Заявление руководства федеральной антимонопольной службы (фас) о том, что столичные строители могли договориться о единой цене на жилье, вызвало большой резонанс. Организованное затем расследование генпрокуратуры должно быть закончено к 1 декабря. Девелоперы тем временем продолжают возмущаться такой политикой властей. вв провел среди участников столичного рынка недвижимости опрос о целесообразности организации подобного расследования. Итоги опроса однозначно дали понять, что попытка уличить строителей в ценовом сговоре является политической кампанией перед выборами-2008.
Был ли ценовой сговор среди столичных строителей, и какую роль в этом расследовании играют ФАС и прокуратура? На эти вопросы большинство участников нашего опроса согласились ответить только анонимно. Из них 63,6% убеждены, что Генпрокуратура и ФАС обслуживают политическую кампанию накануне выборов президента в 2008 году, в том числе и для того, чтобы оправдать слабое продвижение проекта «Доступное жилье». 22,7% респондентов с некоторыми оговорками допускают, что власти начали расследование, чтобы разобраться в ситуации, сложившейся на строительном рынке Москвы (при этом 3,9% респондентов назвали обе причины). И только 17,6% полагают, что существуют другие поводы.
Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta Estate: «Надо помнить, что до выборов остался всего лишь год. Власти будут отчитываться перед избирателями о проделанной работе, в том числе по самому животрепещущему вопросу — о доступном жилье.
Сегодня уже видно, что административными ухищрениями этот вопрос не решить, нужны серьезные макроэкономические изменения в отрасли, а на такие изменения потребуется несколько лет. В этой ситуации возникает соблазн найти виноватого. Думаю, что могут быть 1-2 показательных процесса над строительными компаниями. Либо, если городские власти договорятся с федеральными органами, на какое-то время будет отдан приказ на сдерживание цен. Вероятно, это будет проведено по той же схеме, что с ценами на бензин, когда они оставались стабильными около полугода».
Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити XXI век»: «Мне кажется, что версия ценового сговора в политическом плане слишком уязвима. Государству приходится искать виновных в том, что результаты национального проекта оказались невысокими. Этим и занимаются Генпрокуратура с ФАС. Я убежден, что ценовой сговор невозможен, поскольку рост цен произошел не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и во многих других регионах страны. Сложно представить, как могли договориться между собой сотни компаний».
Артем Цогоев, исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости»: «Сложившаяся ситуация может быть намного проще: в органах власти работают простые люди. Естественно, квартирный вопрос актуален и для них. Ситуация, при которой 2 года назад метр жилья в Москве стоил $1000, а теперь $3000, не может их не волновать и не вызывать негативных эмоций. Возможно, накопилась некая критическая масса негатива, и люди, работающие в Генпрокуратуре и ФАС, решили разобраться в данном вопросе».
Анонимные эксперты говорят, что не следует переоценивать представителей правоохранительных органов: конкретные руководители в Генпрокуратуре и ФАС могут быть очень далеки от понимания макроэкономических механизмов, а зарплату получают за поиск злоумышленников. К этому можно добавить необходимость выслужиться. Поиски истины будут происходить на фоне обогащения проверяющих и контролирующих органов.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG): «При нашем менталитете стоимость жилья — вопрос во многом политический. Поэтому не удивительно, что при таком стремительном росте цен государство обратило внимание на эти факты. Я убежден, что никакого сговора нет: строительство — часть рыночной экономики, которая подчиняется законам рынка, в том числе спекулятивным».
Игорь Жигунов, член правления «Городского ипотечного банка»: «Предпринимаемые меры, возможно, интересны в качестве профилактических и исследовательских, так как сложившаяся ситуация и рост цен на недвижимость — вполне закономерный результат влияния целого ряда факторов. Так, в отдельных регионах РФ с апреля.
2005 года произошло сокращение объемов нового строительства почти на 40%. В итоге рост цен на недвижимость составил за I квартал 2006 года 10-12%, а за II квартал в отдельных регионах — до 25%. Выросла и средняя сумма ипотечного кредита. В 2004 году в Москве она составляла $50 000, в регионах — $25 000-28 000, а в сентябре 2006 года — уже $120 000 и $40 000-50 000 соответственно».
Анатолий Морозов, генеральный директор «МИАН-Девелопмент»: «Ситуация на рынке жилья, конечно, напрягает основную массу населения, и естественная реакция органов власти — объяснить людям происходящее и показать, что меры по улучшению принимаются.
Но когда думают, что в современных условиях можно навязать какие-либо решения, в том числе и финансовые, это социалистические нормы мышления, а не рыночный подход. Национальный проект отражает огромную потребность в жилье, и его нужно реализовывать, и все девелоперы это понимают. Поэтому объяснять срыв проекта каким-то сговором нельзя — нужно думать над действенными шагами по его выполнению».
Ольга Куликова, начальник управления первичного рынка и партнерских программ ипотечной компании «Мой дом»: «Рынок недвижимости “перегрет”, цена, по которой продается недвижимость, в несколько раз выше не только себестоимости строительства, но и реальной продажной стоимости».
Интересно, что количество респондентов, считающих атаки правоохранительных органов на строителей потенциально бесполезными, совпадает с количеством опрошенных, которые уверены в том, что против них начата политическая кампания (63,6%). Дальнейший рост цен прогнозируют 22,7% опрошенных. Другие последствия, например введение государственного регулирования цен на недвижимость, называют 17,6% опрошенных.
Артем Цогоев: «Дело в том, что сговора в толковании антимонопольного законодательства на рынке недвижимости нет. Просто некоторые компании по разным причинам повышают цены, а квартиры у них все равно покупают.
Остальные девелоперы смотрят на это и тоже повышают планку. Так растут цены. Помещения, в котором собираются все участники рынка недвижимости столицы и договариваются, за сколько будут продавать метр, в Москве нет.
А значит, нет и законных рычагов давления на цены. А вот, например, в Казахстане такие рычаги были, и в аналогичной ситуации правительство страны обязало банки не работать с теми девелоперами, которые продают недвижимость выше определенного уровня цен.
Естественно, на рынке жилой недвижимости стали лидировать компании, последовавшие советам Правительства Республики Казахстан в области ценообразования».
Анатолий Морозов: «Ситуацию формирует рынок. Другие структуры не могут оказывать на это влияния. В процессе строительства участвует огромная цепочка лиц, начиная с производителей материалов и заканчивая согласующими организациями, которые вносят свой вклад в увеличение цены. Количество организаций, согласование с которыми требуется пройти, — тех, кто выдает разрешение на строительство, согласовывает проектную документацию, технические условия, лицензии, растет буквально ежедневно, и это еще более усложняет ситуацию для строителей, а в конечном итоге — и для потребителей».
Игорь Жигунов: «Рынок сам расставляет все точки над i. Рост цен на ликвидные объекты будет продолжаться, хотя и меньшими темпами, а вот в части некачественного предложения рост вряд ли возможен.
Сейчас сложно сказать, как будут развиваться события. С одной стороны, платежеспособный спрос не бесконечен, и вполне возможно, уже ничто не сможет повлиять на наметившуюся тенденцию снижения темпа роста цен. С другой стороны, квартиры могут резко подорожать из-за увеличения доли города в новостройках и — как следствие — снижения предложения».
Сергей Дьячков, представитель компании DSO Consulting: «Когда высокие лица из Федерального Собрания намекают на необходимость создания государственной компании по строительству жилья, это уже о чем-то говорит… Но на самом деле, скорее всего, сговора не найдут (его и не было), а цены перестанут расти или даже начнут снижаться после исчерпания денежного ресурса спекулянтов. Так лопаются все пузыри. Москва мне очень напоминает Токио конца 1980-х годов: та же избыточная ликвидность, то же укрепление национальной валюты, та же непрозрачность строительного рынка. Там все кончилось плачевно — в начале 1990-х “бабл” лопнул».
Елена Зубарева: «Будет прослеживаться плавное повышение цен, чуть больше уровня инфляции, то есть до 15-20% в год. Самое пристальное внимание будет уделено жилью экономкласса. Тут рост цен может быть и ниже: 10-14% в год. Еще одним вариантом может быть увеличение объема обременений.
Мотивация — пусть за повышение цен отдуваются богатые, а бедные смогут получать больше бесплатного жилья по разным социальным программам (молодым семьям, военным, социальная ипотека, очередники и так далее).»
