Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют больших первоначальных трат, чем вложения в жилье, однако являются более прибыльными и быстрее окупаются
16-18 ноября на XXV Ярмарке недвижимости в Петербурге откроется новый раздел «Недвижимость – в доход», посвященный частным инвестициям в недвижимость.
«Как сохранить свои деньги?» – всегда актуальная тема. По данным ВЦИОМ, 49% россиян считают недвижимость самым надежным способом сохранения и преумножения средств. Перед теми, кто от слов переходит к делу, неизбежно встает вопрос: а что выгоднее купить? И вообще, какие варианты есть сегодня, причем с учетом персональных обстоятельств и бюджета? Ответам на эти вопросы и посвящен новый раздел Санкт-Петербургской Ярмарки недвижимости
Участники раздела – строительные и риэлторские компании, посетители – частные лица и представители бизнеса. Предмет переговоров – варианты инвестиций в городскую, загородную и зарубежную недвижимость, новостройки и объекты вторичного рынка, жилые и коммерческие помещения.
В преддверии выставки организаторы проанализировали рынок инвестиционных предложений Петербурга и пообщались с профессионалами на предмет его перспектив и особенностей.
----------------
Если вас интересует коммерческая недвижимость в Нижнем Новгороде, посетите сайт NERS.ru, где представлены объявления о продаже и аренде недвижимости от собственников и риэлторских компаний. Там вы также сможете бесплатно разместить свое объявление.
----------------
На вопросы Ярмарки недвижимости отвечает Светлана Алиева, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Авентин».
– Самый главный вопрос, который интересует потенциального инвестора: действительно в коммерческую недвижимость вкладываться выгоднее, чем в жилую?
– Да, если мы говорим о покупке для сдачи в аренду. Приведем пример: в новых жилых комплексах коммерческие помещения дороже квартир аналогичной площади максимум на 10-20%, но сдача их в аренду прибыльнее как минимум в 2 раза.
Различается и период окупаемости: для жилой недвижимости это не меньше 8-10 лет, в то время как удачно расположенное коммерческое помещение может окупиться и за 5-7 лет.
При этом надо понимать, что стартовый бюджет для эффективных инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость в большинстве случаев будем разным: если для жилой недвижимости это 1,5-3 млн рублей, то для коммерческой – около 10 млн рублей. Такая сумма позволит приобрести объект, который действительно окупит ваши ожидания, причем достаточно быстро.
– Какие помещения наиболее интересны для частных инвесторов?
– За последние полгода желающих инвестировать в коммерческую недвижимость стало на 20% больше. Причиной тому – рост ставок и определенный дефицит качественных помещений на рынке. Аренда офисов А-класса подорожала с начала года примерно на 9%, класса В – на 12–14%, а самый быстрый и значительный рост показали арендные ставки небольших помещений до 100 кв.м – 14–15%. Но это уже не офисная, а торговая недвижимость. Офисы на первых этажах жилых домов особым спросом уже не пользуются (они не выдерживают конкуренции с бизнес-центрами).
Наибольший потенциал доходности, конечно, у стрит-ритейла – коммерческих помещений площадью 50-100 кв.м, расположенных на оживленных пешеходных маршрутах, особенно рядом с метро. Такие объекты должны иметь отдельный вход или, если говорить о квартирах на первых этажах жилых домов, возможность его обустроить. Но следует иметь в виду, что именно из-за высокой рентабельности спрос в сегменте стрит-ритейла опережает предложение примерно на 50%.
– Вы упомянули квартиры на первых этажах жилых домов. Но ведь этим летом городская администрация фактически ввела запрет на их перевод в нежилой фонд.
– На самом деле запрет действует только в отношении панельных домов. В остальных случаях перевод возможен, но при определенных условиях: должно быть согласие всех собственников этого дома, при этом в новых домах перевод в нежилой фонд возможен по истечении 5 лет после завершения строительства.
В настоящее время почти все квартиры в жилых домах, приближенных к станциям метро и расположенных на пешеходных маршрутах, уже выкуплены и переведены в нежилой фонд.
– А можно купить коммерческое помещение в новостройке, став дольщиком, как при покупке квартиры?
– Да. Как правило, назначение будущих помещений определяются на этапе проектирования всего дома. Под коммерческие цели (офис банка или продуктовый магазин) закладываются планировки, электрические мощности, а также уровень безопасности, организация подъездов и прочие технологические аспекты дальнейшего использования помещений.
Если помещения отвечают критериям рентабельности, то они однозначно раскупаются до окончания строительства. Но бывает и обратная ситуация, когда помещения поступают в продажу только сдачи дома. Это значительно увеличивает стоимость предлагаемых к продаже объектов.
– Имеет ли значение статус собственника – физическое лицо, ИЧП, своя фирма – при расчете расходов на содержание помещения?
– Если сдавать приобретенную недвижимость в аренду, то оформлять выгоднее на ИЧП, так как подоходный налог в этом случае будет 6%, для физического лица – 13%. Для юридических лиц размер налога зависит от выбранной ими же системы налогообложения.
Тарифы на коммунальные услуги (воду, отопление, электроснабжение и т.д.) для коммерческих помещений выше, чем для жилых. Насколько они отличаются, зависит от управляющих компаний, предоставляющих данные услуги.
– Какие основные риски есть у владельца коммерческой недвижимости?
– Очевидный риск для инвестора есть только один: если проводить процедуры купли-сдачи в аренду в обход законов.
При покупке недвижимости необходимо сделать комплексный анализ истории прав продавца на объект, проверить наличие обременений и градостроительных ограничений на объект, уточнить, не является ли он объектом культурного наследия.
Для того чтобы обеспечить надежность покупки, надо обязательно прописать гарантии в договоре, ответственность продавца, механизмы расторжения и возврата денег, а также провести анализ и учет сопутствующих рисков: налоговое и финансовое структурирование.
Фото: pro-dim.ru
