Ситуация на складском рынке недвижимости постепенно начинает улучшаться – постепенно возвращается спрос, вводятся новые объекты, ставки медленно, но верно идут вверх. О том, что ждет складской рынок в ближайшем будущем, информационному порталу Арендатор.ру рассказал директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Вячеслав Холопов.
Какая ситуация наблюдается на рынке складской недвижимости в настоящее время?
С начала года мы наблюдали возвращение отложенного спроса на рынок, в Московском регионе были крупные сделки с российскими и западными компаниями. Правда, основная активность наблюдалась в сегменте прямой аренды. Приобретение складов конечными пользователями пока что носит единичный характер.
Арендные ставки в классе А сейчас особенно привлекательны для арендаторов – от $100 до $115 за 1 кв.м в год (triple net), что существенно ниже докризисных $135-145. В следующем году мы ожидаем рост ставок до уровня $115-125 за кв.м, если ввод новых площадей в Московском регионе останется на уровне 2010 года.
Какие склады пользовались спросом в этом году?
В этом году стали появляться заявки от 10 тысяч квадратных метров. Сейчас мы видим запросы по 20-30 тысяч квадратных метров на аренду складских помещений, при этом завки на поиск логистических центров поступают как в Москве, так и в регионах.
И все-таки активизация идет в основном в Москве, а регионы сейчас чувствуют себя менее уверенно. Недавно был анонсирован крупный проект строительства под ключ в Новосибирске производственного центра, это хороший пример привлекательности регионов. Что же касается складской недвижимости, то сетевые девелоперы работают над проектами, начатыми до кризиса, в то время как строительство новых спекулятивных складских комплексов в регионах начнется не раньше 2012 года.
Как вы оцениваете спрос и предложение в Московском регионе?
За первые три квартала полугодие было введено в эксплуатацию порядка 210 тыс. кв. м., а сдано более 480 тыс.кв.м. современных складских помещений.
Сейчас вводятся вторые и третьи очереди проектов, начатых год-два назад. 400-450 тыс. кв. м – такой общий объем введенных в эксплуатацию объектов (класс А и В) мы ожидаем в Московской области в 2010 году. При этом общий объем завершенных сделок аренды, по нашей оценке, к концу года достигнет 720-750 тыс. кв.м. Таким образом, в 2010 году поглощение площадей в 1,5 раза превысит новое предложение на рынке аренды.
Вы хотите сказать, что складской сегмент вышел из кризиса?
Наверное, про выход из кризиса говорить некорректно: для арендаторов ведь наоборот настали более удачные времена, ставки снизились, а для девелоперов кризис конечно же еще существует. Докризисный уровень ставок был $135-145 за кв. м. Ставки в кризис снизились до $100-110 в Москве. Сейчас они поднялись до $100-$115, но это несущественный рост. Мы также не прогнозируем на следующий год ставку выше $115-125 за кв.м. Это связано с тем, что ввод объектов в эксплуатацию, хоть и ограничен, но продолжится, при этом на рынке еще есть вакантные площади и в начале 2011 года резкой нехватки помещений в классе А еще не будет. Сейчас уровень вакантных площадей составляет 10%, к концу году мы прогнозируем, что он составит 8-7%, а к концу 2011 года уровень вакантных площадей снизится до 5%.
Какие договора сейчас заключаются?
Сейчас договора аренды заключаются на срок 3-5 лет (класс А). С увеличением ставок срок договора будет также расти. Сейчас арендаторы редко готовы заключать контракты на длительный срок (от 10 лет и выше).
Арендные ставки не переходят сейчас в рублевый эквивалент?
Расчеты с арендаторами, как и раньше, ведутся в долларах: в классе А ничего не поменялось. Рублевые ставки возможны в тех проектах , где нет валютных долговых обязательств, или кредитование собственник получал в рублях либо существует возможность договориться с банками-кредиторами, но это нечастый случай в классе А.
Рублевые ставки, как правило, фиксируются на объектах, где собственники изначально готовили объект для владения, а не дальнейшей инвестиционной продажи, и имеют возможность не закладывать валютные риски в ставку.
Какие склады сейчас востребованы?
Конечные потребители выбирают склад исходя из своих потребностей. В первую очередь, учитываются такие параметры, как скорость отгрузки, качество здания, высота потолков, количество разгрузочных площадок (доков), стоимость аренды,. Перечислять можно разные параметры, однако каждому клиенту нужно что-то свое.
Основные потребители складов на сегодняшний день – торговые сети и дистрибьюторы, в меньшей степени логисты, которые арендуют помещения в основном под своих клиентов, а не спекулятивно, как это было раньше.
Компании не часто переезжают со складов одного класса на другой с целью сэкономить, т.к. разница в ставках аренды не всегда способна покрыть стоимость переезда.
Профессиональные операторы (торговые сети, дистрибьюторы, логистические операторы) более нацелены на склады класса А с высотой потолков 12 м, продуманной транспортной логистикой на площадке, удобным местоположением, так как эффективные складские комплексы позволяют минимизировать затраты на хранение и повысить скорость дистрибуции грузов.
Есть ли сделки в субаренде?
Есть, но очень мало, т.к. многие арендаторы уже передоговорились с собственниками и возвратили излишки имеющихся площадей, то есть предложений по субаренде сейчас очень мало. В основном сейчас заключаются сделки прямой аренды.
Способствовал ли кризис развитию формата строительства под ключ?
И да, и нет. Толчок формату строительства под ключ рынок дал за счет снижения объемов спекулятивного предложения складов, но все же результаты мы увидим чуть попозже, в 2011-2012 году. В этом году в Московском регионе уже были заключены крупные сделки по строительству под ключ складских и производственных помещений. К примеру, «ПНК Групп» строит многотемпературный склад для компании «Уренхольт Логистик» в подмосковном Чехове площадью 14 000 кв.м (Knight Frank – консультант сделки). Проект имеет распределение площадей, которое навряд ли подойдет другому оператору. А в Новосибирске «ПНК Групп» будет строить завод на 40.000 кв.м. в рамках инвестиционного контракта с производственной компанией.
А не проще ли будет выкупить склад, чем арендовать его?
Не всем нужны помещения в собственность, для ряда компаний предпочтительна долгосрочная аренда. Например, многим зарубежным структурам с точки зрения внутренней корпоративной политики невозможно инвестировать в российские активы, приобретать их. Поэтому они будут вынуждены арендовать складские помещения на долгосрочный период. Этот вариант будет для них более затратным по результатам 10-15 лет аренды, зато аренда снижает корпоративные риски.
Цены на землю будут меняться в 2011 году?
Не в 2011 году. Рынок земли в Московском регионе оправился после кризиса, собственники перестали предлагать ликвидные участки с «дисконтом» еще в начале 2010 года. Мы видим, что спрос сравнялся с предложением по качественно подготовленным земельным участкам (с инфраструктурой, подъездными путями, правильно оформленные с юридической точки зрения).
До возвращения на рынок крупных заявок (от 10 Гектар) со стороны девелоперских компаний для строительства новых объектов спрос останется на прежнем уровне – в среднем на участки 1-3 га для строительства под собственные нужды.
Следует отметить, что за кризисные годы (2008-2009 г.г.) цены на качественные земельные участки существенно не изменились, но таких участков не становится больше, предложение не растет.
Какие интересные проекты заявлялись на ближайшее будущее?
Есть несколько компаний, которые сейчас занимаются подготовкой к строительству крупных складских комплексов класса А в 2011 году. Но о них мы лучше расскажем, когда подойдет время выходить на стройплощадку и мы сможем назвать ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию.
А в регионах планируется новое строительство? Какие там сейчас ставки аренды?
Да, в регионах планируется строительство некоторых логистических объектов. Они прежде всего появятся в Екатеринбурге, возможно, в Краснодаре, Перми, Воронеже Саратове, Нижнем Новгороде. В Санкт-Петербурге также будет продолжаться строительство, хотя и не так массово, как раньше.
Как вы считаете, нужны ли в складском сегменте green-технологии?
На сегодня арендаторам интересна цена и месторасположение комплекса. Я имею в виду, что на текущем этапе нашего развития в России потребители выбирают склады по иным параметрам, чем за рубежом. Конечно, при появлении на рынке западного арендатора, для которого критически важно использование на арендуемом объекте технологий сохранения энергии, повышения экологичности и т.д. – тогда для него возможно будет создать объект в соответствии с его требованиями. Но это будет скорее исключением, чем тенденцией: green development прежде всего сейчас оправдан в жилой и офисной недвижимости – помещениях, где люди проводят больше всего времени.
Использование современных технологий, позволяющих повысить экологичность и эффективность зданий, необходимо в каждом сегменте недвижимости. Но я не думаю, что мы увидим их массовое внедрение в складском сегменте в 2011-2012 году, разве только в части повышения энергоэффективности. В конце концов, от этого выигрывает и окружающая среда, и сам проект, и его клиенты, так как для них снижаются коммунальные расходы. Это вопрос недалекого будущего, как я надеюсь.
Какие прогнозы и тенденции рынка складской недвижимости вы можете обозначить в ближайшей перспективе?
Потребность в товарах и их хранении зависит от платежеспособности населения. Если потребление будет расти, то мы также увидим положительный тренд на рынке складской недвижимости. Быстрее начнется восстановление в Москве, Санкт-Петербурге, эти рынки миновали кризисную фазу и снова становятся привлекательны для складского девелопмента. С одной единственной поправкой: девелоперы будут строить склады, имеющие гарантированный спрос. Вывод на рынок новых качественных проектов будет ограничен, а это значит, что позиции собственников таких объектов по отношению к арендаторам будут более прагматичны, а цены на аренду – выше, чем сейчас.
Беседу вела Анастасия Кременчук.
Фото: newsklad.ru
