Состояние столичного рынка жилья большинство экспертов характеризует сегодня словом `стабильность`. Как иначе оценить ситуацию, когда цены на квартиры топчутся на месте уже полгода? Однако затянувшееся затишье вызывает у многих тревогу. Главная причина для беспокойства - резкое снижение спроса. Покупатели не спешат. И понятно почему. Власти пообещали дешевые кредиты и доступное жилье, а о `перегреве` рынка и возможном его обвале говорилось так часто, что многие предпочли подождать, пока цены упадут до минимума. К тому же последние год-два спрос на московскую недвижимость рос невероятными темпами. В обстановке ажиотажа (брать надо сегодня - завтра будет на тысячу долларов дороже) жилье купили не только те, кому это было по карману, но и те, кто не накопил необходимой суммы и был вынужден влезть в долги. Да и сами цены, по мнению аналитиков, за это время выросли намного выше экономически обоснованного уровня. Теперь приходится ждать, пока сформируется слой `новых` покупателей.
Падение темпов продаж и прекращение роста цен подтверждает и президент Российской гильдии риелторов (РГР) Елена Дранченко. По данным начальника аналитического отдела компании `Новая площадь` Дмитрия Попова, в сентябре было заключено в полтора раза больше сделок, чем в середине лета, но в два-три раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Резкое снижение объема продаж (а значит, поступления денег от покупателей) привело к финансовому `голоду` застройщиков, а летний банковский кризис его только усилил. В таких условиях вполне возможно, что некоторые проекты будут заморожены, а какие-то компании вообще обанкротятся. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что система маркетинга и финансового планирования объектов по принципу `все, что построено, будет продано` в условиях насыщенного рынка дает сбой. `Есть объекты, которые `буксуют`, испытывают трудности, - считает он. - Без хорошего консалтинга, без опытного девелопера, без привлечения грамотных консультантов удачи не достичь`.
То, что ситуация не совсем благополучна, подтверждают и высокие размеры скидок - до 10%. По мнению аналитиков, подавляющее большинство компаний строило годовой план продаж, ориентируясь на темпы реализации предыдущего года.
К ним были подвязаны финансовые потоки, сроки платежей. Теперь, чтобы выполнить эти планы, фирмы вынуждены привлекать покупателей скидками. Год назад скидка в 5 долларов за метр мало кого удивила бы. Ее давали многие компании, если покупатель вносил полную плату за жилье в течение пяти банковских дней. Но 10-процентная скидка (около 150 долларов с каждого метра!) - случай чрезвычайный. К такому демпингу прибегают, когда надо экстренно залатать финансовые прорехи.
Впрочем, большинство экспертов не видит оснований для нагнетания истерии. По мнению Дмитрия Попова, ситуация была аномальной предыдущие два-три года, а теперь все возвращается в нормальное русло. В компании `МИЭЛЬ` заверяют, что продажи в крупнейшем комплексе `Гранд-Паркъ` идут точно по плану, утвержденному еще год назад. `Ничего страшного не происходит, - говорит Елена Дранченко, - никакого обвала, никакой паники. Думаю, что продавцы будут держаться, у них достаточно сил, чтобы отстаивать свои условия`.
А пока цены на рынке жилья, по данным агентства недвижимости `САВА`, застопорились на отметке 1944 доллара за квадратный метр. Точно такими же они были в июле, а в июне даже на 6 долларов выше. На первичном рынке Москвы сотрудники аналитического центра IRN.RU зафиксировали среднюю цену на уровне 1922 доллара (без учета элитного жилья), 166 компаний продают 368 новостроек. Константин Ковалев отмечает рост продаж в секторе жилья эконом-класса. В сегменте бизнес-класса ощущается некоторая стагнация. Темпы реализации элитных объектов не отклонились от среднегодовых показателей, и рост цен пока сохраняется на уровне 15-20% в год. А вот недорогих небольших по метражу квартир в панельных новостройках по-прежнему не хватает. Спрос на них серьезно опережает предложение, и это создает предпосылки для плавного повышения цен.
На вторичном рынке ситуация иная.
В предыдущие годы в июле-августе число предложений резко сокращалось, а в нынешнем году этого не произошло. По некоторым оценкам, сейчас выставлено на продажу примерно 30-32 тысячи квартир против 20-23 тысяч в прошлые годы.
С ростом предложения увеличились и сроки продажи квартир (экспозиции на рынке). Но это еще не означает, что цены начали опускаться. Хотя понятно, что часть продавцов будет готова к уступкам.
Затруднения застройщиков с реализацией жилья приводят не только к приятным для покупателя высоким скидкам. Один из риелторов, пожелавший остаться неназванным, заявил: `Многие мелкие застройщики разорятся. Разорятся и те, кто рассчитывал на большие реинвестиции. Только крупные, надежные структуры спокойно дождутся возобновления роста цен и спроса`. Но как распознать надежного застройщика, если их 166? По мнению генерального директора Московского агентства недвижимости Сергея Жидаева, обращаться нужно прежде всего в компанию со стажем, которая преодолела кризис 1998 года. Причем у нее должен быть опыт не только риелторской деятельности, но и инвестиционной. Полезно навести справки в Союзе инвесторов, в Московской ассоциации-гильдии риелторов. Председатель совета директоров компании `МИЭЛЬ` Григорий Куликов полагает, что не стоит преувеличивать значения инцидентов, произошедших на рынке недвижимости в последнее время. Все-таки это отдельные эпизодические конфликты с небольшими компаниями. `К тому же, - добавляет он, - с 1 января отменен НДС для застройщиков. Положение, при котором жилье важно было продать до сдачи дома, уходит в прошлое. На рынке будет продаваться больше готового жилья. Правда, по более высокой цене`.
Для покупателей, которые решили подождать, главный вопрос - когда квадратные метры начнут дорожать. Это и будет оптимальным моментом для покупки. Ведь даже при неизменных долларовых ценах реальная стоимость жилья снижается в результате инфляции. Но, к сожалению, специалисты придерживаются разных мнений относительно сроков очередной фазы подъема рынка. Директор аналитического центра `МИЭЛЬ-Недвижимость` Геннадий Стерник полагает, что определяющими для рынка будут два фактора: интенсивность притока в страну нефтедолларов и скорость `бегства` валюты за рубеж. Свой прогноз на ближайшие два года известный аналитик называет `колебательной стабильностью`: возможны небольшие повышения-понижения цен в пределах единиц процентов, но не более 10%.
Сергей Жидаев считает, что до будущей осени цены будут стоять, а затем начнут уверенно повышаться. И это, на его взгляд, неизбежно - ведь земельных участков под новое строительство в Москве не хватает. Дмитрий Попов предполагает, что возмутителем спокойствия могут оказаться законодательные инициативы правительства, вступающие в силу с нового года. По мнению Григория Куликова, на первичном рынке существует незначительный, но явный потенциал к некоторому росту цен уже до конца года. Причин для этого масса. Во-первых, не очень большой объем сдачи готового жилья по сравнению с тем, что обычно бывает в конце года. Во-вторых, ситуация отложенного спроса не может длиться бесконечно, критический срок - полгода. В-третьих, со времени банковского кризиса прошло несколько месяцев. Тогда многие сняли деньги, подержали их дома до прояснения ситуации, а теперь с ними надо что-то делать. Еще одна причина - объективный рост себестоимости строительства. Наконец, развитие ипотеки также подталкивает спрос вверх. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ипотечных сделок вырос в `МИЭЛЬ` в три раза.
