Многострадальный федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве жилья» ожидают очередные поправки. Об этом говорили ведущие эксперты рынков недвижимости, строительства, страхования и финансов на круглом столе, который прошел недавно в Госдуме РФ.
В последнее время правительство РФ всерьез озаботилось угрозой появления новой волны обманутых дольщиков. В результате падения реальных доходов населения спрос на покупку квартир в новостройках резко сократился. Так как строительство многоквартирных домой в России финансируется по «пирамидальной схеме», то в условиях сокращения спроса, многие проекты из-за отсутствия новых дольщиков начинают рушиться «как карточные домики». По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, на начало 2016 года банкротами стали 2713 застройщиков, что в 5 раз больше по сравнению с началом 2015 года. 114 000 человек уже являются обманутыми дольщиками.
1 серия: «Спасти застройщиков за счет субсидированной правительством ставки по ипотеке»
Мера по субсидированию ипотеки, которую продлили еще на год, принесла определенные плоды – платежеспособный спрос был поддержан, что не позволило резко «обвалиться рынку» жилья в целом и рынку новостроек в частности. Но нельзя забывать о том, что миллиардные субсидии должны будут выделяться из бюджета на протяжении всей жизни кредита, то есть в среднем в течение 10-15 лет. Андрей Широков, д.ю.н., профессор, член правления ТПП РФ, считает несправедливым, что государство из налогов всех граждан помогает формировать собственность лишь части избранных.
2 серия: «Оставить на рынке страхования долевого участия только крупных страховщиков»
«Помогла ли мера, предпринятая в прошлом году Правительством РФ по увеличению до 1 млрд рублей уставного фонда для страховых компаний, работающих на рынке долевого участия, спасти ситуацию?», — с таким вопросов обратилась к экспертам модератор заседания Ирина Радченко, вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости (МАИН).
Мнения участников по поводу обеспечения защиты прав покупателей с помощью страхования, разделились. Руководитель федерального проекта партии ЕР «Свой дом» Александр Коган уверил участников, что это лишь одна из мер. В ближайшие годы, по его словам, законодательство в этой части будет совершенствоваться и, возможно, когда в стране будут созданы другие механизмы для финансирования строительства, ФЗ №214 в будущем отменят.
Специалисты страхового рынка посетовали на то, что в России нет возможности перестрахования подобных рисков. Сейчас это делается в компаниях, зарегистрированных в Уругвае или Буркина-Фасо – понятно, что в глобальной перспективе получить дольщикам возмещение при такой схеме будет довольно проблематично. Участники высказали пожелание, чтобы Правительство делегировало какому-либо институту с государственным участием, например АИЖК, функцию перестрахования подобных рисков.
3 серия: «Вор должен сидеть в тюрьме»
Александр Коган сообщил присутствующим, что наконец-то внесена поправка в Уголовный кодекс, предусматривающая уголовную ответственность застройщика, который тратит средства дольщиков нецелевым образом. По его мнению, эта мера может дать возможность правоохранительным органам вмешиваться в ситуацию на более ранних стадиях, чтобы предотвращать мнимые банкротства.
4 серия: «Усилить ответственность застройщиков за счет внесения поправки о наличии собственного капитала в размере 1 млрд рублей»
Александр Сидякин, депутат ГД РФ, Заместитель Председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ, считает: «Необходимо и дальше совершенствовать законодательную базу для обеспечения интересов граждан, участвующих в долевом строительстве жилья. Но любые поправки в ФЗ № 214 должны соблюдать баланс интересов между всеми участниками рынка, в том числе учитывать и интересы строительных компаний, для которых финансовые требования, предусмотренные поправками, могут оказаться чрезмерными, что может привести к значительному сокращению застройщиков. А это, как следствие, неминуемо приведет к снижению темпов строительства жилья».
Большинство участников выразили мнение, что увеличение требований к собственным средствам с 10 тыс. рублей до 1 млрд. руб. будут являться фактически запретительными для участников рынка и оставят лишь крупных застройщиков.
Валерий Казейкин, Член Общественного совета Министерства строительства и ЖКХ РФ сообщил, что в Правительстве уже обсуждается смягчение этого пункта и привел формулу, по которой будет высчитываться необходимость наличия собственных средств: «Минимальный размер уставного капитала застройщика составляет: 2 500 000 руб – площадь объектов не более 1 500 метров, 10 000 000 руб– 10 000 метров, 40 000 000 руб– 25 000 000 м, 80 000 000 руб– 50 000 м, 150 000 000 руб 100 000 м, 400 000 000 руб – 250 000 м, 800 000 000 руб– 500 000 м и т.д.»
5 серия: «Увеличить доступность жилья путем снижения непрофильных затрат застройщика»
Депутат ГД РФ Александр Хинштейн считает, что в стоимость квадратного метра не должны включаться расходы на строительство детских садов, школ и другую инфраструктуру. Если не обременять застройщика этими расходами, жилье может подешеветь на 30-40%. А это значит, что количество застройщиков, не сумевших вписаться в бюджет, будет меньше.
6 серия: «Привлечь иностранных инвесторов к финансированию строительных проектов»
Что нужно сделать, чтобы «ледниковый период» для инвесторов в РФ закончился? Своим мнением по этому вопросу поделился Сергей Зур, руководитель проектов PPF Advisory: «Процесс получения пакета разрешительной документации на строительство должен быть предсказуемым, а после прохождения определенных этапов (получение ГПЗУ, государственная экспертиза и т.д.), необратимым. В случае, если государственные органы принимают решение об отзыве тех или иных разрешительных документов, они должны нести материальную ответственность по рыночной стоимости издержек, понесенных застройщиком на момент отзыва».
Необходимо уменьшить также и количество согласований при получении разрешения на строительство. Согласно последнему рейтингу Doing Business за 2015 год на получение разрешения на строительство в России требуется в среднем 263 дня и 19 процедур. Это ставит страну на 119-е место в мире из 189.
Татьяна Хорева, финансовый директор RD Group считает, что каждый проект должен проходить финансовую экспертизу, например, в банке. Иногда застройщик может неверно рассчитать себестоимость строительства или потенциальный спрос и оказаться банкротом. По ее мнению, проектное финансирование и кредитные линии банков могли бы значительно снизить подобные риски.
Французский сценарий защиты дольщиков предложил рассмотреть руководитель СК «Экип» Андрей Бирюков: «Во Франции на законодательном уровне закреплена поэтапная оплата квартиры в строящемся доме, которая подразделяется на 6-8 этапов в зависимости от стадии строительства. Это гарантирует покупателю, что он платит только за выполненные строительные работы, а не за обещание в будущем передать ключи от квартиры в обмен на полную оплату квартиры на этапе котлована».
В ходе обсуждения участниками были затронуты и другие важные темы, в частности, необходимость развития арендного жилья в РФ и внесение в закон о банковской деятельности поправок, позволяющих банкам заниматься проектным финансированием.
