Менталитет рождает спрос, спрос – предложение. Лучше маленькая, плохонькая, в ипотеку, зато своя. Сколько раз каждый из нас слышал этот аргумент? В отличие от европейских стран, где распространена аренда и социальный найм, в России предпочитают приобретать жилье в собственность, жить в тесных студиях и выплачивать ипотеку.
Стереотип о том, что собственность – хорошо, а аренда – плохо, сформирован опытом советского человека. Когда то, что еще вчера было ценно, в один день теряет эту ценность, когда валюта и банковская система переживают один кризис за другим, хочется стабильности.
Но давайте посмотрим, какое предложение формирует наличие спроса на самое дешевое, «зато свое» жилье? Новостройки, больше похожие на общежития квартирного типа, более 50% в которых составляют студии площадью 17-25 метров. По 15-20 квартир на этаже, сомнительна социальная среда, недостаток инфраструктуры и низкое качество строительства. Такие проекты начали расти как грибы лет 8 назад, и до недавнего времени прочно занимали свою нишу на рынке.
Сейчас спрос начинает смещаться в сторону более просторных и комфортных квартир. Это вполне объяснимо: молодые люди, начинавшие самостоятельную жизнь в студии, за 8 лет успели обзавестись семьями, получить хорошую работу и порой даже выплатить ипотеку. Им требуются бОльшие площади, для них становится актуальным наличие детских садов и школ, а в числе соседей хочется видеть не студентов и приезжающих на заработки, а таких же представителей среднего класса. Потребитель растет и меняется, а это означает неотвратимое изменение рынка. Законопроект о стандартном жилье, которое должно будет соответствовать целому ряду параметров, уже подписан Президентом, а значит впереди – большие перемены.
Что ждет малометражные «однушки» и студии? Рано или поздно, большинство из них выйдет на рынок аренды, и аренда эта, вполне вероятно, будет приносить собственнику больше проблем, чем доходов. Почему? Давайте посчитаем.
Предположим, я молодой специалист. Накопив небольшую сумму на первый взнос, я приобретаю маленькую студию в ипотеку. Ежемесячный платеж составит 17-20 тысяч рублей, и я решаю, что гораздо логичнее платить эти деньги за свою квартиру, чем отдавать «дяде» за арендованное жилье. Но на этапе передачи ключей студии и однокомнатные в проектах эконом-класса как правило уже распроданы, поэтому я выбираю квартиру с максимально близким сроком сдачи. Мне повезло, если ключи я получу через год. Весь этот год я вынужден буду одновременно платить за аренду и выплачивать ипотеку. По самым скромным расчётам это дополнительные 240 тысяч за год. Хватило бы на еще один первый взнос, кстати. Или на подержанный автомобиль среднего класса.
За ипотеку я в итоге переплачу больше половины суммы исходного займа. Вместе с обязательным страхованием жизни, здоровья и самой квартиры, можно с уверенностью сказать, что переплата составит порядка 70%. Таким образом, моя квартира за 2 000 000 уже превращается в квартиру за 3 640 000 (2 000 000 + 70% (1 400 000) + 240 000). Еще минимум 250 тысяч я потрачу на ремонт, мебель, бытовую технику, организацию переезда и прочие хозяйственные расходы на первое время. 3 900 000, почти вдвое больше изначальной стоимости! 2 миллиона рублей переплаты! Только на сумму переплат я мог бы снимать комфортные однокомнатные апартаменты в течение 8 лет.
Вместо этого, к моменту закрытия ипотеки, я останусь с неликвидной квартирой, жить в которой самому будет уже тесно, а сдавать – невыгодно. Уже сейчас многие сталкиваются с тем, что сдать квартиру в заКАДье довольно поблематично и вынуждены снижать стоимость арендной платы до покрытия коммунальных платежей. В ближайшие годы эта ситуация будет только усугубляться.
Уверен, когда появится достаточное количество качественных и современных апарт-отелей, многие наши соотечественники предпочтут снимать комфортное жилье, вместо того, чтобы покупать маленькую студию в «муравейнике».
