девелоперские проекты социальной нагрузкой, можно смело говорить о снижении себестоимости строительства на 40 – 50 %. Однако в этом случае остается открытым вопрос, за счет каких средств у городов сможет появиться вышеозначенная инфраструктура.
Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate:
Путин заявил, что жилье не должно стоить дороже 30 тыс. на рынке, соответственно, это предполагаемая цена продажи. А значит, построить нужно будет еще дешевле, чтобы можно было продать с какой-то маржой. На данный момент достижение себестоимости строительства жилья ниже 30 тыс. рублей может быть обеспечено разве что самим государстом, а вот среднестатистическим девелопером – вряд ли. У государства для этого больше ресурсов, чем у рядового девелопера. Это касается себестоимости и строительных материалов, и рабочей силы. Кроме того, как мы все знаем, одной из наиболее весомых составляющих бюджета любого проекта является стоимость земли и согласования разрешительной документации, очень сильно влияющие на уровень рентабельности девелоперского проекта. В случае с государством этот вопрос имеет совсем другой вес. Соответственно, власти могут обеспечить себе себестоимость метра на уровне 30 тысяч или даже ниже за квадратный метр, в то время как для девелопера в Москве эта цифра будет близка к 50 тысячам рублей.
Поэтому, заявление Путина – это, скорее всего, это все-таки определенный PR-ход. Но я думаю, что любой здравомыслящий человек понимает, что это все пока только слова и чтобы они стали реальностью, необходимы действия, прежде всего, со стороны государства. А пока, в той ситуации, в которой сейчас оказались девелоперы, построить и продать по таким ценам не представляется никоим образом возможным.
Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество»:
Снижение стоимости квадратного метра в новостройках до 30 тыс. рублей возможно, но при соблюдении двух условий: если государство возьмет на себя подведение коммуникаций к земельному участку, на котором будет возведен дом и сделает нулевой «долю города», т. е. аннулирует обязательства застройщиков передавать часть готовой недвижимости муниципалитету. И если строительство обойдется компаниям в среднем исходя из 20 тыс. рублей за метр, плюс рентабельность - 10-15%, то 30 тыс. рублей за метр будут вполне реальными.
Павел Епихин, заместитель директора по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт»:
Заявленная премьером цена представляется вполне достижимой. При этом для снижения цен на квартиры до обозначенного уровня необходимо и соответствующее снижение себестоимости строительства. Для этого, во-первых, процедура распределение участков под строительство должна стать абсолютно прозрачной, во-вторых, должно упроститься согласование разрешительной документации, в-третьих, частные девелоперы должны иметь доступ к недорогим банковским кредитам и, наконец, государству придется взять на себя все расходы по инфраструктуре и подключению к коммуникациям и снять с инвесторов все обременения.
Что касается столицы, то 30 тысяч рублей вряд ли достижимая планка. Дефицит участков под строительство и одновременно высокий спрос на квартиры в городе со стороны жителей других регионов страны – залог более высокой стоимости жилья в Москве.
Алексей Кудрявцев, директор аналитического центра МИАН:
По итогам полугодия стоимость кв. метра в среднем по России (без учета недвижимости в двух столицах) составила чуть более 40 тыс. рублей. При этом стоит понимать, что государственная политика строительной отрасли и, следовательно, все заявления касаются жилья эконом-класса. «Статусная» недвижимость — не является «народным жильем», она по определению не может стоить дешевле, так же как золотые украшения не должны стоить дешевле металлических. Без учета недвижимости категории «бизнес» и выше, средний показатель сегодня близок к обозначенному премьером уровню.
Лана Волохина, директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость»:
При соблюдении ряда условий, достичь цены в 30 тыс. за кв. м в эконом-классе в Московской области вполне возможно, особенно в городах, расположенных на удалении в 60-80 км от столицы. В рамках спецакций, подобные цены можно найти даже в ближайшем Подмосковье, например в Подольске сейчас в продаже находится дом, цены на квартиры в котором начинаются от 31 тыс. руб. На вторичном рынке предложения по цене ниже 30 тыс. за кв. м можно найти в Московском регионе уже сейчас, но это будут редкие квартиры, расположенные в удаленных районах. Такие квартиры есть в городах Талдом (27,8 тыс. рублей), Ликино-Дулево (26,8 тыс. рублей) и Серпухов (27,3 тыс. рублей).
Ольга Творогова, директор Ostogenka Real Estate:
Выполнение завета Путина реально в отношении строительства жилья эконом-класса, то есть панельных многоэтажек не менее 12 этажей, с лифтами производства Щелковского механического завода, ступенями лестничных маршей из формованного монолита, стенами лестничных пролетов, покрашенными краской и так далее. Месторасположение таких домов - за 3 транспортным кольцом.
Резюме
Иван Кузнецов, главный редактор Urbanus.ru:
Даже при соблюдении всех условий, о которых говорили наши эксперты, держать стоимость квадратного метра на уровне 30 тыс. рублей не представляется возможным. Рыночная экономика имеет свои законы, и один из основополагающих – это зависимость цены от спроса и предложения. Без сомнения, жилье по 30 тыс. рублей за квадрат будет пользоваться большой популярностью. И уже этот факт сам по себе должен спровоцировать рост цен. Если же цена будет регулироваться «сверху», то, во-первых, о рыночной экономике в данном случае придется забыть, а во-вторых, рано или поздно на рынке наступит дефицит жилья эконом-класса. В конечном счете, мы вернемся на несколько десятилетий назад, когда для того, чтобы получить (в реалиях сегодняшнего дня – купить) квартиру, нужно будет несколько лет отстоять в очереди. Или же, покупать «кооперативную квартиру» (говоря сегодняшним языком, жилье более высокого класса). В общем, вернуться назад в те времена, когда пределом мечтаний рядового гражданина СССР было дождаться получения квартиры, а потом ждать очереди на покупку румынского мебельного гарнитура.
Фото: novoskop.ru
