С уменьшением доходов населения случаев аренды квартиры сразу двумя или несколькими жильцами стало больше. Такой вариант приемлем для студентов, молодых людей или даже иногда коллег по работе: цены на московские съемные квартиры кусаются, а в складчину их можно потянуть. Но количество спорных ситуаций возрастает пропорционально количеству участников договора. Поэтому очень важно определить ответственность каждого и правильно ее зафиксировать.
На кого запишем?
Договор совместной аренды может быть двух видов. Первый из них, наиболее часто применяемый, заключается с одним из арендаторов, а остальной состав жильцов согласовывается с арендодателем и прописывается в документе. Дальше наниматели жилой площади договариваются между собой сами. В этом случае всю ответственность по договору несет тот, кто его подписал, причем он будет отвечать перед хозяином за все действия людей, проживающих вместе с ним.
Чтобы более справедливо распределить меру ответственности, можно установить солидарную ответственность. Это второй тип договора — со многими лицами на стороне арендатора. Соглашение о солидарной ответственности заключается одновременно с договором аренды или по прошествии некоторого времени, но о нем необходимо уведомить арендодателя.
В реальности, считает Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства недвижимости «Усадьба», отношения строятся следующим образом: если арендатор собирается проживать с семьей, то в пункте «стороны договора» указываются только его данные, а в другом пункте перечисляются проживающие с ним члены семьи. В случае если арендаторы не являются семьей, то в договоре перечисляют всех участников (с указанием паспортных данных каждого), которые будут нести солидарную ответственность согласно договору. «Вторая ситуация возникает, например, когда в двухкомнатной квартире одна из комнат сдается одному нанимателю и членам его семьи либо проживающим совместно с ними гражданами, а другая — иному лицу, не состоящему в каких-либо отношениях с основным нанимателем (аналог коммунальной квартиры)», — говорит Марина Фирсова, руководитель юридического департамента Tenzor Consulting Group.
В юридическом департаменте холдинга МГСН отмечают, что если в квартире несколько комнат, то можно заключить и несколько договоров аренды на разные части квартиры с указанием размера арендуемой площади и арендной платы. Этот вариант также подходит для сдачи не всей квартиры, а только ее части. При этом в договоре целесообразно определить порядок пользования общими помещениями.
Уговор дороже денег
Порядок внесения арендной платы, коммунальных платежей и страхового депозита определяется исходя из вида договора. Если имеется договор первого типа, то арендную плату, как и коммунальные платежи (если изначально решено, что их должны платить жильцы, а не собственник квартиры,) вносит наниматель, подписавший документ. «Договором устанавливается общая сумма ставки найма квартиры, определяются дополнительные платежи, которые ложатся на плечи арендаторов, а как арендаторы будут распределять их между собой, арендодателя не касается, даже если один из арендаторов уехал, — подтверждает вышесказанное Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо». — Это все вопросы внутренней договоренности между ними».
«Если есть абсолютная уверенность, что арендная плата будет вноситься в полном объеме, то прописывать в договоре сумму ежемесячной оплаты для каждого нанимателя не обязательно, — утверждают юристы холдинга МГСН. — Но подобная уверенность может быть далеко не у всех сторон договора. Поэтому разумнее указать сумму оплаты для каждого из соарендаторов и разработать в произвольной письменной форме документ, подтверждающий оплату». Это может быть единый документ, составленный в нескольких экземплярах по количеству сторон, либо отдельный для каждого из соарендаторов. В нем иногда устанавливают такой вариант оплаты, как денежный перевод через отделение почты или банка, но следует учитывать, что в этом случае придется заплатить комиссию.
При использовании второго вида договора, то есть «при найме квартиры несколькими соарендаторами, они несут ответственность по исполнению обязательств пропорционально своей доли, если договором не установлено иное», — констатирует М. Фирсова. При подписании договора аренды съемщики обычно вносят обеспечительный платеж, или страховой депозит, который находится у арендодателя до окончания срока договора. Это является гарантией выполнения обязательств арендаторов. В договоре первого типа прописывается только величина депозита. «Какую часть суммы депозита вносит каждый арендатор — это вопрос их договоренностей. Для хозяина это несущественно, так как он получает его сразу и целиком», — сообщает Мария Жукова, первый заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Если договор оформлен на нескольких арендаторов, они платят депозит в долях. «Например, один наниматель арендует 1/3 квартиры, следовательно, его обязанность по внесению депозита составляет 1/3 от суммы, оставшуюся часть внесет второй наниматель, пропорционально своей доли, по общему правилу, даже если договором такая обязанность не оговорена, — объясняет М. Фирсова. — Если доли обязательств нанимателей являются равными, то и соответственно депозит вносится нанимателями в равных долях, даже если это не установлено договором. В случае если один из нанимателей досрочно съехал, наймодатель возвращает (или забирает, если тот не оплатил последний месяц) долю депозита пропорционально его доли».
Плата за отсутствие
Как правило, не оспаривается положение о том, что любой из нанимателей вносит арендую плату, даже если он отсутствовал какое-то время. Однако между съемщиками квартиры часто возникают споры по поводу коммунальных платежей. «Если в сдаваемом в аренду помещении установлены индивидуальные приборы учета потребления коммунальных ресурсов, наниматель платит в соответствии с их показателями, — объясняет Марина Фирсова. — В случае когда подобные приборы отсутствуют и наниматели имеют регистрацию по данной квартире, то отсутствовавший наниматель освобождается от оплаты услуг по горячему, холодному водоснабжению и канализации, а также за газ, если он предоставит документы, подтверждающие его отсутствие по форме, установленной требованиями Постановления Правительства РФ № 307. А вот плату за отопление и абонентскую плату за телефон (не включая оплаты междугородних и международных переговоров) отсутствующий наниматель будет обязан внести, так как данные виды коммунальных услуг оплачиваются вне зависимости от факта проживания в квартире».
Впрочем, соарендаторы «вправе согласовать любую схему оплаты: либо наниматель оплачивает услуги пропорционально отрезкам времени, когда он проживал в квартире один и совместно с другим арендатором, на основании показателей счетчика, либо сонаниматели все равно оплачивают расходы в равных долях», — говорит Валерия Субботина, старший юрист Capital Legal Services.
Нередки случаи, когда жилец съезжает со съемной квартиры, оставляя большое количество неоплаченных счетов за газ, электричество, телефон и прочие коммунальные услуги. Учитывая, что установить, кто из арендаторов — уехавший или оставшийся — звонил по межгороду или за границу, бывает проблематично, юристы советуют включить стоимость коммунальных услуг в расчет арендной платы, контролировать оплату счетов за междугородние (международные) переговоры, а в радикальных случаях и закрыть возможность доступа этой услуги.
Выбираем соседа
С отъездом одного из жильцов связано, пожалуй, наибольшее число спорных ситуаций. «Расторжение договора аренды одним из арендаторов повлечет расторжение договора в целом. И оставшийся арендатор будет вынужден перезаключать договор заново и, возможно, на новых условиях», — говорит Андрей Банников, исполнительный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья», то есть платить за всю квартиру один.
Выходом может стать вселение нового жильца. «Когда кто-то съезжает с квартиры, оставшийся арендатор сам решает, с кем он разделит бремя арендной платы. Арендодатель в данном случае не может вселить нового человека по своему усмотрению», — подчеркивает Е. Батынкова. Юристы подтверждают права нанимателя: сданная в аренду квартира находится в совместном пользовании нанимателей, и они имеют право голоса при выборе соседа. «В договоре найма жилого помещения целесообразно указать такие условия», — считает М. Фирсова.
Таким образом, у оставшегося арендатора имеются два варианта: либо платить за все жилье целиком, либо заключить с хозяином допсоглашение к договору найма, в котором обговариваются условия подселения другого человека.
Бывает и так, что один из сонанимателей изъявляет желание поселить у себя временного жильца. «Гражданское законодательство предоставляет такую возможность только при условии предварительного уведомления собственника, согласия сонанимателей, а также при соблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека», — говорит В. Субботина.
Борьба за собственность
Еще одна распространенная проблема аренды касается порчи хозяйского имущества.
Специалисты юридического департамента холдинга МГСН советуют помимо самого договора, акта приема-передачи с указанием состояния квартиры в целом и графика оплаты составить опись имущества с подтверждением его состояния (дата производства, сведения о проведенном ремонте и т. д.), целесообразно сделать фотографии квартиры и имущества в ней. Следует различать имущество, к которому будет иметь доступ каждый из арендаторов (например, в прихожей, на кухне), и имущество, находящееся в распоряжении конкретного арендатора (в комнатах). Представляется маловероятным, что один арендатор захочет нести ответственность за мебель, которая стоит в комнате, занимаемой другим. «Спорные коллизии особенно часто возникают по поводу порчи имущества, которым жильцы пользуются вместе, в основном это бытовая техника: холодильник, стиральная машина. В этом случае сонаниматели делят расходы исходя из конкретных обстоятельств и природы поломки или порчи», — говорит Элина Азаева, младший юрист Capital Legal Service.
При установлении факта порчи имущества необходимо выяснить причинно-следственную связь между действиями нанимателей и нанесенным ущербом. Это поможет сделать экспертиза, устанавливающая причину неисправности техники (если речь идет о ней). «Был случай, когда стиральная машина в процессе стирки вдруг вышла из строя, — рассказывает Э. Азаева. — При ремонте машины установили, что виновата сонанимательница, хотя на момент поломки она и находилась в командировке. Дело в том, что причиной поломки стали бусинки и стразы с ее платья, которое она постирала за два дня до отъезда». Виновная сторона будет возмещать ущерб в полном объеме независимо от указания на это в договоре, если не докажет, что он был причинен не по ее вине. В договоре можно предусмотреть и ответственность в виде дополнительной компенсации сверх установленной суммы.
Важно учитывать, кто именно при этом является нанимателем и как составлен договор, считает Марина Фирсова. В частности, если договор оформлен на одного арендатора и порча имущества наймодателя произведена гражданином, совместно проживающим с ним, то ущерб будет возмещать сам арендатор, так как в соответствии с правилами ГК РФ именно он несет ответственность перед собственником за действия граждан, постоянно проживающих с ним. Однако если в договоре прописана солидарная ответственность, то компенсировать убытки жильцы будут совместно.
В некоторых ситуациях, например при аварии внутриквартирных инженерных коммуникаций, ответственность перед потерпевшими жильцами других квартир дома будет нести собственник, а в случае, если причиной аварии послужили действия (бездействия) нанимателя, то собственник вправе предъявить к нему регрессный иск.
Обычно компенсация удерживается из суммы страхового депозита. «В договоре прописывается, что залог вносится в счет погашения ущерба, причиненного имуществу или квартире, или в счет возможного ущерба по неоплате разного рода счетов. Соответственно, по окончании срока действия договора оценивается состояние имущества, — рассказывает М. Жукова, — но это можно осуществить в том случае, если при сдаче квартиры внаем оформлялся акт передачи имущества. Тогда по окончании срока действия договора должен быть составлен акт обратной передачи, и на его основании можно оценить, был ли причинен ущерб».
Конечно, предусмотреть в договоре аренды все спорные случаи, которые могут возникнуть как между самими нанимателями, так и между собственником и нанимателями, невозможно. Но основные пожелания сторон могут и должны быть в нем отражены.
Фото: www.webbuild.ru
