Вектор развития рынка загородной недвижимости Сочи во многом определяется предстоящими XXII Зимними Олимпийскими играми, которые пройдут в 2014 году. Причем влияние Олимпиады нельзя назвать однозначно положительным или отрицательным. С одной стороны, решение Международного олимпийского комитета дало мощнейший толчок для развития рынка недвижимости, но с другой, в разы возросшая стоимость жилья на Черноморском побережье уже почти 2 года сдерживает покупательскую активность. Cottage.ru попытался выяснить, есть ли перспективы развития у рынка загородной недвижимости олимпийской столицы.
Общая картина
В силу географических и климатических особенностей города Сочи и его окрестностей, малоэтажная и индивидуальная застройка была характерная для этой местности еще задолго до появления таких понятий, как «рынок загородной недвижимости», «коттеджный поселок» и т.д. Статус города Сочи получил в 1838 году и сразу же стал популярным среди членов императорской семьи, князей, фабрикантов и просто богатых жителей России. Иметь резиденцию на Черноморском побережье всегда было престижно. Продолжилась традиция и в советское время, правом проживания в местных госдачах владели высшие партийные чиновники. Любил бывать в Сочи и Иосиф Сталин, благодаря которому город стал популярным и самым желанным курортом для всех граждан СССР. Кстати, коттедж Сталина со всей исторической отделкой сохранился до сих пор. Сегодня на базе виллы вождя создана гостиница на 12 номеров, любой желающий может остановиться, скажем, в спальне Сталина всего за несколько сотен долларов в сутки.
Продолжая историю развития города, нельзя не отметить, что до сих пор курорт любим российскими политиками, бизнесменами и звездами шоу-бизнеса. Бывший президент России, а ныне премьер-министр Владимир Путин в летнее время также предпочитал работать в летней президентской резиденции «Бочаров ручей». Дмитрий Медведев, впрочем, продолжил эту традицию.
Историю курорта и звездный состав местных домовладельцев можно изучать довольно долго. Для Cottage.ru главным все же является вопрос, есть ли шанс у «простых смертных» приобрести место под солнцем в Олимпийской столице. Исследования рынка показывают, что возможность такая есть, но вот «простыми» потенциальных покупателей коттеджей и таунхаусов на Черноморском побережье вряд ли можно назвать. Хотя бы потому, что на сегодняшний день около 90% всей индивидуальной недвижимости в организованных коттеджных поселках Сочи и его окрестностей относятся к высшему ценовому сегменту с минимальной стоимостью домовладения порядка $1 млн.
Насыщенность рынка
Если говорить об организованных коттеджных поселках, то на сегодняшний день их строительство ведется очень активными темпами. Пока в городе сдано в эксплуатацию только три проекта, общее число домовладений в которых составляет всего 65, а их площадь — около 33 тыс. кв. м. Есть в Сочи и коттеджные поселки можно отнести к так называемому «ведомственному» типу, они не поступают в открытую продажу, их строят для своих топ-менеджеров такие компании как Газпром и ЛУКОЙЛ. Общее же количество поселков, находящихся на разных стадиях строительства составляет более 30 проектов. По данным компании MACON Realty Group, все возводимые и планируемые коттеджные поселки в Сочи находятся в пределах Большого Сочи — самого города и близлежащих населенных пунктов. Наибольший объем строительства сконцентрирован в Хостинском районе — 38% от общего количества строящихся коттеджных поселков. В Адлерском районе сосредоточено порядка 35%, в Красной Поляне находится еще 14%, в поселке Дагомыс — 12%.
Темпы строительства малоэтажной недвижимости все последние годы оставались на стабильно высоком уровне. По итогам 2008 года в Олимпийской столице было введено порядка 250 тыс. кв. метров коттеджей и таунхаусов. Однако финансовый кризис внес существенные коррективы в планы девелоперов. «Практически 100% проектов в Сочи, находящихся на стадии проектирования или начальной стадии строительства, заморожены. Возобновления работ по ним прогнозируется в период не ранее второй половины 2010 — начала 2011 годов. Проекты, находящиеся в завершающей стадии имеют больше шансов на завершение», — комментирует ситуацию генеральный директор компании MACON Realty Group Илья Володько.
Классификация коттеджных поселков
До недавнего времени все коттеджные поселки Сочи и окрестностей можно было отнести только к самой высокой ценовой категории. Тенденция к строительству элитных поселков сохраняется до сих пор, их доля в общем объеме предложения составляет 88%. В то же время, начинают появляться и поселки бизнес- и эконом-класса, на их долю приходится 5% и 7% соответственно.
«Как и во всех остальных регионах России, классификация довольно условна и носит рекомендательный характер. Если застройщик захочет позиционировать свой проект в любом классе, он это сделает вне зависимости от объективных характеристик проекта», — комментирует данные таблицы руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева.
Требования покупателей
Нестабильность на мировых финансовых рынках вносит свои коррективы как в планы девелоперов, так и в покупательские предпочтения. Если до начала кризиса наиболее популярными являлись двухэтажные коттеджи площадью 150-250 кв. м. с участком 7-12 соток, то сегодня «аппетиты» покупателей стали более умеренными — оптимальная площадь домовладения снизилась до 100-200 кв. м, а площадь участка — до 4-6 соток. В то же время, основная часть предложения состоит из домовладений намного просторнее, от 250 до 350 кв. м, что значительно снижает число желающих их приобрести. Здесь можно отметить один из главных парадоксов коттеджной недвижимости Сочи — несмотря на то, что потенциальный спрос в данном сегменте очень высок, большинство желающих приобрести недвижимость на курорте просто не может себе этого позволить ввиду высоких цен. «Кризис на рынке недвижимости Сочи начался задолго до кризиса на финансовых рынках мира. После объявления о решении комиссии МОК провести Олимпиаду-2014 в Сочи, цены на жилую недвижимость, как многоэтажную, так и малоэтажную, сразу выросли на 80-150% в разных сегментах. И с тех пор, уже почти 2 года, число сделок снизилось в разы, потенциальные потребители решительно отказываются от покупки недвижимости по существующим ценам», — говорит Илья Володько.
Закономерным следствием существующего дисбаланса между уровнем цен и покупательской способностью стало то, что среди потенциального спроса практически полностью отсутствует местное население. Согласно исследованиям Vesco Consulting, целевую аудиторию рынка жилой недвижимости Большого Сочи можно разделить на 2 основные группы. К первой относятся иногородние жители, для которых Сочи уже стал постоянным местом отдыха. «Недвижимость на курорте они рассматривают как дополнительное жилье для отпуска. Данная категория покупателей не довольная устаревшим жилым фондом Сочи, как курорта, поэтому предпочитает приобрести собственную недвижимость, например, коттеджи недалеко от моря, жилье в новостройках, домах с улучшенной планировкой, или клубных домах с небольшим количеством квартир», — говорит Татьяна Алексеева.
Вторая категория покупателей приобретает жилую недвижимость в регионе для переезда на постоянное место жительства, например, по причине подходящего климата и т.д. «Чаще это люди среднего и предпенсионного возраста, которые серьезно задумываются о своем здоровье. Их интересуют в первую очередь коттеджные поселки бизнес-класса и таунхаусы», — продолжает эксперт. Если же вернуться к местным жителям, которые приобретают недвижимость с целью улучшения жилищных условий, то в основном их интересует жилье эконом-класса. Но фактически жилья в этой ценовой категории на первичном рынке, особенно в организованных коттеджных поселках, сегодня нет. Поэтому данная группа покупателей в меньшей мере ориентирована на загородную и элитную недвижимость.
Загородная жизнь в кредит
По данным MACON Realty Group, ипотечные кредиты при покупке жилой, и тем более коттеджной недвижимости, в Сочи практически не привлекались до кризиса. А в текущих экономических условиях заострять внимание на вопросе ипотеки в регионе попросту нет смысла.
Рынок и кризис
Как уже было сказано выше, кризис на рынке коттеджной недвижимости Сочи наступил, когда Черноморский курорт был признан столицей XXII Зимних Олимпийских игр, если быть совсем точным, в 3:23 по московскому времени 5 июля 2007 года. Именно с того момента началось активное освоение всех сегментов рынка недвижимости. Как девелоперы нового жилья, так и местные жители, основные игроки вторичного рынка, взвентили цены до недосягаемых для рядового покупателя высот. Их расчет, в общем-то, понять можно — новый статус города должен был привлечь покупателей, готовых скупать олимпийскую недвижимость по любым ценам. Но этого не произошло, спрос наоборот упал.
Логичным следствием этого могла стать плавная коррекция цен в сторону уменьшения, но этого не произошло, до сентября 2008 года цены оставались стабильно высокими, и даже показывали небольшую положительную динамику. По всей видимости, местные продавцы продолжали надеяться на то, что по мере приближения 2014 года кривая спроса все же поползет вверх.
Но грянувший мировой финансовый кризис все расставил по своим местам. «Он оказал на рынок коттеджной недвижимости гораздо более негативное влияние, чем на сегмент многоэтажного жилья. Это связано с тем, что в период кризиса спросом пользуются объекты в самых низких ценовых категориях, а коттеджи в Сочи к данному типу явно не относятся. К тому же, коттедж — это зачастую второе жилье в семье, а в условиях кризиса любые необязательные покупки откладываются», — говорит Илья Володько. Таким образом, спрос, значительно снизившийся еще 2 года назад, сейчас просто исчез. Реакцией застройщиков стало снижение цен, на сегодняшний момент оно составило порядка 30-35% по отношению к сентябрю прошлого года.
Перспективы и проблемы
Несмотря на привлекательность Сочи с точки зрения природных, климатических и видовых характеристик, на сегодняшний день перспективы развития рынка малоэтажной недвижимости в регионе весьма туманны. Дело в том, что у курорта существует ряд исторических проблем, которые до сих пор не преодолены и не факт, что это будет сделано в обозримом будущем. Прежде всего, к сложностям относится дефицит земли, пригодной под строительство — горы, склоны, камни делают невозможным или излишне дорогостоящим продуманные малоэтажные проекты.
Второй не менее важной преградой являются сложности с коммуникациями. Они есть и во всех других регионах России, но там они связаны, в первую очередь, с административными барьерами. В Сочи же ситуация совсем иная — к существующей инженерной инфраструктуре нельзя подключиться в принципе, до такой степени она перегружена. Перебои в подаче электроэнергии, регулярные отключения горячего и холодного водоснабжения давно стали нормой для всех местных жителей. Девелоперы пытаются решать эту проблему путем строительства автономных жилых комплексов, буря собственные скважины, устанавливая топливные электрогенераторы и так далее. Но все это сильно увеличивает стоимость и без того дорогого жилья.
Продолжая список нельзя не отметить слабое развитие транспортной инфраструктуры. Для многих жителей Москвы и Санкт-Петербурга это может стать новостью, но «маленький» Сочи опережает все крупнейшие города в плане автомобильных пробок и является самым «медленным» городом в России. Причинами этого являются узкие извилистые горные трассы, устаревшая планировка внутригородских улиц, отсутствие парковок и множество других факторов. Вдобавок и количество автовладельцев в Сочи опережает аналогичные показатели по самым крупным городам страны. Так на 1000 жителей Сочи приходится 328 официально зарегистрированных машин, в то время как в Москве этот показатель равен 313 автомобилям, в Санкт-Петербурге — примерно 279.
Есть в Сочи и масса юридических проблем. «Больше половины выставленной на продажу земли не оформлено должным образом в принципе — или в аренде или в непригодных для строительства категориях», — говорит Татьяна Алексеева. Кроме того, нельзя не упомянуть о том, что многие частные земли в Сочи и окрестностях изымаются властями под строительство спортивных объектов и прочей олимпийской инфраструктуры. Это делает приобретение малоэтажного объекта там просто опасным инвестиционным вложением. Несмотря на все уверения властей о том, что процедура отчуждения земель в пользу государства проходит цивилизованно и в рамках закона, нередки случаи массовых народных волнений, таких как, к примеру, в Имеретинской долине, когда несколько сотен местных жителей выселяли из принадлежащих им домов.
Ну и напоследок, нельзя не упомянуть о тотальной непрозрачности местного рынка недвижимости. «Абсолютно разная информация по одному и тому же проекту может быть у 3-4 разных компаний, представляющих интересы застройщика: начиная от количества домов и планируемой инфраструктуры, заканчивая реально оставшимися в продаже домами и их количественными и стоимостными параметрами», — говорит Татьяна Алексеева. По словам эксперта, иногородний покупатель недвижимости в Сочи может столкнуться с массой проблем: предварительный телефонный прозвон местных продавцов не дает понимания существующего предложения, клиентам приходится самим выезжать на место и самостоятельно изучать рынок вживую, или же нанимать посредника. И тот, и другой вариант чреват потерей времени и дополнительными финансовыми затратами.
Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что Сочи, несмотря на довольно большое количество предложений на коттеджном рынке, на сегодняшний день является всего лишь «красивой картинкой». При ближайшем рассмотрении потенциальный покупатель может столкнуться с таким количеством проблем, что, даже имея возможность потратить значительную сумму денег на покупку коттеджа на Черноморском побережье Сочи, предпочтет сделать более выгодное вложение средств, скажем, в курортную недвижимость за рубежом.
Фото: ru.poezdka.de
