Традиционно считается, что стоимость аренды жилья увеличивается с приближением к центру города, а наиболее экономичные варианты можно найти только неподалеку от МКАД. Цены на аренду квартиры в пределах «Золотой мили» (участок между Остоженкой и Пречистенской набережной, м. «Кропоткинская») достигают 1,5 млн. рублей в месяц. Вместе с тем, в этом же районе в частности, и в пределах Садового кольца в целом, представлен сегмент недвижимости, облюбованный студентами и творческой молодежью — комнаты в квартирах, стоимость аренды которых варьируется от 4 до 20 тыс. рублей.
Дома в центре
Жилой фонд центрального округа Москвы объединяет представителей разных эпох: это и малоэтажные особняки, и монументальные сталинские 4-12-этажные дома, и брежневские коричнево-желтые кирпичные девятиэтажки. Несмотря на прошлогодние заявления властей о полной ликвидации пятиэтажных «хрущеб», такие постройки до сих пор сохранились в некоторых уголках центрального округа.
Основной пул недорогих комнат в аренду в центре приходится на такой медленно вымирающий сегмент столичной недвижимости как коммунальные квартиры. Большинство из них расположено в бывших доходных домах, построенных еще в конце ХIX — начале XX веков. С отменой частной собственности после революции 1917 года в рамках «уплотнений» в 4-9 комнатные квартиры доходных домов стали подселять новых людей. В отдельной комнате площадью до 25 кв.м могла жить целая семья из 5-6 человек. Так возникло явление коммуналок.
«От этих доходных домов до нашего времени уцелело очень много. В центре в пределах Садового кольца на некоторых улицах градообразующими объектами являются старые доходные дома, часть из них реконструированы, часть снесены, часть стоят в убогом состоянии», — говорит москвовед Дмитрий Споров. Старинные особняки расположены в районе Арбата, станции метро «Кропоткинская», Китай-города, Красных Ворот и т.п. Двухкомнатные квартиры в них занимают около 50 кв. м площади, трехкомнатные — от 70 до 120 кв. м, четырехкомнатные — от 120 до 150 кв. м. Обычно на этажах находятся две двух- или трехсторонние квартиры. Минусом таких зданий является изношенность коммуникаций, отсутствие парковочных мест около дома, а также часто упадочное состояние общественных помещений (кухня, санузел, ванная комната), ремонт в которых не делался десятилетиями. «В основном состояние комнат не очень плохое, но на общей площади, как правило, ремонт оставляет желать лучшего, особенно в коммунальных квартирах, никто не захочет делать ремонт для соседей. Что касается мебели, то как правило, в комнатах ее необходимый минимум», — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».
Второй период строительства коммунального жилья пришелся на сталинское время — 30-50 годы прошлого века. Сталинские дома выделяются пышной фасадной отделкой, основанной на образцах старинной архитектуры, имеют высоту от 5 до 12 этажей. В них толстые наружные стены, дубовые оконные рамы и паркет, большие холлы и общественные лестницы, имеется придомовая территория с автостоянкой, часто закрытый двор. Недостатком таких домов является ветхость и изношенность коммуникаций. Сталинскими домами застроена Тверская улица, Ленинский, Кутузовский проспекты, проспект Мира, Фрунзенская и Смоленская набережные, и другие уголки центра.
В эпоху правления Хрущева стартовал процесс расселения коммуналок. Для обеспечения семей отдельными квартирами в 60-е годы в Москве началось активное строительство дешевого жилья – пятиэтажных панельных домов. На сегодняшний день практически весь фонд «хрущевок» в ЦАО уже снесен, однако остались девятиэтажные панельные здания, а также построенные в 60-е годы кирпичные пятиэтажки и крупноблочные 12-этажные башни. Эти квартиры отличаются небольшими комнатами (9-15 кв.м) и крошечными кухнями (5-7 кв.м). Хрущевки можно увидеть на Пресне, в районе улицы 1905 года, станций метро «Бауманская», «Таганская», на улицах Плющиха и Пречистенка.
Возведенные в 70-е года брежневские дома достигают пяти-девяти этажей. Их конструкция и коммуникации до сих пор в хорошем состоянии, планировка квартир представляет собой улучшенную хрущевскую. Так, санузел здесь маленький, но раздельный, кухня — 5-7 кв.м, высота потолков — 2,75-2,85м, пол паркетный. В поздний брежневский период появились 14-этажные кирпичные башни с большими лоджиями, двумя лифтами, квартирами улучшенной планировки с большой кухней (8-12 кв.м).
Собственники квартир в таких домах в качестве дополнительного заработка сдают одну или несколько комнат, часто проживая там же. «В старых домах, как правило, живут коренные москвичи не одного поколения, рабочие или служащие, пенсионеры, доход которых не слишком высок. В новых домах, где квартиры были изначально куплены на рынке, комнаты не сдаются, доход данных собственников позволяет им жить без приработка. Также почти не сдаются комнаты в известных домах, например в знаменитых сталинских высотках», — уточняет Галина Фабрицкая.
Цена вопроса
По данным агентства недвижимости Doki, всего в центре Москвы в постоянном предложении находится порядка 400 комнат. Их средняя стоимость варьируется от 10 до 18 тыс. рублей в месяц, что примерно на 10% ниже арендных ставок на однокомнатную квартиру эконом-класса в спальном районе Москвы (около 20 тыс. рублей). Предложения по 4-5 тыс. рублей, как правило, представляют собой общежития, в которых сдаются койко-места – от 2 до 5 в каждой комнате. Основную массу жильцов здесь составляют рабочие из стран дальнего и ближнего зарубежья. «Это бывшие ведомственные общежития, которые переоборудованы под сдачу комнат в аренду. Такие здания есть у станций метро «Новослободская», «Таганская» и «Павелецкая». Большая часть в пределах третьего транспортного кольца», — отмечает Руслан Барабаш, руководитель пресс-службы компании Doki.
Соседские войны
В большинстве случаев отдельные комнаты сдаются нелегально: собственники не регистрируют жильцов и не платят налоги. По словам Вадима Ламина, руководителя департамента аренды квартир агентства недвижимости Penny Lane Realty, сдача жилья покомнатно близка к криминалу – невозможно проследить, сколько человек живет в одной квартире и кем являются наниматели. «Коммуналки опасны тем, что это всегда неоднородный социальный состав, я имею ввиду, когда в них живут гастарбайтеры. Студенты не в счет. Один наш клиент купил квартиру в центре Москвы на Краснопресненской, сделал там дорогой ремонт. Но проблема заключалась в том, что на соседних этажах находились коммунальные квартиры. И люди гадили в подъезде. Поэтому у нас были проблемы с тем, чтобы сдать эту квартиру в аренду», — говорит Ламин.
Елена Фабрицкая отмечает, что на нелегальных арендаторов могут давить соседи, пугая их милицией. «Основная проблема жильцов комнат – это соседи. В случае вызова милиции у квартиросъемщика, не смотря на то, что он исправно платит за аренду, нет никаких прав. Чаще всего в случае возникновения проблем с соседями, наймодатели либо платят им часть от арендной платы, либо берут на себя оплату коммунальных услуг за всю квартиру», — утверждает эксперт. В случае возникновения проблем их необходимо решать совместно с собственником. Если хозяин не регистрирует на арендуемой площади квартиросъемщика, что невозможно без согласия соседей, многие идут на определенные хитрости. «Раз в три месяца наниматели могут уезжать из комнаты, доказывая, тем самым, что живут на данной площади меньше положенного для обязательной регистрации времени», — подтверждает г-жа Фабрицкая.
Несмотря на очевидные несоответствия с законом, для многих аренда комнаты является единственным вариантом проживания в центре. В большинстве случаев здесь обитает творческая интеллигенция, служащие неподалеку работники среднего звена и студенты, не располагающие достаточными средствами для съема отдельной квартиры и, вследствие этого, смирившиеся с часто некомфортными условиями проживания. Отметим, что кризис немного умерил аппетиты собственников: за полгода стоимость аренды комнат уменьшилась на 10-30%, что сделало переезд в центр еще доступнее.
