Быть владельцем частной собственности – это всегда хорошо. Быть совладельцем собственности совместной тоже хорошо, но, согласитесь, уже не так. Особенно если речь идет о собственности на пристрой, и в ваши планы входит оформление в собственность (разумеется, исключительно свою личную) земельного участка под этим самым пристроем. Причины вполне очевидны: чтобы собрать всех остальных собственников и нескольких лет может не хватить. А в том случае, если сделать это все же удалось, начинаются бесконечные вопросы: кто будет платить и почему так дорого. Соответственно, у собственника возникает вполне логичное желание отделиться от всего остального «хвоста».
В каких же случаях можно рассматривать идею отделения как жизнеспособную? В следующих:
- если мы говорим об отделении крайнего гаража в гаражной линейке боксов;
- если речь идет о «пристрое» к многоквартирному дому (чаще всего в таком пристрое располагаются кафе, магазины, офисы, то есть помещения заведомо нежилые);
- в некоторых других случаях, когда легко провести границу между частью (пристроем) и всем остальным объектом.
В чем заключается практическая сложность? Опыт показывает, что за желанием отделить строение чаще всего следует желание заполучить в собственность земельный участок под ним. Иногда человек просто формулирует: хочу землю, и чтобы она была без соседей, а уже в процессе выясняется, что приобретение земли возможно только после оформления в единоличную собственность «без соседей» своего объекта недвижимости. Основная сложность в манипуляциях со строением и состоит в том, что земля под таким строением в собственность еще не оформлена. А, значит, собственником такой земли является муниципалитет, который, скажем прямо, негативно относится к любым техническим изменениям нашего «пристроя». Фактически ситуация обстоит следующим образом: чтобы отделиться необходимо произвести некоторые конструктивные преобразования объекта недвижимости, а это, с точки зрения закона, будет реконструкцией. В свою очередь, получить разрешение на реконструкцию в административном порядке очень сложно (говоря откровенно, почти невозможно). Узаконить ее в судебном порядке также сложно из-за особенностей законодательства, связывающего возможность узаконивания с позицией собственника земельного участка. А позиция собственника в такого рода процессах, как вы понимаете, резко отрицательная.
Тем не менее, мы наработали вполне реальную практику в решении вопросов отделения «пристроев», которой, собственно, и хотим поделиться.
Во-первых, мы выполняем реконструкцию, не затрагивающую несущих элементов основного строения, и готовим заключение, подтверждающее факт проведения такой реконструкции.
Во-вторых, подготавливаем техническую документацию на отдельно-стоящий объект недвижимости. На этом этапе очень важно, чтобы в техническом паспорте было четко указано, что помещение «отдельностоящее». Далее сдаем эту документацию в кадастровую палату. После чего начинается бюрократическое противостояние, и тут возможны варианты: иногда, после взаимных реверансов и подготовки дополнительных (каждый раз весьма разнообразных) документов, земельная кадастровая палата все же ставит объект на учет как отдельно стоящий, иногда категорически отказывает в этом. Если постановка на кадастровый учет прошла успешно, есть шанс сдать документы в регистрационную службу для получения нового свидетельства. Важный момент на этом этапе – ФРС почти наверняка потребует решение собственника о проведении реконструкции.
Если же кадастровый учет пройти не удалось, то далее возможна только судебная процедура. Несмотря на то, что судебный процесс является по данной категории дел очень непростым, наш опыт показывает, что выделение «пристроя» в отдельно стоящее помещение (здание) все же возможно. Причем как в административном, так и в судебном порядке. Именно этот способ мы рекомендуем владельцам «крайних» гаражей в гаражных кооперативах, которые хотят свои гаражи перестроить и открыть, например, автосервис, мойку или магазин; а также любым владельцам «пристроев» к многоквартирным домам, не желающим собирать всех собственников квартир для совместного оформления земельного участка под многоквартирным жилым домом. А также для всех тех, кто не может найти согласия с соседями относительно возможности дальнейшего переустройства своего объекта недвижимости или иного целевого назначения земельного участка.
Итак, мы получаем следующий алгоритм выделение встроенно-пристроенных помещений в самостоятельные объекты:
- выяснить, может ли объект (пристрой) технически быть отделен от основного строения;
- узаконить такое отделение и оформить документы о собственности на отдельно стоящий объект недвижимости;
- оформить земельный участок под самостоятельным объектом недвижимости.
В заключение хочется отметить, что процедура перевода помещений из категории встроенно-пристроенных в категорию отдельностоящих объектов недвижимости и последующее оформление земельного участка под ними – сложная, но поверьте, вполне осуществимая.
Директор юридической фирмы «ПРЕЦЕДЕНТ» А.Ю. Покровская
Фото: vesregion.ru
