О том, что российская ипотека возрождается, новостные агентства и коммерческие банки говорят не впервые. Однако только сейчас можно констатировать, что ипотека постепенно возвращает себе позиции 2008 года.
Российская ипотека успешно пережила кризис. Понадобилось почти два года на то, чтобы банки восстановили свою веру в отечественный рынок недвижимости, и снова начали выдавать кредиты нуждающимся в жилье. По крайней мере, многие банки вернулись к правилам игры 2008 года, а уж считать ли ипотеку по версии 2008 живой - судить заемщикам.
Если вернуться к предыстории, то и в этом 2008 году ипотека не было доступна всем желающим. Но доминирующая потребность - купить квартиру - заставляла соглашаться и на высокие ставки, и на строгие условия получения кредита. Все помнят оптимистичные обещания Дмитрия Медведева о том, что ставки в России "уже скоро" сравняются с европейскими. Неизвестно, удалось бы власти и рынку и в самом деле достичь такого результата: кризис отбросил ипотеку далеко назад. Фактически, ипотечное кредитование было прекращено, большинство банков или отказывалось иметь дело с такими ненадежными и дорогими кредитами, или сохраняло вывеску, за которой, фактически, был тот же отказ, но облаченный в форму невыполнимых условий кредитования.
В 2009-2010 году рынок недвижимости прошел через кризис и начал показывать первые признаки выздоровления, но о возрождении ипотеки сколько не говорили, а так его и не дождались. В начале 2010 года незначительно снизились ставки, но уже к середине года они застыли на прежнем уровне. Увеличилось количество банков, которые готовы были рисковать и выдавать ипотечные кредиты. Однако взаимное недоверие банков и заемщиков мешало восстановлению этого сегменте, и при прочих равных многие предпочитали ипотеке рассрочку от застройщика.
Ипотека "пошла на поправку" только в 2011 году, когда окрепший рынок недвижимости подставил ей свое плечо. Эксперты успешно диагностируют эти улучшения: по данным компании "Миэль-Брокеридж", в феврале 2011 года количество ипотечных сделок увеличилось в 2 раза по сравнению с февралем 2010-го. "Такая динамика обусловлена несколькими моментами: февраль 2010 года характеризовался сниженной активностью, традиционной для сезона январь-февраль, и по сути своей был посткризисным. Кроме того, можно отметить, что осенью и в начале зимы 2010 года ажиотажных пиков не наблюдалось. Поэтому можно констатировать стабильный умеренный рост доли ипотечных сделок в начале 2011 года", – объясняет Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании "Миэль-Брокеридж" по ипотечным программам.
"Сейчас на ипотечном рынке наблюдается тенденция к улучшению условий для получения ипотеки. Если в период кризиса минимальная сумма первоначального взноса была 30% от стоимости жилья, то сейчас можно встретить и 20%, и 10%. Возвращаются на рынок и ипотечные программы без первоначального взноса. Такие кредиты предлагали некоторые банки до кризиса, и сейчас ситуация на рынке благоприятная для возрождения подобных программ. Кроме того, выросли сроки кредитования, что позволило снизить размер ежемесячного платежа", – рассказывает Елена Пономарева, генеральный директор компании "Фосборн Хоум".
Последними официальный "диагноз" ипотеке дала официальная власть. Не далее как на этой неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию сообщило, что "в 2010 году российский рынок ипотечного кредитования активно восстанавливался, достигнув докризисного уровня". В 2011 году АИЖК ожидает дальнейшего роста, несмотря на риски высокой инфляции и снижения цен на нефть во II полугодии.
По мнению агентства, в этом году рост ипотечного рынка продолжится, несмотря на риски, связанные с высокой инфляцией (по оценке АИЖК, она может превысить 9%), и коррекцией нефтяных цен во II полугодии 2011 года. Агентство ожидает, что к концу текущего года количество выданных кредитов может вырасти до 415 тысяч на общую сумму 580 млрд. рублей даже при неблагоприятном развитии событий. Если же существенного снижения цен на нефть не произойдет, а правительству удастся удержать инфляцию в рамках прогноза, ипотечное кредитование вырастет до 460 тысяч займов на сумму 640 млрд. рублей. Пока рекордными для российского рынка ипотеки остаются показатели 2008 года - 349502 ипотечных кредита на 655,8 млрд. рублей.
При этом АИЖК не ожидает дальнейшего снижения ставок. По данным агентства, к концу 2010 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам достигли докризисного уровня - 13,1% по кредитам в рублях и 11,1% по кредитам в иностранной валюте. В 2011 году ставки, скорее всего, останутся на уровне, близком к этому: при неблагоприятном развитии ситуации с инфляцией они составят 13% годовых по рублевой ипотеке и 11,2% по валютной, а в случае снижения инфляции - 11,8% и 10,2% соответственно. При этом агентство отмечает, что начавшийся рост цен на жилье в 2011 году продолжится в связи со стагнацией на рынке недвижимости и ростом платежеспособного спроса.
Восстановление ипотеки до уровня 2008 года, безусловно, порадует заемщиков, поскольку, как бы привлекательно не выглядела рассрочка девелопера, далеко не каждому покупателю она по силам. Впрочем, это можно сказать и об ипотеке "старого образца". Однако, если первые шаги возрожденной ипотеки окажутся успешными, в будущем мы все-таки сможем увидеть сокращение ставок и либерализацию условий займа. Без этого многим заемщикам пост-кризисной эпохи ипотека будет просто не нужна.
