Обновленный закон об оценке вызвал острую дискуссию в профессиональных кругах. Специалисты спорят о тонкостях методик, особенностях массовой оценки и т.д. Однако в законе немало и правовых «загогулин». О правовых аспектах кадастровой оценки рассуждает Софья Збыковская, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры».
В конце сентября полностью вступил в силу закон РФ №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и отдельные законодательные акты РФ». Этот документ отразил новый подход законодателя к кадастровой оценке: постепенный отказ от условных оценок (инвентаризационной и т.п.) и переход к использованию во всех видах взаимоотношений результатов рыночной оценки.
Закон фактически признал деятельность по определению кадастровой стоимости участков особой разновидностью оценочной деятельности.
Применительно к кадастровой стоимости закон говорит не только об участках, но и об объектах недвижимости в целом. Это означает, что, как только закончится переходный период, в отношении зданий, квартир, помещений и прочих объектов недвижимости будет также использоваться не инвентаризационная, а кадастровая оценка, то есть фактически рыночная стоимость.
Определение кадастровой стоимости включает в себя собственно рыночную оценку, выполняемую оценщиком, проведение ее экспертизы в СРО и утверждение ее результатов уполномоченным госорганом с внесением сведений в государственный кадастр недвижимости.
Заказчиком работ по кадастровой оценке могут быть только органы власти субъекта РФ либо муниципальные органы в случаях, предусмотренных законом. Федеральные органы власти не вправе заказывать такие работы. Как же решается вопрос с кадастровой оценкой объектов, находящихся в федеральной собственности? Законодатель принял радикальное решение, приравняв в этой части федеральные органы власти к физическим и юридическим лицам, предоставив им всем право оспаривать результаты оценки.
Закон прописывает поэтапную процедуру определения кадастровой стоимости, которая мало интересна неспециалисту. Важно, что результаты ее утверждения должны публиковаться. Однако порядок и место публикации закон об оценке не урегулировал.
Правообладателей объектов недвижимости не уведомляют специально о состоявшейся переоценке кадастровой стоимости их имущества: законодатель считает достаточным публикацию этих сведений, а также наличие у правообладателей права на получение выписки из кадастра недвижимости, которая, кстати, как раз стала платной.
К заметным новеллам следует отнести исключение минимального срока, в течение которого невозможна переоценка кадастровой стоимости. Теперь — не реже одного раза в пять лет (ранее было не чаще одного раза в три года). Такая формулировка позволяет проводить переоценку хоть каждый месяц, что, конечно, не добавляет определенности.
К наиболее интересным новеллам следует отнести положения о возможности оспорить результаты кадастровой оценки. Справедливости ради следует признать, что и ранее можно было обращаться в суд по этому поводу, однако оспорить можно было только саму процедуру, но не ее результаты. Закон предоставил заинтересованному лицу право выбрать способ защиты — судебный или внесудебный (в специально создаваемой комиссии по рассмотрению таких споров; такие комиссии формируются на территории субъектов РФ). Кадастровую оценку можно оспорить в течение шести месяцев с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
Вся прямо предусмотренная законом об оценке процедура оспаривания установлена ТОЛЬКО для обжалования кадастровой оценки в комиссии и не регулирует сроки и процедуру обращения в суд. Они определяются в соответствии с общими правилами главы 25 ГПК РФ либо главы 24 АПК РФ в зависимости от подсудности (три месяца с момента, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права).
При внесудебном обжаловании заявитель обращается в комиссию с заявлением, к которому приложены указанные в законе документы. Заявление рассматривается в течение месяца.
Есть два основания для пересмотра размера кадастровой стоимости:
– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
– расхождение рыночной стоимости, определенной в альтернативном отчете о рыночной оценке, с кадастровой оценкой.
В первом случае комиссия может отказать, если придет к выводу, что использованные данные достоверны. Во втором (при предоставлении альтернативного отчета) есть только один вариант решения: привести кадастровую стоимость в соответствие с результатами отчета.
При этом альтернативный отчет оценки не требует экспертного заключения, так как это именно рыночная, а не кадастровая оценка, то есть все дополнительные барьеры, которые придумал законодатель, в этом случае не имеют значения.
Подход законодателя более чем странен. Неизбежно возникнут ситуации, когда достоверность результатов отчета оценки будет вызывать такие сомнения, что комиссия не согласится с ним даже в нарушение закона. Статья 24.19 Закона об оценке прямо предусматривает возможность оспорить решения комиссии в суде. Однако в этом случае заявитель будет доказывать не обоснованность отчета, а его наличие, указывая, что не принять отчет по закону невозможно.
Механизм досудебного оспаривания становится выгодным для заинтересованного лица. После рассмотрения споров комиссией Росреестр обязан внести результат определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
К имеющим серьезные последствия следует отнести и еще одну новеллу закона. Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком, если оно имеет имущественный интерес в объекте оценки и (или) является аффилированным лицом заказчика. Эта норма, направленная на обеспечение независимости оценщика, ставит крест на реализации ГУП «ГУИОН» деятельности по рыночной оценке госимущества, так как госпредприятие, несомненно, — аффилированное лицо заказчика (субъекта РФ).
Фото: yuga.ru
