На сегодняшний день рынок недвижимости переживает глобальную реструктуризацию задолженности в строительной отрасли. Продолжится ли и углубится процесс передела рынка в сторону новых игроков - банков, в управление которых от должников попадает все больше объектов недвижимости. Но определенно выход новых игроков на рынок положит начало серьезной реструктуризации всего рынка и выявлению новых рисков, в том числе в правом поле.
Спустя год после начала кризиса, можно с уверенностью констатировать начало эпохи банковского влияния: банки являются серьезными игроками на рынке недвижимости. Уже сейчас они стараются кредитовать, в основном, аффилированных (родственных) девелоперов или застройщиков, над которыми получили контроль в той или иной форме и, в основном, те объекты, которые находятся под их же контролем.
Данная проблема обсуждалась на пресс-завтраке юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры".
В течение этого года значительно выросло число просроченных задолженностей участников рынка друг перед другом и, конечно, перед банками. Эта ситуация привела к банкротству многих компаний, что привело за собой реструктуризацию.
Реструктуризация предусматривает использование нескольких инструментов, направленных на восстановление платежеспособности должника, частичное удовлетворение требований кредиторов и рассрочку остальных требований.
Но следует четко понимать, что банки и в какой-то мере другие кредиторы не заинтересованы в немедленном банкротстве заемщика. Во-первых, есть шанс того, что заемщик в итоге переживет тяжелые времена и сполна заплатит, а во вторых банку могут быть не интересны непрофильные активы, которыми еще нужно уметь управлять.
Тем не менее, многие банки, получившие в ходе банкротства застройщиков новый вид деятельности. Т.е. они стали собственниками активов. И теперь говоря о рынке кредитования девелоперов и застройщиков можно отметить следующие тенденции:
- Наблюдается значительное снижение объемов кредитования девелоперов, застройщиков;
- Процентные ставки по кредитам находятся фактически на запретительном уровне;
- Банки стараются кредитовать только объекты, которые находятся в высокой степени готовности;
- Банки, в основном банки с государственным участием в капитале, также кредитуют значимые проекты, которые пользуются административной и политической поддержкой;
- Предпочтение отдается кредитованию под государственные гарантии;
- В основном, приоритетной поддержкой пользуются проекты жилищного строительства перед коммерческой недвижимостью;
При выдаче кредитов банки очень тщательно оценивают коммерческую и инвестиционной привлекательности проекта, а также его юридическую проработанность.
Отметим также, что принимать "обычные" риски, которые являлись нормальным явлением до кризиса банки больше не могут. Объект должен быть безупречен.
Сами же банки, при приобретении активов, как правило, используют, следующие механизмы получения контроля над бизнесом должника:
- Создание или приобретение дочек, специализирующихся на девелопменте и строительстве, которые могли бы принять на себя функции по управлению и завершению строительством приобретенных активов.
- Приобретение бизнеса должника целиком, вместе с кадрами, оборудованием и инфраструктурой. Указанный способ, хотя и имеет свои недостатки, т.к. банк приобретает компанию, которая оказалась неэффективной, но имеет то преимущество, что банк получает необходимые ресурсы для завершения строительства объекта, блокирует возможность "утечки" активов должника, а также предотвращает неконтролируемое банкротство должника.
- Приобретение контрольного или блокирующего пакета акций (долей) в уставном капитале должника с введением (избранием) своих представителей в органы управления должника (Совет директоров, коллегиальный исполнительный орган, реже, единоличный исполнительный орган) - введение "мягкого контроля" над бизнесом должника. Указанная мера применяется для установления контроля над бизнесом должника без серьезного вмешательства в его операционную деятельность, предотвращение утечки активов и осуществления постепенного перехода контроля над бизнесом к банку.
Очень часто банки сохраняют часть акций (долей) за прежними акционерами или менеджментом или предоставляют им опционы (возможность выкупа акций/долей по фиксированной цене), предоставляя им также возможность участвовать в прибыли по итогам реализации проекта. Такая мера является важной мерой стимулирования бывших собственников и менеджмента не препятствовать, а содействовать банку в процессе реализации проекта.
И зачастую все указанные меры могут применять поочередно для постепенного переход контроля к банку в течение переходного периода без потери управляемости бизнеса девелопера или застройщика.
Но стоит отметить, что при переходе собственности девелоперов и застройщиков к кредиторам, существуют определенные риски. Поэтому банкам необходимо проводить тщательную юридическую проверку активов.
В частности, можно выделить следующие основные юридические риски, в наличии или отсутствии которых необходимо убедиться, и которые часто имеют место на практике:
1. Срок аренды земельного участка. Как правило, земельный участок для целей строительства предоставляется в аренду на ограниченный срок до трех лет. Зачастую срок к моменту приобретения актива может истечь. В случае неосвоения земельного участка в установленный срок он может быть изъят.
2. Также необходимо проверить сроки действия обязательств по инвестиционному контракту, которые на практике редко соблюдаются. Несоблюдение сроков может повлечь применение санкций в инвестору, вплоть до расторжения инвестиционного контракта.
3. Часто бывают просроченными сроки действий технических условий на подключение к инфраструктуре (электрические сети, сети водопровода, отопления, канализации), что может потребовать их продления или получения новых ТУ, что чревато дополнительными затратами.
4. Довольно распространенной является ситуация наличия притязаний иных кредиторов/инвесторов.
5. Поскольку состав акционеров у девелопера, застройщика может быть неоднородным, необходимо удостовериться, что все ключевые акционеры согласны с отчуждением активов, условиями реструктуризации Наличие разногласий у акционеров по поводу условий реструктуризации могут привести к попыткам оспорить заключенные соглашения в суде.
6. "Административные разногласия". Очень часто на практике строительство может осуществлять с нарушением норм действующего законодательства, что может привести к ответственности компании девелопера, застройщика.
7. Дефекты титула собственника/арендатора. Необходимо проверить, что процедура предоставления земельного участка была осуществлена в полном соответствии с действующим земельным законодательством. Тот факт, что договор аренды земельного участка был заключен Правительством Москвы и (или) прошел государственную регистрацию, еще сам по себе не свидетельствует о законности процедуры и о том, что предоставлением земельного участка не будет оспорено в будущем.
8. Предоставление неполной и недостоверной информации.
Скрытые договорные обязательства. Часто на практике встречаются случаи, что не все заключенные договоры и задолженность отражены на балансе девелопера, застройщика. Это, однако, не исключает их юридической действительности.
К слову, проверка всех указанных обстоятельств является крайне важной. И часто из-за срочности сделки, кредитор, часто не успевает провести тщательную проверку актива, что приводит в дальнейшем к неприятным последствиям.
"Можно с твердостью отметить, что сейчас рынок недвижимости находится в активной фазе переформатирования рынка. Смены собственников девелоперских активов. И этот процесс движется вперед. Отметим, также, что западные банки сейчас практически не дают кредитов нашим компаниям, что тоже далеко не лучшим образом отражается на современном рыноке недвижимости", - сообщает руководитель практики земельного права/ недвижимости и строительства "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Алексей Коневский.
Таким образом, в будущем остается надеется только на то, что застройщики смогут выкупить у банков свои активы и рынок недвижимости придет к докризисному состоянию. Впрочем, судя по плачевному положению основных игроков, времена эти настанут не скоро. Однако не стоит отчаиваться и пессимистично мыслить, ведь даже в более тяжелые времена состояние дел на рынке недвижимости возвращалось на прежнее русло.
