Зимой 2012 года столичная мэрия утвердила революционную схему реставрации ветхих зданий, признанных памятниками истории и культуры. Власти предложили исторические объекты бизнесменам практически даром – по льготной ставке 1 рубль за квадратный метр в год. Правда, инвесторам придется вложить «круглую» сумму в реконструкцию особняков. Эксперты отмечают, что многие компании будут бороться за такие особняки, несмотря на их неудовлетворительное состояние, однако некоторых могут остановить высокие риски и сложность предстоящих работ.
Принцип схемы реставрации
О том, что власти намерены ввести схему реставрации городских памятников, стало известно осенью прошлого года. Столичный мэр Сергей Собянин тогда объяснял ее целесообразность нехваткой бюджетных средств на ремонт аварийных зданий, признанных памятниками истории и культуры. В 2011 году на их содержание было выделено 800 млн рублей, а в 2012 году - 1,8 млрд рублей.
В январе текущего года на заседании правительства Москвы было утверждено Положение о предоставлении в аренду объектов культурного наследия города Москвы, находящихся в неудовлетворительном состоянии, регламентирующее установление льготных арендных ставок для добросовестных арендаторов памятников истории и культуры. Схема заключается в следующем. Город проводит оценку и выставляет особняки на торги по начальной стоимости, которая рассчитывается как минимальная ставка годовой аренды. Победитель аукциона получает здание в аренду на 49 лет и платит установленную ставку до окончания реставрационных работ. При этом реставрация не должна длиться более пяти лет, иначе инвестору грозит штраф в размере суммы рыночной арендной платы за полгода. При повторном нарушении соглашение с победителем аукциона может быть расторгнуто.
Реставрационные работы контролируются департаментом культурного наследия города Москвы. Инвестор получает охранное обязательство одновременно с договором аренды. После приемки работ Мосгорнаследием ставка снижается до 1 рубля за кв. м в год. По оценке Дмитрия Сороколетова, управляющего директора NAI Becar в Москве, ориентировочный объем инвестиций, который потребуется для реставрационных работ, составляет $2-4 тыс. в зависимости от обременений. Елена Малиновская, старший директор отдела офисной недвижимости, называет и максимальную цифру - $10 тыс. за кв. м. Татьяна Тикова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International, отмечает, что при реконструкции большая часть затрат идет на отделку, и в случае, если по зданию сохранились фотографии старинных интерьеров, и интерьер также является охраняемым, то инвестору придется выложить очень «кругленькую» сумму на его восстановление.
После соблюдения всех формальностей арендаторы могут использовать здания по своему усмотрению. Правда по условиям инвестконтрактов ни рестораны, ни гостиницы в воссозданных зданиях открывать будет нельзя, только офисы или апартаменты. Кроме того, переуступать права аренды этих памятников инвесторы не смогут, однако, как отмечает газета «РБК daily», продажа акций компании-арендатора будет считаться законной.
Преимущества и недостатки
Предложенная властями схема реставрации городских памятников, безусловно, является революционной для России, однако на Западе подобные схемы уже давно применяются. Как объясняет госпожа Малиновская, в большинстве европейских стран компания, которая проводит ремонт культурного объекта, получает налоговое послабление: например, в Дании, Австрии и Великобритании компания платит пониженный НДС на проведение ремонтных работ.
По мнению Татьяны Тиковой, Москва нашла хорошую схему избавиться от ветхого наследия и украсить город обновленными объектами. «Основное преимущество схемы заключается в повышении привлекательности инвестиций в реконструкцию исторических особняков за счет сокращения расходов «на входе». Все-таки аренда, пусть и рыночная, и за несколько лет, существенно ниже рыночной цены выкупа, да и растянута во времени», - говорит эксперт.
Большинство ветхих особняков расположено, преимущественно, в центре Москвы, в «лакомых» местах, привлекательных для девелоперов. При наличии толковых подрядчиков и субподрядчиков и при условии, что реставрационные работы не затянутся на чрезмерно большой срок, инвестор получает хороший объект в хорошем месте за довольно символическую сумму. Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, все же считает выработанную схему рискованной для инвесторов. «Согласно предложенной схеме, наибольшую финансовую нагрузку победитель торгов получает в течение и без того тяжелого для него периода – периода согласования проекта и его реализации. С одной стороны у нас городские власти, которые, выставляя объект на торги, хотят максимизировать свою прибыль и фактически получить весь возможный доход – ведь в дальнейшем инвестор будет платить копейки. В свою очередь инвесторы сильно задумываются: имеет ли смысл бороться за этот объект, который в отдаленной перспективе стоит так дешево, если сейчас его цена может быть довольно высока, и к тому же придется вкладываться в реконструкцию», - объясняет она.
Эксперты сходятся во мнении, что основной недостаток схемы аренды памятников заключается в том, что могут возникнуть риски как с одной, так и с другой стороны. По мнению Елены Малиновской, всегда сохраняется риск, что по итогам реставрации работа может быть признана некачественной и арендная плата в размере 1 руб. за кв. м так и не будет установлена. Дмитрий Сороколетов отмечает, что у городских властей нет финансового резона довольно быстро осуществлять приемку реставрационных работ. «Также в данной схеме неясно, каковы гарантии, что после окончания реставрационных работ город еще много лет будет выполнять свои обязательства перед инвестором, к примеру, после смены власти», - добавляет эксперт.
Кроме того, недостатком данной схемы, по мнению Татьяны Тиковой, является универсальность подхода ко всем объектам по срокам. «Ведь все понимают, что очень большое числе ветхих зданий в настоящее время находятся в «сложных» с точки зрения дальнейшего развития местах: во дворах жилых домов, в теснейшем окружении зданий, где отсутствует какая либо возможность доступа строительной техники. Поэтому для таких объектов, возможно, и 5 лет будет мало, чтобы сдвинуть с мертвой точки начало реконструкции. Однако, конечно же, это скорее исключение, чем правило», - говорит госпожа Тикова.
Первые ласточки
Первые торги на право льготной аренды памятников истории и культуры прошли в Москве в конце апреля. На три особняка XVIII-XIX веков в центре города в общей сложности претендовали более 20 инвесторов, а начальная цена была превышена в три раза. На первый аукцион были выставлены городская усадьба Морозовых XVII-XIX веков на Николоямской улице, жилой дом купца Баулина на той же улице и главный дом городской усадьбы XVIII-XIX веков в Подсосенском переулке.
Из всех выставленных лотов лишь Дом купца Баулина включен в список памятников архитектуры Мосгорнаследия, состояние которых вызывает наибольшее опасение. Разрушающийся жилой дом купца Баулина, владевшего фабрикой платков, был построен по проекту архитектора Николая Струкова, работавшего в стиле модерн. Установлено, что в основе здания сохранились конструкции палат XVIII века. Общая площадь объекта составляет 704,9 кв. м. Начальная цена лота составила 3,649 млн рублей. Конечная цена права аренды здания в ходе торгов выросла в 4,4 раза и составила 16 млн рублей. Покупателем лота стала компания ООО «Ирбис».
Трехэтажное здание с подвалом городской усадьбы Морозовых является элементом исторической застройки Николоямской улицы, оно было построено на территории купеческого домовладения. Усадьба Морозовых возводилась в течение нескольких строительных периодов c конца XVIII до начала XIX. В 1898 году по проекту архитектора Н.А. Ильинского была произведена перепланировка здания под промышленное производство. В начале XX века здание принадлежало Туркестанскому промышленному товариществу. Площадь усадьбы составляет 827,9 кв. м. В настоящее время общее состояние здание неудовлетворительное, местами аварийное. Начальная цена аукциона составляла 5,273 миллиона рублей, в ходе торгов она выросла в 2,6 раза до 13,79 млн рублей. Победителем торгов стала компания ООО «Аверс Брик Плюс».
Последним лотом, выставленным на аукцион, стала городская усадьба XVIII - XIX веков, которая находится в Подсосенском переулке, дом 23, строение 3. Архитектор - Константин Буссе. Городская усадьба представляет собой прямоугольное двухэтажное здание, выстроенное в течение нескольких строительных периодов. В интерьерах здания сохранились своды «Монье», парадная двухмаршевая лестница с забежными ступенями и металлическим ограждением, характерным для стиля модерн, живопись и лепной узор, изразцовые печи. Площадь усадьбы составляет 993 кв. м. Как указывается в презентационных материалах к аукциону, в настоящее время существует угроза физической утраты предмета охраны объекта культурного наследия, общее состояние усадьбы охарактеризовано как неудовлетворительное, часть здания находится в аварийном состоянии. В ходе аукциона начальная цена лота, которая рассчитывается как аренда объекта в год (6,499 млн рублей в год), выросла в три раза. В итоге победитель торгов, ООО «Старый квартал», арендовал усадьбу за 20,05 миллиона рублей в год.
Эмоциональные решения
После аукциона Мосгорнаследие передало в столичный департамент имущества документацию еще по 19 аварийным особнякам для выставления их на торги в этом году. Всего по данной программе должно пройти не менее 250 зданий. Дмитрий Клапша, заместитель директора отдела офисных помещений CBRE, отмечает, что такой льготной арендой в большей степени заинтересуются российские компании, у которых есть деньги и которые склонны принимать эмоциональные решения. По словам Татьяны Тиковой, часть зданий по этой программе в настоящее время уже отключены от городских коммуникаций. «Соответственно, арендаторам потребуются знания, умения и ресурсы, чтобы заново согласовать в нужных объемах все коммуникации. Это гораздо легче делать компании, которая давно на рынке и хорошо знает все процедуры», - говорит госпожа Тикова.
Безусловно, предложенная властями схема льготной аренды памятников истории и архитектуры будет пользоваться популярностью, но не среди тех, кто рассчитывает на выгодные инвестиции, а среди тех, кто хочет иметь в своем распоряжении уникальный исторический особняк. Как бы там ни было, нынешние льготные торги, которые проводит московская мэрия, можно только приветствовать. Раньше столичные чиновники лишь закрывали глаза на губительное обращение с памятниками, которые так или иначе попадали в руки частных инвесторов. Достаточно вспомнить историю с доходным домом на Якиманке. Тогда лишь вмешательство столичного градоначальника Сергея Собянина позволило остановить снос части исторического здания. Именно поэтому и представляется важным установить реальный, общественный контроль за тем, как победители новых торгов будут распоряжаться арендуемым имуществом.
