По материалам Форума NERS.ru
Можно ли Агентство Недвижимости превратить в почти самостоятельную бизнес-систему? Если возможно, то прошу обсудить „почти” – сколько в среднем часов в день и дней в неделю необходимо самому работать, а также минимальное количество и перечень персонала для такой системы.
НУЖНО! После первоначальных вложений Учредителя - полное самофинансирование. Отношения с другими вашими бизнесами - как с конрагентами (с дисконтом не более 20-30 процентов на "родственность".
Это неправда, что Учредителю совсем необязательно знать ничего о риэлторском ремесле. Если он "испытал все на собственной шкуре" - это большой плюс. НО... По моим наблюдениям как раз более успешными являются Агентства Недвижимости где функции Учредителя /Постановщика Целей/ и Исполнительного Директора /Главного Управленца/ - жестко разграничены. Учредитель может в любой момент "войти" в самую гущу бизнеса и что-то там исправить /в случае необходимости/. Но он не должен заниматься оперативным управлением. "Большое видится на расстоянии". В тех компаниях о которых я говорю Ген. Директор /Учредитель/ вообще не занимается "текучкой". В создающейся компании это не всегда возможно, но чем раньше наступит такой момент - тем лучше для бизнеса.
Очень коротко, функции учредителя: нахождение идей бизнеса, постановка целей, определение стратегии, определение основных принципов ведения дел.
Функции Исполнительного Директора: Обеспечение достижения целей, поставленных Учредителем, Планирование деятельности, Управление компанией, Координация компании.
Другими словами Учредитель - смотрит на вершину горы, куда надо прийти. А ИД - на сосны, которые надо обойти или спилить по пути /Но саму вершину он в это момент НЕ видит. Можно и заблудиться/.
Исходя из вышеперечисленного у Собственника бизнеса немало работы: Нахождение цели, организационная политика, основная технология работы, финансы, сети /например компьтерные/, утверждение стратегии, юр. безопастность, имущество. Некоторые вещи потребуют немалых вложений - материальных, интелектуальных и временных, особенно на первом этапе.
Для ИД - главная задача - достижение целей поставленных учредителем при условии "доход - выше, чем расход". Ну и конечно, планирование, управление, приказы, координация.
А кто же тогда "Сделки делать будет". Как это не странно звучит, когда мы говорим об АН - но непосредственно саму работу должны делать СОтрудники. Как и во всех других бизнесах.По определению - Сделки на рынке недвижимости производят Брокеры, руками своих Агентов. ИД может быть хорошим Брокером. Но не из каждого Брокера получится хороший ИД.
В штатном расписании для 1 офиса я посоветовал бы предусмореть
1. Секретарь приемной /и она же, офис-менеджер/ - оклад+процент
2.Технический специалист по Документам - оклад плюс процент. Типа юриста, но не очень высокой квалификации со знанием довольно узкого круга вопросов непосредственно по регистрации сделок в ФРС. Хорошо, если он/а будет составлять и печатать все договора Купли-продажи, внимательно вчитываясь во все документы. Продуктивные и шустрые риэлторы НЕ ЧИТАЮТ большую часть документов, с которыми работают. Им некогда и неинтересно. Они их ПРОСМАТРИВАЮТ, тщательно отмечая для себя только избранные места.
3. Курьер без автомобиля оклад +процент
4. Приходящая уборцица офиса оклад
5. Ипотечный брокер или парочка /по ситуации, некоторые агенты хотят быть еще и ипотечными брокерами/, но хотя бы один на офис Ипотечный Брокер желателен /только банки - без риэлторства/. только процент
6. Конечно же Руководитель офиса - Брокер. только поцент
7. 10-15 агентов /только процент- сдельщина/ структурированных по специализации с назначением старших /лучше без окладов/
Иногда 1-2 агентов "сажают"на ОКЛАД + 25 процентов, если у Руководителей Агентства очень большой круг личных клиенто, включая "бесплатных" /их надо кому-то из Агентов "обрабатывать"/.
На несколько офисов
1. Исполнительный директор /при крупных структурах еще и 2-3 заместителя/
2. Адвокат /действующий/
3. ХОРОШИЙ маркетолог /лучше взять "сырого" и обучить правильным вещам/
4. Бухгалтер для ведения первичной документации
5. Системный Администратор для компьютерных сетей /в малых структурах - на аутсоррсинге/
6. Еще один Бухгалтер - для подачи отчетов в налоговую - я бы посоветовал не совмещать с внутренним бухгалером, а отдать на аутсорсинг. Это дешево и надежно.
Какова структура дохода собственника агентства (в %) по видам (если есть еще виды, добавьте, пожалуйста)
Сначала в целом от всего валового дохода.
"Учредительские" - 10 процентов от валового дохода. Некоторые умные учредители - открывают еще и ИП и заключают Договор с собственным ООО на предоставление "Консультативных услуг" /а чем еще занимается Учредитель в своей компании?/. Учредитель получает по этому договору свои деньги и платит с них как ИП - 6 процентов. Зарплаты у Учредителя нет. Нет и налогов на эту зарплату.
Еще -15 процентов Учредитель забирает "в строительный фонд" или "фонд развития". Помещения- то новые для расширения офиса надо на что-то покупать.
И 5 поцентов в "Резервный фонд", в Уставе так и прописать.
Оставшиеся 70 процентов - это фонд организации, которым распоряжатся уже ИД. Его то же лучше сразу структурировать по определенной системе, чтобы потом ИД не приставал к Учредителю с вопросами где взять деньги на бумагу для ксерокса или зарплату уборщице.
Вопрос 2.1 Текущий от деятельности агентства.
По Купле-продаже квартир.
Малый городской офис /например переоборудованная 2х комнатная квартира на первом этаже жиловго дома на "проходимой" улице" обеспечит работой 1 Брокера и 10-15 агентов. Лучше /на мой взгляд иметь несколько таких малых офисов в разных частях города, чем один -200 метровый/.
Хороший Агент делает в год 12-18 сделок. Очень хороший 24 и более. В среднем 2 сделки купли-продажи в месяц - это не каждому под силу.
Оптимистический прогноз - каждый агент делает в месяц 1 сделку ЭКВИВАЛЕНТНУЮ продаже 1 комнатной квартиры. Среднюю стоимость средней 1кв в вашей местности узнайте сами.
Комиссионные Агентству от Клиента за продажу колеблятся в разных местностях от 3 до 6 процентов. Как у вас - не знаю, возможно 4 или 5 подойдят для ваших рассчетов.
Комиссионные от клиента Агентству делятся между Агентством и Агентом в средней пропорции 50 на 50. Диапазон отношений с разными агентами может быть от 25 на 75 до 75 на 25. Для предварительных рассчетов 50 на 50 вполне подойдет.
Так вы можете посчитать валовый доход за месяц /хотя мне нравится считать за 3х недельными интервалами/. И среднегодовой. Сезонными спадами можно пренебреч за счет, например ноябрьско-декабрьских подъемов.
Исходя из ваших местных условий - стоит сделать поправку, тут я вам ничем не могу помочь. Так же как и с тенденциями этономики и вашего местного рынка.
Собственно пока - все. Об остальном - позже.
Алексей Могильный
Брокер Уральской Палаты Недвижимости
realtor66@ya.ru http://www.upn.ru,
Член международной ассоциации предпринимателей WISE
wise66@ya.ru http://www.wise.ru.
Фото: consalting.wordpress.com
