Гражданское законодательство гласит, что договоренности, связанные с недвижимостью, должны быть обязательно зафиксированы письменно. О купле-продаже стакана семечек или компьютерной флешки можно столковаться и устно, а вот относительно квартиры (причем не только продажи, но и аренды) придется изложить все на бумаге. Не будем противоречить закону — составим с хозяином договор.
Для «того парня»…
Как объясняют риелторы, пункты в договоре найма можно разделить на две группы. Сначала — обязательные, без которых документ будет юридически ничтожным. Здесь указываются:
- участники договора. Причем прописываются не только ФИО, но и паспортные данные — учитывая, что одних Кузнецовых в России полтора миллиона. А «серия, номер, выдан тогда-то» — это уже однозначная идентификация человека, исключающая ошибки;
- объект. Указание точного адреса — опять-таки для того, чтобы было предельно понятно, о какой квартире идет речь;
- суть договора. «Гражданин А сдает гражданину Б вышеуказанный объект».
Тонкость в том, что слово «аренда», активно используемое всеми, строго говоря, неправомерно — аренда касается юридических лиц. Граждане на языке закона называются «физическими лицами», а то, что они делают, именуется «наймом». Соответственно, говорит Феликс Альберт, президент компании «Хирш», надо строго следить, чтобы в документ не просочилось «неправильное» слово;
- деньги, то есть размер арендной платы, а также срок действия договора. Что называется, без комментариев.
На этом пункты, которые мы вносим в договор для «того парня» (государства), завершаются. Остальные формально необязательны и пишутся…
…для себя
Перечень тут довольно обширный:
- порядок расчетов. Как и в какие сроки должны передаваться деньги? Знающие люди утверждают, что четкое описание процедуры избавляет от множества конфликтов, когда одна сторона «чуточку подзадержалась», а другая посчитала, что это вовсе не чуточку.
- порядок посещения квартиры собственником. Ранее мы уже говорили, что привычка вваливаться среди ночи, открыв своим ключом, очень неприятна для снимающих. Поэтому подробно опишите, насколько часто возможны посещения, в какое время, как хозяину следует предупреждать вас.
- перспективы стоимости. Большинство клиентов хотят арендовать (слово «незаконное, автор помнит, но мы же не юридический текст пишем) на длительный срок. Владельцы квартир часто не против, но резонно утверждают, что совершенно невозможно предсказать поведение цен на два-три года вперед. Поэтому на практике поступают так: устанавливают ставку на один год, а далее стороны снова обсуждают этот вопрос.
- состояние квартиры. Огромное количество конфликтов происходит из-за того, что хозяин обвиняет жильца в том, что он что-то сломал, а тот утверждает, что все было сломано задолго до него. Или в крайнем случае дышало на ладан. Во избежание подобных ситуаций Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-аренда», рекомендует составлять специальный акт с описанием состояния жилья и находящегося в ней имущества. Фиксация всех повреждений и недостатков позволит избежать неприятных «разборок».
- возможности досрочного расторжения. Следует изложить, в каких случаях это происходит, когда хозяин возвращает (а когда не возвращает) страховой депозит, за какое время сторона, желающая разорвать договор, должна предупредить об этом контрагента.
Гамлетовский вопрос регистрации
Законными договоры найма делает регистрация. С точки зрения нанимателя это сплошной плюс: проживание становится абсолютно легальным, можно пойти и оформить временную регистрацию по месту жительства («прописку»). К сожалению, с точки зрения арендодателя все с точностью до наоборот: регистрация договора сулит ему одни потери. Прежде всего, конечно, по линии налоговой инспекции: придется платить 13% подоходного налога.
Реалии таковы: в самом массовом сегменте, «экономе», регистрируются даже не проценты, а доли процентов договоров. Собственники вовсе не горят желанием поделиться с родиной заработанным (помимо финансовых потерь это означает еще и существенные затраты времени и нервов), а против чересчур настойчивых съемщиков используется испытанный прием советской торговли: «не нравится — пошел вон!». Дескать, желающих вокруг достаточно, поищем других, без подобных капризов…
Что тут посоветовать… С одной стороны, конечно, хорошо бы договор зарегистрировать. С другой — уговаривать хозяина надо тактично и деликатно. И не удивляться заявлениям такого рода: «О’кей, я согласен «сдаться» налоговой, но квартира будет стоить вам на 18% дороже — 13% на налоги плюс 5% мне за «счастье» общаться с ФНС». Готовы ли вы не просто «хотеть» жить более комфортно, но и заплатить за это — решайте сами…
Ответ правовым нигилистам
Абсолютное большинство людей, снимающих жилье, о договорах отзываются без особого почтения, используя выражения вроде «лажа» или «туфта». Ни от чего, дескать, они не защищают, никаких гарантий не дают… Уверять, что все наши сограждане сплошь законопослушны и соблюдают взятые на себя обязательства, мы не станем. Но, как нам кажется, заключать договор все-таки стоит. Во-первых, написанное худо-бедно дисциплинирует. Если хозяин не окончательный мерзавец, а человек, лучше всего описываемый народным выражением «раздолбай», он может просто забыть, что наобещал при сдаче. Деликатно напомнить, ткнув пальцем в бумажку, — этого бывает вполне достаточно.
А во-вторых, наличие договора дает жильцу мощный рычаг давления на арендодателя: всегда можно деликатно намекнуть, мол, вы, почтенный, занимаетесь уклонением от уплаты налогов, каковое деяние прямо описано в ст. 198 Уголовного кодекса, предусматривающей крупные штрафы, а то и до трех лет отсидки… Конечно, подобный «рычаг» подобен ядерному оружию — использовать его стоит лишь в крайних случаях.
Ну а лучше всего, как уже было сказано, все же настоять на легализации договора — в этом случае вы оказываетесь серьезно защищены, в том числе возможностью обратиться в суд. Сложно? Хлопотно? Сулит дополнительные траты? Но без отрыва, извините, попы от стула в этой жизни ничего не дается…
Фото: ruestate.info
