Снижения цен нет и не предвидится...

Развитие столичного рынка недвижимости в апреле было вполне закономерным. Продолжился рост общегородского индекса стоимости жилья на уровне прошлого месяца. Тенденция повышения цен перекинулась с более узкого сегмента элитной недвижимости, для которого она была характерна в последние месяцы, на все остальные типы жилья, и, прежде всего, на наиболее емкий средний сегмент квартирного рынка. Кроме того, по сравнению с мартом еще больше сократилось количество районов, в которых сохраняется отрицательная ценовая динамика.

Типовое жилье дорожает быстрее

По данным аналитического центра www.irn.ru, общегородской индекс стоимости жилья вырос за апрель на 0,8% и составил 1842 доллара за квадратный метр против 1827 долларов за метр в марте. При этом основная роль в повышении общего уровня цен перешла к жилью среднего и нижнего ценового сегмента. Это панельные и кирпичные дома советского периода, а также современная панель. Если же говорить о географии, то это в основном радиальные округа и спальные районы города. Рост стоимости на эти классы жилья составил в апреле более 1 процента.

Такое поведение квартирного рынка является вполне закономерным. Пока на рынке сохранялась стагнация и средний уровень цен оставался более-менее постоянным, немного повышалась стоимость только дорогого жилья, а дешевое, наоборот, могло даже корректироваться по стоимости в меньшую сторону. С ноября 2004 года по март 2005 года именно сегмент дорогого жилья способствовал незначительному повышению общегородского индекса стоимости. Теперь же, с оживлением рынка в начале весны этого года рост цен стал более заметным и перекинулся на все остальные типы жилья. В условиях общего повышения цен на жилье типовые квартиры, напротив, опережают дорогое жилье по темпам роста, так как им есть куда дорожать и они первыми `вымываются` с рынка.

Впрочем, следует понимать, что процесс дифференциации квартирного рынка не сводится только к различию трендов типового и дорогого жилья. Это только один из показателей. Процесс дифференциации состоит в том, что при отсутствии масштабного роста или падения цен разные классы квартир или даже отдельные квартиры дорожают или дешевеют разными темпами, с опережением или запаздыванием по отношению к общегородским показателям. В нынешних условиях такие процессы стали наиболее актуальными. Именно за их счет уровень цен в одних районах вырос за месяц в 2-3 раза больше, чем в среднем по городу, а в других все еще наблюдается снижение ценовых показателей.

Снижения цен не будет?

Закрепление тенденций последних месяцев заметно уменьшает вероятность возможного снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Если в начале этого года о такой возможности еще имело смысл говорить, то с каждым месяцем эта тема становится все менее актуальной (если не будут иметь место те или иные форс-мажорные причины).

По мнению специалистов www.irn.ru, потенциала для существенного повышения цен сейчас нет, что отчасти подтверждают итоги апреля: с вступлением в силу нового закона заметного ценового скачка на рынке не произошло. С другой стороны, этот фактор практически сводит на нет вероятность снижения цен на жилье в обозримой перспективе.

Наиболее вероятным сценарием развития событий на столичном рынке недвижимости в ближайшие месяцы является сохранение установившихся тенденций. Повышение среднего уровня цен на жилье, скорее всего, будет оставаться в пределах одного процента в месяц и происходить за счет почти всех классов жилья.

Индексы вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Индекс стоимости жилья является индикатором изменения уровня цен на недвижимость. Особое внимание обращается на колебание величины индекса (+ или -) по отношению к предыдущей неделе.

Индекс ценового ожидания, выраженный в процентах, позволяет прогнозировать состояние рынка недвижимости. Величина индекса представляет собой наиболее вероятное изменение цен на рынке в следующем месяце.

Индекс доходности является индикатором эффективности вложений в недвижимость. Его величина показывает, насколько текущая доходность недвижимости превышает среднюю доходность по банковским депозитам или отстает от нее.

Индексы стоимости дорогого и дешевого жилья Апрель К марту

Индекс стоимости дорогого жилья (20 % самых дорогих квартир) 2802 0,2%

Индекс стоимости дешевого жилья (20 % самых дешевых квартир) 1378 0,7%

Индекс расслоения (отношение стоимости дорогого к дешевому) 2,03 -0,5%

Индексы стоимости жилья по сегментам, $/кв. метр Апрель К марту

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 1585 0,6%

Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади) 1636 1,2%

Современная панель (от 16 эт. и др. квартиры увеличенных площадей) 1774 1,1%

Плохой кирпич (5-этажки и др. квартиры с маленькой кухней) 1742 1,2%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и др. квартиры небольших площадей) 2237 0,2%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увелич. пл-дей) 2069 0,8%

Все панельные и блочные дома 1665 1,0%

Все монолитные и кирпичные дома 2016 0,7%

Индексы стоимости жилья по квартирам Апрель К марту с различным количеством комнат, $/кв. метр

Однокомнатные 1737 1,2 %

Двухкомнатные 1803 1,1%

Трехкомнатные 1806 0,4%

Многокомнатные 2002 0,0%

Индексы стоимости жилья по округам г. Москвы, Апрель К марту $/кв.метр

Центральный 2748 0,0%

Юго-Западный 2098 0,4%

Западный 2072 0,0%

Северный 1837 1,0%

Северо-Западный 1785 1,1%

Северо-Восточный 1687 1,4%

Восточный 1678 0,1%

Южный 1592 1,2%

Юго-Восточный 1528 1,3%

За МКАД 1445 0,5%