При продаже жилья мы сталкиваемся с проблемой определения цены, боимся прогадать и получить меньше. В результате цена на недвижимость бывает неоправданно завышена, и продажа не идет. Как определить, сколько стоит квартира, и получить максимально большие деньги в максимально короткие сроки?
Исходя из общей риелторской практики, по завышенной цене продаётся не более 2% квартир в Москве, хотя намеренно завышается стоимость порядка 70-80% предложений. Единственным аргументом покупки по завышенной цене, как правило, бывает желание покупателя приобрести квартиру именно в этом доме.
Из чего же складывается стоимость квартиры?
1. Место, где расположена квартира: престижность и благополучие района, развитость инфраструктуры, удалённость от метро и остановок транспорта, наличие детских, образовательных и медицинских учреждений, перспективы развития.
Совет: чтобы продать квартиру дороже, при составлении объявления выделяйте преимущества: престижный район, развитая инфраструктура, удачное месторасположение, близость к зелёным зонам, перспективность (например, открытие станции метро в ближайшее время).
2. Состояние здания, его возраст, материалы, серия дома. Квартиры в старых, ветхих, давно не реставрированных зданиях, безусловно, дешевле, чем в новых кирпично-монолитных домах, возраст которых не превышает 10-12 лет. Имеет значение и материал: монолитные дома будут дороже, чем кирпичные, а кирпичные дороже, чем панельные.
Совет: не упускайте из виду следующие преимущества при продаже квартиры: квартира в новостройке, обновлённые коммуникации (капитальный ремонт и реставрация здания, проведённые в ближайшие годы), наличие нескольких лифтов, охраны, консьержа или видеонаблюдения, облагороженная придомовая территория, хорошие подъездные пути, наличие парковочных мест. Имейте в виду, что очевидными могут быть следующие недостатки: дом старый или ветхий, состояние перекрытий и коммуникаций, запущенность подъезда, отсутствие лифта, двора и подъездных путей.
3. Расположение квартиры: этаж и месторасположение в здании. Этажность условно подразделяется на первый, последний и остальные. Чаще всего первый этаж на 5-10% дешевле из-за сырости, близкого расположения мусорного бака, парковки, проезжей части, хлопающей двери в подъезде, излишней темноты из-за деревьев под окнами, а также наличия решеток на окнах. Последний этаж в экономичном жилье стоит на 10% дешевле, чем другие в том же доме, так как возможны проблемы с протечкой кровли и наличием плесени, в жару крыша сильно нагревается, вероятна возможность поломки лифтов. Исключением являются высокие квартиры в дорогих домах, где из окон открываются шикарные виды. Остальные этажи стоят приблизительно одинаково, однако можно выделить торцевые и угловые квартиры, у которых две или три стены граничат с улицей: в типовых и старых домах возможны проблемы со сквозняками, влажностью, плесенью и грибком; в жаркую погоду внешние стены могут нагреваться, создавая некомфортный микроклимат в комнатах.
Совет: составляя объявление о продаже, помните, что квартира стоит дороже, если имеет привлекательное этажное положение, красивый вид из окон; снижает же стоимость расположение на первом и последнем этажах, угловое или торцевое, плохой вид из окна на свалку, кладбище или проезжую часть, буйные соседи, неприятных запах в подъезде, высоковольтные ЛЭП.
4. Площадь квартиры и её планировка. Традиционно цена квартиры обозначается за 1 кв. м общей площади. На стоимость квадратного метра влияет количество комнат: метр в квартире меньшей площади стоит больше, т. е. однокомнатная чуть дороже, чем двухкомнатная, а двухкомнатная дороже, чем трехкомнатная, исходя из цены за 1 кв. м.
Совет: при оценке квартиры и проведении переговоров не упускайте следующие важные аргументы в свою пользу: наличие улучшенной планировки или произведённая законная перепланировка, просторные светлые комнаты, большая кухня, раздельный санузел или наличие нескольких санузлов, наличие балконов и лоджий, подсобных помещений. Имейте в виду, что наличие смежных, проходных комнат, длинных комнат, узких коридоров, тесной кухни, отсутствие балконов и маленькие санузлы – аргументы не в пользу повышения цены.
Известны случаи, когда смекалка помогает продаже. Так, например, наличие нескольких окон в просторной комнате позволяет перепланировать её в несколько комнат, а объединив скромную кухню со скромной комнатой, можно получить просторную кухню-гостиную. Намекнув покупателю на возможности улучшить планировку, вы повышаете свои шансы на успешную продажу.
5. Физическое состояние квартиры. Покупатель обязательно обратит внимание на фактическое состояние балконов и лоджий, состояние оконных проёмов, приборов отопления, напольных покрытий и материалов, состояние сантехприборов и труб, наличие видимых протечек, специфических запахов, торчащих проводов и т. п.
Совет: продавая квартиру, обратитесь к независимому оценщику, который грамотно и мотивированно составит документ, обозначив все плюсы и минусы. Средняя стоимость оценки по Москве составляет 5000 руб., при этом вам решать представлять этот отчёт покупателю или нет, вы можете выбрать самые «вкусные» объективные факторы и демонстрировать только их – это будет своего рода «шпаргалка» при составлении объявления о продаже.
6. Юридическая «чистота», наличие необходимых документов, отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг. Прежде чем подавать объявление и начинать показы, следует самому удостовериться, что у вас есть все необходимые документы для продажи квартиры.
К таким обязательным документам относятся:
- свидетельство о праве собственности (на каждого собственника, если собственность долевая) или выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действительна один месяц с момента предоставления),
- выписка из финансово-лицевого счёта и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, в том числе по платежам за телефон и электричество,
- выписка из домовой книги, чтобы не оказалось, что в квартире прописан кто-то, про кого забыли (например, не выписан по смерти),
- желательно получить кадастровый паспорт из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), включающий поэтажный план и экспликацию Бюро технической инвентаризации (БТИ),
- также надо убедиться, что квартира не находится под обременением: не состоит под арестом, не в залоге, нет отметок о несогласованных перепланировках.
Совет: если кто-то из владельцев квартиры недееспособен (состоит на учёте в наркологическом или психдиспансере) или является несовершеннолетним, следует обратиться за консультацией к юристу, чтобы быть готовым к вопросам покупателя и к возможным сложностям в оформлении сделки.
7. Понимание ценового диапазона на квартиры в районе или доме. Риелтор не волшебник, и его интересы, к сожалению, не всегда могут совпадать с интересом собственника-продавца. Совершенно естественно желание продавца получить столько денег, сколько хочется или нужно для каких-то целей: совершить крупную покупку, вернуть долг и т. п. Теоретически возможно получить любую желаемую сумму, но сколько на это уйдет времени, предсказать сложно, и квартира может перейти в категорию «застоявшихся». Продажа такой недвижимости не интересна риелтору, потому что бесконечные показы могут не оправдать комиссию, которую он получит неизвестно когда.
Совет: бывает, что риелторы хитрят – соглашаются на заведомо завышенную сумму, чтобы заполучить покупателя, а потом намеренно снижают цену или говорят продавцу, что клиент на квартиру есть, но цена будет ниже. Поэтому при заключении договора с риелтором необходимо сразу оговорить нижний порог цены на квартиру, определить полномочия риелтора называть цену покупателю и возможность вести торг.
