Снимать квартиру в Москве немногим по карману, однако, по данным «Профиля» столичные арендные ставки остаются ниже аналогичных в Нью-Йорке, Лондоне или Токио.
Кроме того, съемная квартира обходится примерно в два раза дешевле, чем выплаты по ипотеке. Так, аренда среднестатистической «двушки» обойдется в $800-1000, а ежемесячные выплаты по стандартному кредиту на 15 лет составят не меньше $2000. В условиях стагнации рынка и неопределенности прогнозов, большинство потенциальных покупателей ожидают падения цен и откладывают покупку, предпочитая арендовать жилье.
А вот для арендодателей бизнес становится все менее выгодным и уже фактически перестает являться бизнесом как таковым. Дело в том, что на рынке очень много квартировладельцев, получивших жилье по наследству или в результате приватизации. Для них проблема окупаемости не стоит, так что они вполне могут позволить демпинг, лишь бы поскорее найти подходящего клиента.
Остальным арендодателям приходится считаться с их ценами. Тем более что уже сейчас аренда даже самой скромной квартиры находится на грани финансовых возможностей среднестатистического жителя столицы. И все же эксперты считают, что на сегодняшний день аренда в Москве недооценена и ставки явно занижены.
Между тем, доходность от сдачи жилья в аренду сегодня низка как никогда. В среднем это 4,4% годовых в долларах. Такая доходность значительно ниже уровня инфляции (11%) и процентов по депозитам (8-10%). И это без учета коммунальных платежей, налога, страховки, амортизации, возможного простоя и ремонта, в котором арендные квартиры, как правило, нуждаются чаще обычного.
В дополнение к этому квартиры перестали расти в цене, а отдельные категории уже несколько месяцев активно дешевеют. Таким образом, покупка квартиры для сдачи в аренду не имеет финансового смысла. Срок окупаемости квартиры, независимо от класса, приобретенной по нынешним ценам, при сдаче ее в аренду составляет 25 лет. Такая окупаемость делает бессмысленным вложение средств в жилье. Так что пока сдача жилья – это лишь дополнительный источник дохода для тех, у кого уже есть квартира и кто по каким-то причинам не хочет ее продавать.
Однако в скором времени, по мнению экспертов, ситуация изменится. На рынок выйдут инвестиционные квартиры, владельцы которых хорошо умеют считать, так что ставки резко возрастут. Остальные арендодатели «подтянутся» за ними. Инфляцию могло бы сдержать преобладание предложения над спросом, но это столице не грозит. Спрос на съемные квартиры эконом-класса в Москве всегда очень велик.
Летом ситуация несколько стабилизировалась, поскольку часть приезжих (в основном студенты) уехали домой, а на рынке тем временем появилось очень много так называемых «летних» квартир. Это квартиры, которые сдаются на 2-3 месяца по сниженным ценам, в то время как их владельцы перебираются на дачу или уезжают в отпуск. Осенью «летние» квартиры уйдут из оборота, вернутся те, кто уезжал, и к тому же приедет большое количество первокурсников, нуждающихся в недорогом жилье.
Осенью в Москве спрос на квартиры традиционно поднимается, но в этом году ожидается особенно резкий скачок на фоне уменьшения предложения и изменения его структуры в пользу инвестиционных квартир. Добавим к этому прогнозы по осеннему повышению покупной цены жилья, в результате которого многим будет выгоднее продать «лишнюю» квартиру. Все это должно привести к довольно существенному повышению арендных ставок в сентябре-октябре.
Так что наш совет для арендаторов: снимать новую квартиру уже сейчас, и не на лето, а на длительный срок. И обязательно закрепить в договоре «неповышаемость» цены в течение года (на больший срок никто просто не согласится). Ну а арендодателям совет обратный: подождать до осени и уже тогда смело устанавливать более высокую цену, как для новых, так и для уже имеющихся арендаторов, если, конечно, договор позволяет. Удачи!
Приложение 1. Структура спроса на аренду квартир по округам Москвы и по районам ЦАО, 1 квартал 2007 г., в % от общего числа запросов (источник: «Профиль»):
ЦАО 41%
ЗАО 13%
СЗАО 16%
САО 8%
ЮЗАО 19%
Другие 3%
Приложение 2. Средние арендные ставки на квартиры эконом- и бизнес-класса по округам ($ в месяц):
1-комнатная / 2-комнатная / 3-комнатная
Экономкласс
ЗАО / 720 / 800 / 1100
СЗАО / 650 / 730 / 1000
ЮЗАО / 700 / 730 / 950
ЦАО / 850 / 950 / 1200
ВАО / 650 / 740 / 930
ЮВАО/ 660 / 730 / 1000
СВАО / 650 / 740 / 850
ЮАО / 650 / 740 / 1000
САО / 650 / 750 / 1000
Бизнес-класс
ЗАО / 1250 / 2300 / 3800
СЗАО/ 1150 / 1500 / 3550
ЮЗАО/ 1200 / 2000 / 3100
ЦАО / 1650 / 3100 / 4700
ВАО / 1000 / 1350 / 2150
ЮВАО/ 1000 / 1250 / 1800
СВАО/ 1000 / 1400 / 2300
ЮАО / 920 / 1250 / 1800
САО / 1150 / 2000 / 3400
