Обменять проблемный депозит на недвижимость стало проще. Однако назвать услугу безоговорочно выгодной для владельцев «зависших» вкладов все еще нельзя.
Кризисное новшество — рынок взаимозачетов недоступных для снятия банковских депозитов и залоговой недвижимости — принимает реальные очертания. Если еще в начале апреля такие сделки были единичны, то к концу месяца их стали заключать полным ходом. С одной стороны, расширился перечень финучреждений, готовых принять участие в таких операциях, с другой — банки и владельцы залогов все же начали понемногу сбрасывать цены на свой товар. К тому же теперь проблемный депозит можно обменять и на недвижимость, не обремененную залогом, причем не только на квартиры, дома или земельные участки, но и на паркоместа и гаражи. А занимаются подобным бартером с недавних пор, кроме банков и «депозитных бирж», еще и застройщики.
Строим, продаем, меняем!
Правда, клиентов застройщики выбирают избирательно. В качестве потенциального покупателя квартиры корреспондент «ВД» обратилась в инвестиционно-строительную компанию «Місто», рекламирующую возможность покупки по бартерным схемам жилья и паркингов. Едва представившись обладателем солидного вклада в одном из отечественных банков с временной администрацией, корреспондент услышала категорический отказ. «С этим банком мы не работаем», — отрезали в отделе продаж, напоследок все-таки записав наши координаты и пообещав перезвонить, если «что-то будет получаться». Видимо, не получилось — ответного звонка мы так и не дождались.
Как правило, строительные компании охотно работают с тремя-пятью банками, депозиты которых готовы принимать в счет оплаты квартиры. Исключения могут сделать в тех случаях, если в ходе дополнительного анализа убедятся, что банк, в котором размещен вклад покупателя, не безнадежен. При этом узнать информацию о том, с какими финучреждениями строительные компании работают по описанной схеме, весьма непросто. Она не публикуется в открытых источниках и не разглашается даже любопытным клиентам в ходе личного общения.
Но это — не единственный подвох при обмене вклада на жилье от застройщика. Нередко компании предлагают для бартерного обмена квартиры в домах-недостроях, и в этом случае есть риск смены реноме владельца заблокированного депозита на обладателя несуществующего жилья. К тому же отпугивают высокие цены, устанавливаемые на такое жилье. Так, для оплаты однокомнатной квартиры в незавершенной киевской новостройке потребуется от 600-700 тыс. грн., а на «вторичке» — от 400 тыс. грн.
Квартира с барахолки
Альтернативный вариант обмена замороженного вклада на недвижимость, не обремененную залогом, как ни странно, предлагают именно заемщики, не справляющиеся с погашением своего кредита. Взяв объемную ссуду и практически погасив ее, они ищут деньги на выплату небольшого остатка, не продавая сам залог по этому кредиту, а предлагая дополнительную недвижимость. «Я брал в кредит трехкомнатную квартиру, осталось выплатить $30 тыс., но сейчас таких денег нет — потерял хорошо оплачиваемую работу. Поэтому, чтобы погасить остаток долга, продаю два своих земельных участка в Броварском районе», — объясняет Александр Иванюк, заемщик одного из банков средней руки. — Поскольку найти покупателя с наличными деньгами не удалось, я решил искать владельца проблемного депозита в своем же банке, чтобы произвести взаимозачет».
Найти десятки подобных предложений, как и оставить свою заявку об обмене вклада, можно на плодящихся в последнее время «биржах депозитов». Их количество буквально за пару месяцев перевалило за десяток. Кроме бесплатной открытой базы объявлений, организаторы «депозитных бирж» располагают и закрытыми заявками. Расценки у этих весьма востребованных «заменителей» риелторов практически аналогичны стоимости услуг в агентствах недвижимости. За 2-2,5% от суммы сделки с каждой стороны сотрудники биржи сведут вместе владельцев недвижимости и вклада в одном банке (иначе произвести обмен пока невозможно), добьются согласия финучреждения на взаимозачет и даже обеспечат частичное юридическое сопровождение сделки. «Но вам в любом случае придется дополнительно привлекать юристов, чтобы обеспечить надлежащую проверку всех документов на квартиру», — признались нам в одной из таких бирж. При этом такая сделка должна проходить только по соглашению с банком, согласно его инструкциям, в банковском отделении в присутствии менеджера финучреждения.
Плюсы обмена вклада на дополнительное имущество заемщика в том, что цена предлагаемой недвижимости, как правило, соответствует рыночной. Имея на руках дополнительный «товар», который можно реализовать, «продавцы» не так остро чувствуют необходимость привязываться к наблюдавшимся еще полтора года назад пиковым ценам на недвижимость.
Залог из банка
Более рискованный вариант — обмен депозита на залоговое имущество. Его также можно осуществить при посредничестве «биржевиков» либо самостоятельно обратиться в банк, располагающий базой залогов, выставленных на продажу. Правда, как отмечают собеседники «ВД», предлагать обмен депозита на недвижимость стоит непосредственно в головном офисе или крупнейших отделениях — там лучше осведомлены о возможности таких сделок. В региональных же отделениях все еще нередко можно услышать, что такие процедуры финучреждение не осуществляет.
Но, согласившись, банк, как сторона заинтересованная в сделке, вряд ли будет отстаивать интересы «покупателя», тщательно проверяя «историю» недвижимости после того, как она попала в залог. «Менеджер банка договаривается о встрече заемщика и покупателя, консультирует клиентов о необходимых документах для проведения сделки купли-продажи, а также сообщает о расходах, связанных с оформлением сделки», — так перечислили все сопровождение обменной операции со стороны финучреждения в одном из проблемных украинских банков.
К тому же, как и при прямой покупке обремененного залогом жилья, существует риск оспаривания сделки в суде «продающей» стороной. «Не исключен вариант, когда старый собственник в судебном порядке начнет оспаривать сделку по реализации залогового имущества, например, из-за нарушения процедуры его конфискации или оценки», — поясняет Николай Сидоренко, адвокат юридической компании «Шмаров и Партнеры».
Положительная тенденция на рынке продажи и обмена залогов — цены на них все же начали снижаться. До недавнего времени проблема завышенных на 15-30% (по сравнению с рыночными) цен на залоговую недвижимость была одной из главных причин торможения сделок по ее покупке или обмену. Но в апреле и сами финучреждения, имеющие в собственности отчужденное имущество, и заемщики, продающие кредитные жилье и землю при помощи банков, начали соглашаться на торг.
По прогнозам «биржевиков», летом банки пересмотрят и официальные «ценники» на залоговое имущество в сторону уменьшения. А пока что «депозитчики», готовые обменять зависший вклад на жилье или землю «кредитчиков», могут торговаться увереннее, рассчитывая на дисконт до 15% от изначальной цены.
Анатолий Шеремета, директор департамента маркетинга ОАО «КБ «Надра»
— Схема обмена вклада на залоговую недвижимость позволяет заемщику, с одной стороны, реализовать свой залог и погасить задолженность перед банком, с другой — дает возможность вкладчику за счет своего депозита приобрести имущество. Но осуществление процедуры обмена через депозитные биржи, на мой взгляд, несет риски как для заемщиков, так и для вкладчиков. Поскольку предлагаемые ими схемы обмена довольно сомнительны и непонятны. В результате такой сделки одна сторона может быть обманута другой. Кроме того, вкладчик, который решается на участие в подобной схеме, в большинстве случаев несет убытки. Только при участии банка обе стороны могут рассчитывать на определенную защищенность от мошенничества. Интерес к схеме обмена вклада на залоговую недвижимость довольно большой, но еще рано говорить о какой-либо статистике, так как эта схема реально функционирует на рынке всего месяц. Судя по имеющемуся опыту, значительная часть сделок происходит с доплатой, а вот случаи оформления кредита на недостающую сумму пока единичны.
Денис Дрозд, основатель Украинской депозитной биржи
— Обменять вклад на залоговую недвижимость можно только в одном и том же банке. Теоретически механизм взаимозачета депозита в одном финучреждении на залог в другом существует в банках, где не введена временная администрация, но он очень сложен и не используется на практике. Биржа в процедуре взаимозачета выступает как посредник, предоставляя информацию и консультируя клиентов относительно того, как следует вести себя с банком, куда обращаться и т. д. Процедура взаимозачета вклада на недвижимость занимает от двух недель. Стоит отметить, что в последнее время механизм обмена становится все более выгодным для владельцев депозитов. Еще месяц назад банки выставляли информацию о залогах по ценам лета прошлого года, не интересным для рынка, а сейчас уже есть возможность торговаться, снижая стоимость залоговой недвижимости. Мы общаемся со многими банками, и в большинстве из них говорят, что нынешняя цена — не окончательная, можно предлагать свой вариант.
Фото: nedvizhimost.slando.com.ua
