Какая сейчас ситуация на рынке жилой недвижимости в Сочи? Правда ли что на фоне девальвации рубля спрос на сочинское жилье резко вырос, а вслед за ним начали расти и цены?
Екатерина ЛОБАНОВА, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank:
За семилетний период подготовки к Олимпиаде на рынок жилой недвижимости Сочи вышли десятки проектов преимущественно класса «бизнес», «премиум» и «элит», в то время как проекты с относительно доступными ценами практически не поступали. Таким образом на рынке жилья Сочи преобладают высокобюджетные предложения как от застройщиков, реализующих остатки квартир в проектах пятилетней давности, так и от физических лиц, в свое время вложившихся в такие объекты и до сих пор не готовых зафиксировать убытки. В 2014 году стоимость квартир на первичном рынке продолжила снижаться, чему способствовали следующие факторы: выход новых предложений в сегменте «комфорт» и реализация залоговых квартир банками с дисконтом до 50%. На начало февраля 2015 года среднерыночная стоимость первичного жилья бизнес-класса составляет 115 – 121 тыс. руб. за кв. м, при этом в Имеретинском районе она в среднем на 20% больше и не опускается ниже 135 тыс. руб. за метр. В прошлом году на фоне девальвации рубля спрос на жилую недвижимость в Сочи вырос, однако это пока не привело к росту цен: напротив, по ряду проектов цены снизились в ответ на реальный платежеспособный спрос. Таким образом, можно констатировать скорее рост рынка, но не цен.
Евгений ШЕВЧЕНКО, вице-президент ГК ГРАС:
Девальвация рубля, безусловно, положительно сказалась на количестве обращений по объектам жилой недвижимости в Сочи. Так, в частности, по нашему объекту ЖК «Сан-Сити» мы наблюдали увеличение спроса на 100-150% в декабре 2014 - январе 2015 года. При этом нельзя утверждать, что цены резко пошли вверх. Значительные скачки цен на объектах наблюдались у мелких застройщиков, которые располагают незначительным объемом предложения. Здесь имеет место единственная стратегия – заработать по максимуму. Профессиональные игроки рынка цены не поднимали, для более крупных застройщиков важны темпы продаж. Уровень спроса на объекты жилой недвижимости Сочи был высок. Зимние месяцы – традиционно высокий сезон для приобретения недвижимости в регионе. Этой зимой после Олимпиады -2014 значительно увеличившийся внутренний туристический поток стал драйвером дополнительного спроса. Кроме того, всплеск интереса, спровоцированный экономическими потрясениями декабря 2014 года, захватил по временным рамкам не только декабрь-2014, но и январь-2015.
Эрик СЕГЕРБОРГ, генеральный директор Domofond.ru:
Сочи представляет большой интерес с точки зрения ситуации на рынке недвижимости. В течение года цены за квадратный метр держались практически на одном и том же уровне. Однако сразу после Олимпиады наблюдалось резкое снижение арендных ставок. Если непосредственно перед Играми снять двухкомнатную квартиру предлагалось примерно за 40 тыс. руб., то сейчас, по нашим данным, месячная стоимость аренды снизилась приблизительно до 25 тыс. руб. Из сотни городов, которые мы проанализировали, Сочи продемонстрировал наиболее резкое падение арендных ставок.
Наблюдаемый в последние несколько месяцев процесс обесценивания рубля несильно повлиял на стоимость недвижимости в Сочи. Согласно нашим данным, по сравнению с прошлым годом запрашиваемая цена за квадратный метр претерпела минимальные изменения (примерно -1%) . Сейчас она составляет около 85 тыс. руб. за кв.м.
В то время как слабый рубль должен был привлечь иностранные инвестиции, вероятно, из-за текущей экономической и политической ситуации многие боятся или просто не имеют возможности брать кредиты. Также не стоит забывать, что высокий уровень предложения в Сочи обусловлен большим количеством построек, появившихся в преддверии Олимпиады.
Павел ЛУЦЕНКО, генеральный директор портала «Мир квартир»:
Сейчас средняя цена квадратного метра на квартиры в Сочи, по нашим данным, составляет 66 386 руб. При этом на первичном рынке квартиры стоят 57 520 руб. за кв. м, на вторичном – 71 937 руб. за кв. м. Если сравнить эти показатели с сентябрьскими, когда еще не было валютной паники, то получится, что средняя цена на «первичке» упала на 19,7%, на «вторичке» – на 13,7%.
Однокомнатные квартиры на первичном рынке стоят в среднем 1 735 107 руб., двухкомнатные – 3 0673 72 руб., трехкомнатные – 4 430 815 руб. За шесть последних месяцев они подешевели соответственно на 33,2%, 13,9% и 22,1%. Низкий порог входа на сочинский рынок объясняется присутствием на рынке большого количества студий площадью от 16 кв. м. Таких квартир сейчас много в сочинских новостройках, и они востребованы покупателями, которые приобретают жилье на курорте для проведения отпуска, – они считают, что площади размером с гостиничный номер будет вполне достаточно. Сдавать их в аренду также очень выгодно.
На вторичном рынке «однушки» стоят 2 269 434 руб., «двушки» - 4 179 398 руб., «трешки» - 6 645 503 руб. За полгода они подешевели соответственно на 26,3%, 18,8% и 27,2%.
Спрос на квартиры в Сочи подогревал олимпийский пиар, что и обеспечило пик цен в начале 2014 года, но с окончанием Игр этот фактор перестал действовать. Инвестиционный спрос в преддверии кризиса также сильно снизился. К тому же люди быстро осознали, что короткий курортный сезон не способствует большим доходам от аренды, за содержание квартиры на море, которая простаивает большую часть года, приходится платить коммуналку, а с этого года – и существенный налог.
Запрет на выезд из страны для сотрудников силовых ведомств увеличил летний туристический поток в Сочи, но, видимо, все меньше отдыхающих задумывается о приобретении жилья на этом курорте.
