Девелоперы и эксперты говорят о возможном коллапсе на строительном рынке из-за «смерти ипотеки», но должно ли правительство спасать застройщиков? Управляющий партнер We-On Group Кирилл Чебаков считает, что дорогая ипотека очистит рынок от непрофессиональных девелоперов. Оставшиеся будут вынуждены сконцентрироваться на качестве продукта, что в конце концов приведет на рынок новых клиентов, для которых просто не было предложения в эпоху «легких денег».
Есть ли кризис на рынке недвижимости?
Много приходится слышать и читать о том, что строительный рынок ждет кризис или коллапс. Вероятно, стоит договориться, что такое кризис и коллапс. Если компания переходит под управление более крупного профессионального девелопера, это можно назвать коллапсом отдельного игрока: да, он потерял самостоятельность. Но для клиентов это скорее благо, потому что компания теперь более профессионально управляется и создает более качественный продукт.
Строители никуда не делись, объемы строительства никуда не делись, изменилось только распределение активов и управление ими. Я не согласен с тем, что сейчас мы потеряем какую-то долю рынка в строительстве. Да, наверное, уменьшится количество игроков и проектов, но разве это главный критерий стабильности рынка? С точки зрения количества инвестируемых денег мало что поменяется, а общий ВВП отрасли в итоге даже скорее вырастет, чем упадет.
Некоторые игроки и эксперты довольно странно реагируют на происходящее на строительном рынке. Казалось бы, серьезные бизнесмены, а ведут себя как те нерадивые коммунальщики, у которых внезапно пришла зима. Все, что сейчас происходит, было очевидно еще год назад, и профессиональные участники рынка это активно и открыто обсуждали. Более того, чиновники Минстроя и эксперты прямым текстом говорили, что к такому развитию событий надо готовиться.
Сейчас все говорят только о ключевой ставке, но есть большая совокупность факторов: это и цикличность рынка, и раздутый спрос, и геополитика, и возможность привлечения денег, и стоимость этих денег, и элемент доверия к бизнесу, и главное – продукт, который делает рынок. Если собрать этот паззл, то картинка получится ясной и окажется, что удивляться нечему. Если бы студии по 30 «квадратов» были действительно нужны платежеспособному потребителю, их покупали бы и с высокой ключевой ставкой. Рынок многие годы был перенасыщен этим продуктом – все, кто хотел и мог, уже купили его.
Как банкротства изменят рынок девелопмента
Профессиональные строители и девелоперы останутся на рынке и даже усилят свои позиции. Но в отрасли сейчас огромное количество непрофессиональных игроков, для которых стройки – не основной бизнес. Когда собственник не вовлечен в работу своей компании максимально, когда для него это лишь побочная деятельность, ему трудно адаптироваться в период турбулентности. Но можно ли считать это трагедией для рынка в целом? Да, «любители» в течение ближайшего года будут массово заканчивать со строительством. Но это не значит, что они все потеряют – просто сконцентрируются на своих изначальных бизнесах, вернутся в свою родную условную торговлю подсолнечным маслом.
Передел рынка будет идти через банкротства. Это слово многих пугает, но зря: банкротство в нашей ситуации – не глобальное зло и признак всеобщего коллапса, а неудачи отдельных компаний. Зато для рынка в целом это, возможно, удача – активы переходят в более профессиональные руки.
Укрупнение рынка уже происходит, оно началось не вчера, а теперь ускорится. Государство, конечно, кому-то поможет, но у него свои интересы. Оно заботится о рынке в целом, о гражданах, о наполняемости бюджета, но вряд ли ему есть дело до локального полупрофессионального девелопера.
Как на рынок пришли непрофессионалы
Стройка – это высокорисковый, но и высокомаржинальный бизнес. Да, в него очень дорогой вход, но при этом он не слишком ресурсоемкий в плане профессионализма. Это не какой-нибудь узкий рынок, где всегда не хватает кадров, как рынок AI-технологий, например.
Строительство – не совсем простой бизнес, но он доступен многим людям без узкоспециализированных знаний. И предприниматели, которые занимались, например, розничной торговлей, накопив капиталы, со временем обычно начинают задумываться, куда им инвестировать. А строительная отрасль на фоне льготной ипотеки, господдержки и просто конъюнктуры рынка демонстрировала очень высокую доходность и привлекала многих.
Но заходили бизнесмены на рынок по-разному. Кто-то сам организовывал свои компании и пытался строить, как получится, а кто-то призывал на помощь профессиональных маркетологов и архитекторов. Последние в итоге превратились в мастер-девелоперов, это те самые профессиональные инвесторы, для которых стройка – главный бизнес. Эти игроки рынка имеют долгосрочные планы, модель развития компании, цель и даже миссию – настоящую, а не выдуманную пиарщиком для сайта. Они понимают свой продукт и не хотят строить все что угодно в любой свободной точке города, лишь бы как-то нарастить свои капиталы. Их немного, но все они на слуху.
А непрофессионалы действовали по простой схеме: есть деньги, есть площадка, они что-то на ней строят, и это кто-то в любом случае купит. Массовую застройку принято считать жильем невысокого качества, но у профессиональных девелоперов даже при комплексной и бюджетной застройке все равно получается более качественный продукт, чем у «любителей». Потому что он создается не с целью моментального заработка здесь и сейчас, а в рамках долгоиграющей стратегии для компании, а иногда даже и для города в целом.
Профессиональные девелоперы, бывает, почти ничего не зарабатывают на продаже недвижимости конечному потребителю, часто их основная прибыль – это сдача в аренду коммерческих площадей, для которых они собрали в своем жилом комплексе подходящую целевую аудиторию. И они остаются устойчивыми, потому что хорошо понимают своего клиента, у которого есть деньги независимо от ключевой ставки. И они свои «квадраты» все равно продадут.
Мотивацию входа непрофессиональных игроков на рынок можно назвать специфической. Обычно они рассуждают так: что у нас продается? Студии по 30 кв. м? Давайте сделаем их основным продуктом. Эта стратегия работает, но в определенной конъюнктуре и на короткую перспективу. Проблема в том, что вы идете за рынком, тренды на котором формирует кто-то другой. Не вы придумали 30-метровые студии как продукт и рыночный формат, так что будьте готовы, что это рано или поздно закончится. Кто понял это вовремя, тот остался с прибылью, а остальных ждут потери, и это справедливо.
Была ли льготная ипотека благом?
Льготная ипотека сыграла противоречивую роль в развитии строительной отрасли. Да, она стимулировала бездумные инвестиции в продукт непрофессиональных застройщиков. Эти инвестиции позволяли девелоперам зарабатывать легкие деньги, что в целом развращало игроков рынка и портило продукт, но то же самое инвестирование давало и прирост ВВП страны, создавало рабочие места.
В постперестроечной России была проблема с улучшением жилищных условий, с нехваткой новой, современной недвижимости. В эпоху льготной ипотеки большую часть этого дефицита удалось закрыть, в том числе и за счет тех самых 30-метровых студий. Миллионы граждан переехали в более просторные современные квартиры, лучшие районы. Поэтому льготная ипотека была по-своему хорошим этапом в истории нашей страны. Но он закончился.
Сейчас девелоперы от количества вынуждены будут переходить к качеству. Если раньше они конкурировали за скорости, объемы и количество проектов, то теперь это будет конкуренция за стабильную платежеспособную аудиторию. Это правильная логика развития рынка. За эти годы в России построены десятки миллионов квадратных метров современного, но не очень качественного жилья. Люди попробовали в них пожить и теперь точно знают, что им нужно. Нельзя человека из барака сразу переселить в пентхаус с эксплуатируемой крышей – он просто не поймет его ценности.
И в этом огромный потенциал для рынка, который сейчас не используется. Мы видим значительную группу потребителей, для которой девелоперы просто не делали продукта. Для многих девелоперов слишком большим был соблазн строить студии по 30 «квадратов», не задумываясь над проектом. Рынок просто игнорировал платежеспособную аудиторию, ведь строить для нее гораздо сложнее, чем для «льготников». Она не купит все что угодно.
Когда нет продуманного продукта, качественно вписанного в город, интересного в плане архитектуры и социальной среды, то человек неизбежно задумывается – а зачем мне переезжать в эти новые безликие жилые комплексы? Жилой площади ему, как правило, уже хватает, расширяться нет смысла. Он годами ждет новый качественный продукт и готов будет принести деньги на рынок, когда этот продукт появится.
«Смерть ипотеки» – кризис или возможность
Любые события можно воспринимать как возможность. Многие участники рынка с ужасом восклицают: у нас запретили ипотеку, это конец! Но давайте подумаем, что нам это дает. Очевидно, мы должны перестать строить бюджетное жилье и переключиться на сегмент «комфорт» и «комфорт-плюс». До эпохи льготной ипотеки именно в этом сегменте и происходила большая часть сделок, и покупатель обходился без привлечения дополнительного займа.
Сейчас потребители снова перенаправят свои инвестиции туда. Это очень перспективный рынок — на нем всегда был дефицит предложения, особенно в Москве и других крупных городах. За МКАД хорошего выбора в сегменте «комфорт» не было никогда. И это возможность – вопрос лишь в том, всем ли хватит профессионализма ею воспользоваться.
