В процессе обсуждения любого договора стороны высказывают различные требования и пожелания друг к другу, и арендатор с собственником тут не исключение. Некоторые капризы могут стать реальной проблемой, способной привести к разрыву только начавших складываться отношений.
Эксперты «НДВ-Недвижимость» выяснили, какие причины (кроме, конечно, собственно арендной ставки) вызывают наибольшее количество споров между владельцем и нанимателем жилья.
Ставки сделаны!
Проблема
Конечно же, дьявол кроется в деньгах, и если не размер, то право на изменение арендной ставки является одной из самых «горячих» тем при обсуждении договора. Собственники обычно хотят оставить за собой право менять ставку в любой момент – и почему-то всегда в сторону повышения. Понятно, что арендатор, в свою очередь, пытается зафиксировать арендную плату или привязать её к какому-то объективному показателю (курс доллара, официальная инфляция, размер прожиточного минимума, стоимость акций «Газпрома»). 25% всех непримиримых разногласий связаны именно с этой проблемой.
Решение
Оптимальный вариант – фиксация в договоре срока, в течение которого ставка остаётся неизменной, а также пределы дальнейшего повышения. Неплохо также оставлять за нанимателем право немедленно и без дальнейших выплат съехать при повышении платы за жильё – это сделает хозяина более осторожным, хорошие арендаторы на дороге не валяются. Хотя бы потому, что если арендатор валяется на дороге, возникают сомнения в его платёжеспособности.
Возмещаем ущерб
Проблема
Весьма ожесточённые переговоры связаны с пунктом договора, касающимся оплаты ущерба, который может быть нанесён имуществу и самой квартире. Иногда собственники требуют невозможного и стараются перенести на арендатора все расходы, даже если гибель объекта произошла не по его вине.
Понятно, что среди современных арендаторов много существ горячих, воспитанных в равнодушии к сохранности имущества и правам собственности. Но презумпцию невиновности ещё никто не отменял.
С другой стороны, одна весёлая компания за один вечер способна нанести даже весьма скромной квартире ущерб, измеряемый в сотнях тысяч рублей.
Решение
Один из вариантов решения проблемы – застраховать квартиру и находящееся в ней имущество. Это минимизирует риски хозяина – в случае неблагоприятного развития событий страховая компания выплатит компенсацию, после чего через суд попытается взыскать её с «виновника торжества». Стоимость полноценной страховки – порядка 10 тыс. руб. в год, сущие копейки по нынешним московским ценам на аренду.
В этих двух самых распространённых ситуациях хотя бы есть готовое шаблонное решение. Некоторые другие проблемы его не имеют.
Предупреждать надо!
Предметом спора зачастую становятся сроки расторжения договора, в течение которых стороны должны уведомить о своих намерениях. Традиционно на это отводится один месяц. Считается, что этого времени достаточно, чтобы арендатор смог найти новую квартиру, а собственник – нового жильца. Однако некоторые собственники настаивают на увеличении сроков до 2-3 месяцев. Как правило, делается это для того, чтобы квартира не простаивала. В некоторых случаях квартиру довольно трудно сдать за месяц, и требуется больше времени для поиска нового арендатора.
Хозяин пришёл!
Но деньги – это ещё не всё. Существует такой вопрос, как количество посещений квартиры её хозяином. Разумеется, арендаторы не хотят, чтобы их беспокоили слишком часто, и уж тем более чтобы собственник мог приходить в квартиру в любой момент. Однако сами владельцы жилья заинтересованы в том, чтобы периодически проверять, всё ли в порядке в квартире.
Кроме того, нередки случаи, когда хозяин видит в жильце не только делового партнёра, но и потенциального собеседника, собутыльника, а то и объект ухаживания. Это может стать неприятным, поскольку не существует юридического механизма, закрывающего хозяину доступ в принадлежащее ему жильё. Даже если в договоре прописано лишь одно посещение в месяц, владелец может совершенно безнаказанно нарушить этот пункт. Поэтому здесь всё строится на доверии и взаимопонимании.
Квартира в клеточку
Часто собственники накладывают ограничения на количество проживающих – не более 1-2 человек в квартире. Это святое право хозяина – любой «лишний» человек может привести к обвинениям, например, в организации нелегальной миграции, а это, на минуточку, статья Уголовного кодекса с перспективой реального срока.
Аналогичная проблема при обсуждении договора – гости, святая тема для русского или восточного человека. Понятно, что собственники не заинтересованы в том, чтобы квартиру постоянно посещали посторонние: это привлекает внимание соседей, потенциально ведёт к конфликтным ситуациям. Со своей стороны арендатор хочет полноценно распоряжаться жильём, а не чувствовать себя на птичьих правах.
Реально проверить, кто и когда приходит в квартиру, довольно сложно, так что в этом вопросе хозяину лучше уступить. Другой вопрос, что в договоре должно быть чётко прописано – при каком-либо правонарушении договор разрывается немедленно, а залог, если таковой есть, не возвращается. Это заставит самого арендатора лишний раз подумать, прежде чем пригласить в гости ненадёжного человека.
Кухня для красоты
Далеко не всегда собственник и арендатор способны прийти к единому мнению по таким вопросам, как покупка либо замена техники, а также курение в квартире.
Предметом обсуждения порой становится даже такой вопрос, как… приготовление пищи на кухне. Да, сейчас модно использовать светлые тона в квартире, а такой интерьер быстро пачкается и теряется свой вид. Отсюда порой и возникает запрет на приготовление пищи. Хотя, конечно, при таких требованиях надо просто бежать от хозяина-параноика: никто не знает, что он выкинет в следующий раз.
Корпоративные нюансы
Компании, снимающие жильё для своих сотрудников, вносят в договор дополнительные требования. Например, требуют, чтобы все расходы за жилищно-коммунальные услуги (электроэнергию, водоснабжение, телефонию, Интернет и так далее) были сразу включены в фиксированную арендную плату. Ещё одно пожелание корпоративных клиентов – чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств (заливов, конфликтов и так далее) собственник или его представитель непременно выезжал на квартиру. В практике «НДВ-Недвижимость» был и почти анекдотичный случай: компания, снимавшая жильё для своей сотрудницы, пожелала, чтобы перегоревшие лампочки заменял исключительно собственник или его представитель.
* * *
– Нужно отметить, что это далеко не полный список возможных требований. Бывают и совсем необычные пожелания. Один из арендаторов попросил, чтобы его любимая игуана проживала вместе с ним в квартире. Собственник пошёл навстречу клиенту, так как тот пообещал при расторжении договора возместить весь ущерб, нанесённый имуществу, – отмечает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина. – Ещё одна проблема связана с национальным вопросом. Довольно часто собственники ориентируются на определённую нацию, поэтому после проверки документов нередко происходит отказ от сделки.
