Нынешние экономические условия в стране заставляют крупный сетевой ритейл пересматривать планы развития, а то и сворачивать бизнес. В связи с нехваткой брендовых арендаторов собственники торговых центров готовы приглашать в свои объекты мелких индивидуальных предпринимателей, а иногда даже самые обычные рынки. Как изменит эта тенденция сферу торговой недвижимости?
Не от хорошей жизни
Как до кризиса, так и сейчас в концептуальные торговые объекты городского значения девелоперы стараются привлекать крупных сетевых арендаторов, в первую очередь федеральных. Но если раньше торговые сети развивались на заемные средства, то теперь, лишившись возможности брать новые кредиты, они существенно снизили темпы экспансии и сузили ее географию. Их критерии выбора ТЦ ужесточились, и часто ритейлеры не могут договориться с владельцами, которые привыкли взимать высокую арендную плату. Тогда сетевики принимают решение не заходить на такой объект, а то и закрывают уже работающий магазин. В подобной ситуации ожидается, что на место брендов придут мелкие торговые фирмы.
«Целиком заполнить объект в регионе сетями и до кризиса было нереально, — говорит Наталья Давиденко, руководитель департамента брокерских услуг компании ASTERA. — Большинство маленьких магазинов (10–50 кв. м) открывались преимущественно местными предпринимателями. Да и московские торговые центры, такие как «Принц Плаза», «Панорама» и даже очень востребованный «Пражский Пассаж», изначально были не против индивидуальных частных предпринимателей (ИЧП)». Теперь владельцам объектов придется обратить на таких арендаторов пристальное внимание. «В конце прошлого года собственникам строящихся ТЦ, которые особенно остро ощутили дефицит арендаторов, консультанты предлагали рассмотреть вариант привлечения объединенных групп ИЧП в качестве якорных арендаторов», — рассказывает Алена Пискунова, аналитик компании Paul’s Yard. Правда, пока все осталось в теории — информации о воплощении такой схемы в жизнь не поступало.
Мелкая нарезка площадей, заполненная частниками, может стать неким антикризисным форматом торгового центра. «Заполнение объекта «индивидуальщиками» и раньше было одним из способов увеличения прибыльности ТЦ, — напоминает Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. — Еще во время кризиса 1998 г. торговый центр «Охотный Ряд» в Москве был постепенно занят частными предпринимателями, поскольку кроме них тогда не нашлось платежеспособных партнеров. Еще пример: один из торговых центров в Томске на два года заполнили арендаторами, работающими в формате ярмарки или рынка. Затем произошла полная смена пула арендаторов на федеральные сети и крупных городских представителей современных форматов торговли. Таким образом, собственник сравнительно быстро вернул средства, вложенные на реконструкцию здания, в котором расположился ТЦ, а затем сделал ребрендинг».
Засилье разностилья
«В определенном плане взаимодействовать с крупными операторами девелоперу гораздо легче: они стабильнее, серьезнее, с ними можно четко оформить юридические отношения, — отмечает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — И, самое главное, в силу известности сетевых операторов собственник может в долгосрочной перспективе планировать свои денежные потоки». Кроме того, такие арендаторы снимают большие площади, что дает операционную выгоду.
При работе же с мелкими компаниями арендодатель должен быть готов к их постоянной ротации, которая означает и недополученные деньги, и дополнительные хлопоты по привлечению новых клиентов, юридическому оформлению отношений, отделке помещений и т. д. Непрофессиональный формат магазинов, разностилье, отсутствие продуманного дизайна также относятся к недостаткам «антикризисного» ТЦ. Собственники и управляющие компании должны взвешенно подходить к отбору магазинов, соотнося каждый из них с общей концепцией объекта. «Если они станут размещать всех желающих в стихийном порядке, то это будет барахолка», — предостерегает Н. Давиденко. «Недопустимо, чтобы в магазинах индивидуальных предпринимателей продавались подделки или товары, на которые у кого-либо в ТЦ уже есть эксклюзивные права, — утверждает К. Королев. — Кроме того, часть мелких собственников приходит с рынка, где более свободные правила работы, чем в ТЦ современных форматов. Управляющей компании необходимо требовать строгого соблюдения этих условий, а всевозможные поблажки (например, возможность закрывать магазины на обед) необходимо обговорить заранее».
Директор по развитию ГК «Овентал» Антон Туров опасается негативной реакции со стороны остающихся в ТЦ брендовых магазинов — начиная с требований снижения аренды и кончая их уходом. «Также не стоит забывать, что после окончания кризиса репутацию концептуального торгового центра будет вернуть достаточно сложно», — предупреждает он. Однако, заметим, для некоторых объектов речь идет уже не о репутации, а о выживании.
Неприхотливые и бесправные
Ситуация такова, что помещения сегодня сдают тому, кто платит. «Если арендатор, пусть даже и индивидуальный предприниматель, заходит на площадь в 20 кв. м и готов платить стабильную арендную плату, то ему, естественно, при наличии такого помещения с удовольствием его сдают», — утверждает А. Бушин. Все эксперты отметили, что ИЧП всегда были готовы платить больше, чем сетевики, кроме того, обычно сборы с подобных арендаторов носят «серый» характер, большая часть платежей осуществляется наличными. «ИЧП не будет пытаться максимально снизить ставку аренды, как сетевой якорь, — добавляет А. Пискунова. — Кроме того, с индивидуальным предпринимателем в отличие от сетевых брендов легче подписать краткосрочный договор».
Но высокая доходность — не единственное достоинство арендаторов-«индивидуальщиков». По словам К. Королева, когда за брендом стоит крупная торговая сеть с юристами, экономистами и управляющими, бывает практически невозможно договориться о каких-либо нестандартных условиях аренды, а индивидуальные предприниматели и небольшие компании обычно ведут себя более гибко, все вопросы часто в компетенции того человека, с которым и ведутся переговоры.
Однако торговому центру проще манипулировать частниками, и арендодатели часто злоупотребляют этим. Небрендовый арендатор почти бесправен, в некоторых случаях собственник ТЦ может, несмотря даже на подписанный договор, выставить его на улицу, даже не опасаясь последствий. У малого бизнеса, как правило, не хватает ресурсов, чтобы отстоять свои права или наказать арендодателя. «Скандалы же между известными сетями и арендодателями становятся достоянием общественности и не приносят ничего хорошего владельцу ТЦ (впрочем, и самим сетям тоже)», — говорит А. Бушин.
Мелкие арендаторы не выдвигают особых требований по планировке, отделке, коммуникациям. Они, как правило, имеют более гибкий размерный формат и ассортимент, замечает Андрей Скубко, старший финансовый аналитик компании ADG group. Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer, обращает внимание на то, что предприниматели знают своего клиента в лицо, по фамилиям, часто не берут кредитов, работают на equity (за счет собственного капитала), вследствие этого цена их ошибок в оперативном управлении гораздо выше, и они более взвешенно подходят к своим решениям. По мнению Н. Давиденко, подобные компании обладают определенными преимуществами — они хорошо понимают менталитет местных покупателей, у них решены проблемы с логистикой».
Правда, далеко не во всех торговых центрах возможно привлечение ИЧП, напоминает К. Королев, поскольку большинству предпринимателей требуются достаточно небольшие помещения — от 10 до 25 кв. м. В современных ТЦ подобных площадей обычно немного — здесь для большей части магазинов запланировано от 40 до 120 кв. м.
Конъюнктура рынка
В отдельных случаях на место якорей в торговые центры могут прийти даже рынки — как вещевые, так и продуктовые. Некоторые эксперты не верят в такое развитие событий. «Кризис привел к снижению уровня жизни населения, однако требования к высокому качеству товаров остались прежними. Поэтому большинство покупателей предпочитают делать покупки в магазинах, а не на рынках, но выбирают более дешевые бренды или товары со скидкой», — говорит А. Скубко. «Менталитет москвичей изменился, и отток покупателей с рынков к цивилизованной покупке, можно считать, произошел. В ряде других городов ярмарки пока лидируют, но это лишь вопрос времени», — уверен Александр Болотников, консультант по недвижимости RRG. «Привлекать в виде якорных арендаторов рынки — нонсенс, и вряд ли это будет востребовано, — считает А. Бушин. — Один из немногих подобных объектов в Москве — это так называемая Тишинка, которая среди арендаторов не пользуется особой популярностью».
Однако законы экономики неумолимы, и если доходы населения продолжат падать, а по многим прогнозам так оно и будет, то потребители устремятся туда, где можно купить дешевле. Сегодня цены на рынке порой сопоставимы с магазинными, но если у крупных торговых операторов возможности по их снижению ограниченны, то частники, работающие не на дядю, а на свой карман, намного более гибки и при необходимости способны творить чудеса.
Между тем уже имеются примеры удачного размещения рынков в торговых центрах. Среди них — ТЦ «Праздник». Как рассказали в Knight Frank, собственником ТЦ «Праздник» был сформирован специальный департамент для привлечения индивидуальных предпринимателей в проект. Как рассказал А. Болотников, продуктовые рынки стали якорными операторами в ТРЦ «Эдельвейс» в подмосковном Железнодорожном и в тульском ТЦ «Интер-Сити». Это не считая множества объектов районного и микрорайонного значения в Москве и регионах.
«Девелоперы охотно соглашаются размещать в составе проектов и другие интересные форматы, предлагаемые ритейлерами: известно, например, что в составе ТЦ «Азовский» планируется организовать зону для индивидуальных предпринимателей, предлагающих детские товары. А весной 2009 г. был анонсирован выход на рынок нового оператора, работающего в формате комиссионных магазинов (сеть «Комок»)», — говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank.
Успешная практика размещения рынка в торговых объектах существует и за рубежом. Всемирно известными примерами качественных ТЦ, в которых функционируют рынки (вещевые, специализированные, продуктовые), являются: The Covered Market (США, Оксфорд), где часть площадей занимает бакалейный рынок; девелопер, реконструирующий Laurel Mall (США, Пенсильвания), планирующий разместить на территории комплекса блошиный рынок; на двух уровнях семиэтажного комплекса MBK Center (Бангкок) появится вещевой рынок, который известен далеко за пределами Таиланда; в составе ТЦ Madinat Jumeirah (Дубай) существует рыночный объект в стиле традиционного арабского базара.
Впрочем, наполнение торгового центра частными предпринимателями — это в большей степени временная мера, и после кризиса бутики популярных брендов снова вытеснят ИЧП. Ну а пока для мелких фирм наступает благоприятное время, чтобы занять освобождающиеся площади в достойных торговых комплексах.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ:
Александр Болотников, консультант по недвижимости компании RRG
— С несетевыми компаниями работать сложнее, чем с крупными операторами, так как невозможно заранее понять, что будет из себя представлять помещение после ремонта, произведенного индивидуальным частным предпринимателем (дизайн-проект в подобном случае, к сожалению, ничего не гарантирует), а также определить уровень обслуживания и товара. С мелкими компаниями невозможно без риска работать по ставке, привязанной к проценту от оборота. При этом есть один большой плюс: желая попасть в успешный, интересный, концептуальный ТЦ, эти арендаторы готовы платить гораздо больше, чем сетевики.
Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу компании GVA Sawyer
— «Антикризисные» ТЦ, заполняемые индивидуальными предпринимателями, при грамотной раскрутке и эффективном управлении способны удержать потребителя. Учитывая рост незаполненных площадей во вновь открывающихся ТЦ, такой вариант развития событий возможен. Но, безусловно, в Москве он будет выражен меньше, чем в других городах, так как открытие магазина в столице все еще является приоритетом для многих сетевых брендов.
