В центре столицы практически не осталось земли для возведения новых объектов, констатируют власти и отправляют ветхие здания в небытие. Таким образом у девелоперов появляются новые площадки для строительства, а у города — современный облик. Впрочем, кое-кто предпочитает не разрушать, а перестраивать.
Идея редевелопмента впервые была реализована в США, где предприимчивые граждане стали ремонтировать ветхие строения и сдавать их в аренду под офисы или продавать. В Советской России реконструировали в основном устаревшие заводы и фабрики с целью модернизации производства. Американское ноу-хау нашло свое воплощение в нашей стране только в начале 1990-х годов. Сегодня понятие «редевелопмент» означает реконструкцию отдельных объектов недвижимости, групп зданий и даже промышленных зон целиком для более эффективного их использования.
Бизнес по-новому
На заре перестройки в России возникло новое трудовое направление под названием «частный бизнес». Доходное занятие нашлось для многих, а помещений под офисы, увы, не хватило. Тогда деловые люди и поняли, что практически все престижные места в городе заняты производством.
В эпоху перемен некогда процветающие предприятия в большинстве своем обанкротились. Одни заводы превратились в убыточные, другие и вовсе закрылись. Но, как известно, свято место пусто не бывает, и все мало-мальски свободные помещения стали арендовать под офисы. Так начался передел, точнее, перепрофилирование индустриальных площадей.
Поначалу речь шла только об аренде небольших контор на территории какого-либо предприятия. Позже возникли более серьезные проекты по реконструкции самих заводов. В настоящий момент идет реорганизация территорий промышленных зон. «Постсоветская реконструкция внесла существенный вклад в формирование некачественного предложения офисных помещений, — говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Сегодня это так называемые офисы класса С и D. Однако требования арендаторов к качеству бизнес-центров возросли». В результате редевелопмент стал еще одной возможностью обеспечить соответствие между предложением и спросом на рынке.
Простор для идей
Многие специалисты едины во мнении, что старое индустриальное здание приспосабливать подо что-то иное достаточно сложно, поэтому проще его сразу снести. Так, Владимир Савинов, коммерческий директор компании «Архитек Инжиниринг», считает, что переоборудование морально устаревших производств дорого, неэффективно, для него необходимы квалифицированный персонал, знание передовых технологий и серьезная поддержка со стороны государства.
Другие участники рынка склонны рассматривать редевелопмент как долговременное явление, аргументируя тем, что выгоднее перестроить уже имеющиеся площади, чем сносить их и возводить что-то другое. Мнение последних поддерживает и Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Он считает, что в этой сфере есть широкий простор для креативных идей. «Бизнес-парк «Дербеневский», например, занял территорию бывшей фабрики, — говорит А. Галеев. — Девелопер решил сначала реконструировать площади до уровня класса В, поскольку это менее затратно, а в будущем их снести и построить здания класса А. Таким образом, он выиграл время для того, чтобы арендаторы и рынок привыкли к офисам в данном месте». Конечно, каждый проект индивидуален, и участники рынка руководствуются разными мотивами.
Партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский видит несколько причин для реконструкции старых объектов: «Часто это неизбежность. Например, когда речь идет о зданиях, которые представляют собой памятник истории и архитектуры, или необходимо сохранить единый стиль застройки. Немаловажный мотив — прагматизм и целесообразность. Надежность старых зданий зачастую превосходит многие современные объекты по качеству кладки, толщине стен, звукоизоляции и прочим показателям. Наконец, редевелопмент еще и выгодный бизнес, так как основные элементы зданий сохраняют нетронутыми, значит, меньше средств уходит на очистку площадей и общестроительные работы».
Сносить нельзя перестраивать
Индустриальные здания, как правило, имеют особенности, которые уже после реконструкции переходят в разряд весомых преимуществ: высокие потолки, большие окна, наличие электрических и тепловых мощностей, свободная планировка, подъездные пути, обширная территория для автостоянки. Но есть и свои минусы.
Перестраивать бывшие научные институты, заводы и фабрики — дело непростое. Их почтительный возраст (некоторые здания еще помнят наших прабабушек) оставил след не только на внешнем облике. Почти в каждом случае предстоит повышать нагрузки на телекоммуникационные сети, обозначать новые требования к внешнему виду и внутренней отделке. «Инженерные коммуникации и инфраструктуру, как правило, надо полностью менять», — говорит Виталий Можаровский. «Негативное влияние может оказывать и общий имидж промышленного района, который обычно долго сохраняется в зоне локации реконструированного бизнес-центра», — предупреждает Ольга Широкова. Вероятны сложности и с планировкой помещений, которые не всегда удобны, поскольку изначально здание спроектировано под производство, а не под офисный центр.
И все же редевелопмент индустриальных помещений достаточно привлекателен для игроков рынка недвижимости. По подсчетам специалистов, подобная бизнес-затея не требует много времени на реализацию, относительно быстро окупается и имеет приличную доходность.
В центре дороже
На сегодняшний день в Москве насчитывают более 115 тыс. строений, из них — 75 тыс. нежилых. И распределены они по городу не совсем равномерно. Внушительная часть таких объектов недвижимости занимает центр столицы (20%). Кроме того, здесь преобладает застройка низкой этажности. После реконструкции «малыши» значительно «вырастают», в том числе и в цене. Девелоперы увеличивают количество этажей в таких домах и создают просторные офисные помещения. Однако не все застройщики готовы стать «реставраторами».
Обновление сооружений в центре города — головная боль для девелоперов. Они должны не только сохранить, а зачастую восстановить прежний облик строения, но и оборудовать его дополнительными инженерными системами. В процессе такой реновации в здании из исходных элементов сохраняются лишь несущие конструкции — стены, перекрытия, лестницы. Меняется все, что только возможно: половое покрытие, перегородки, потолки, коммуникации. И если после реконструкции снаружи здание еще можно узнать, то внутренние помещения обычно теряют свой первозданный вид. Кроме того, учитывая, что поблизости расположены и другие, в том числе и жилые, дома, редевелопмент можно назвать задачей повышенной сложности.
«Все зависит от ситуации, — философски рассуждает вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин. — Чаще всего мы строим с нуля. Реконструкция же более выгодна собственникам первой волны приватизации для того, чтобы повысить уровень доходности здания, превратив старые заводские площади в бизнес-парки. Например, научно-исследовательский институт класса С переходит в класс В, в связи с этим вырастают суммы арендных ставок».
Объект компании «Ташир» — деловой центр класса А Napmen Club в районе Китай-города — первоначально был подвергнут глубокой реконструкции: осуществлена замена перекрытий и всех инженерных коммуникаций, усилены несущие конструкции и т. д. «Мы столкнулись с определенными трудностями, — рассказывает В. Ефимкин, — ведь это здание, из окон которого открывается вид на Кремль, является памятником архитектуры, поэтому нельзя было нарушать так называемые голубые и красные линии и постараться при этом сохранить облик старой Москвы. Но игра стоила свеч — объект пользуется большим спросом у арендаторов благодаря своему престижному месту и высокому качеству».
Перестройка в цене
Планируя реконструкцию зданий и промышленных зон, девелопер должен понимать всю сложность реализации идеи. Дело требует серьезного предварительного экономического анализа, ведь работы оцениваются в миллионы долларов. Одна из самых существенных проблем — квалифицированное управление проектом. «Необходимы специалисты, способные решать такие нестандартные задачи, как согласования, строительство, проектирование, экономический анализ, логистика и маркетинг, — считает В. Савинов. — При этом люди должны обладать управленческим талантом и перспективным видением». Наличие слаженной команды позволяет успешно решать любые задачи. Но главное — цена вопроса.
«В случае приобретения объекта для дальнейшего редевелопмента затраты будут сопоставимы с расходами на реализацию нового проекта, — полагает О. Широкова, — и могут составить 80–100 % от строительства здания». Срок окупаемости в этом случае составит восемь — десять лет в зависимости от рыночных параметров будущего объекта. В среднем по Москве, по данным компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», стоимость реконструкции составляет 800–1500 долл. за 1 кв. м. В ГК «Ташир» уточняют, что затраты зависят от трудоемкости работ. Безусловно, учитывая всю сложность рассмотренных вопросов, редевелопмент на сегодняшний день — рисковый бизнес, он требует от инвестора упорства, авантюризма и точных расчетов. А потому работают в этом сегменте пока чуть более десятка компаний. Среди них Forum Properties, «АЛМ-Девелопмент», Ноrus Capital, Placon, «ЭКО-офис» и др. Из реализованных проектов можно отметить деловые центры «Косинская Плаза», «Дербеневская Плаза», «Магистраль Плаза», «Аврора бизнес-парк», «Эрмитаж Плаза». В числе новых разработок — «Луч», «Фабрика Станиславского», «Кругозор».
Кстати, количество проектов постоянно увеличивается. Ведь с учетом запрета на возведение новых офисов в центре столицы, а также дефицита свободных участков под застройку реконструкция представляется одним из решений данной проблемы.
