Условно складской сегмент сформировался примерно в 2005-м, а большинство качественных объектов были построены в 2004-2007 годах. И такого понятия, как вакантные площади, до 2009 года здесь просто не существовало. Как говорит Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium ONCOR International, если в 2008-м незанятых складов было 4-6%, то в прошлом — 20%. «До кризиса уровень свободных площадей составлял в среднем 0,5-3%, уже к концу I квартала 2009 года этот показатель достиг 5-10%, а к концу первого полугодия — 15% в среднем по рынку. В III квартале из-за увеличившейся активности арендаторов и малого количества введенных площадей доля свободных объектов снизилась до 10-12%», — рассказывает Светлана Ярова, руководитель отдела по работе с собственниками компании Astera Moscow. Тем не менее, в конце года простаивали 1/5 складов.
Смысла строить нет…
Параллельно падению спроса снижались и цены. «Сделки купли-продажи в прошлом году практически отсутствовали, мы знаем только о двух, — рассказывает Д. Волков. — Аренда пользовалась спросом, к концу года съемщики активизировались». Фактический объем сделок в 2009 году, по оценке Giffels Management Russia, превышает 600 тыс. кв. м, что свидетельствует о том, что реальная потребность в качественных складах есть. Однако это не мешает ставкам аренды снижаться. «Если в 2008-м склад класса А стоил до $150 за кв. м в год (не включая НДС, операционные расходы, коммуналку), то в 2009-м — $100-110/кв. м. То есть снижение составило 25%», — говорит Д. Волков.
Схожие данные приводит Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia: «Ключевым событием рынка складской недвижимости Московского региона в 2009 году стало резкое падение спроса, приведшее к сокращению ставок аренды до $100-110 за кв. м в год (без операционных и коммунальных расходов, НДС) для класса А». По словам эксперта, такая динамика основных показателей фактически сделала невозможным появление новых крупных комплексов в обозримой перспективе, сведя на нет их инвестиционный потенциал.
…Но все-таки строят
«Однако отрадно, что большинство серьезных проектов, которые находились на стадии строительства, были не заморожены, а завершены», — продолжает Р. Суворов. К середине осени, по статистике Astera Moscow, общий объем складов в регионе составил 7,87 млн кв. м (из них 5 млн – А и В класс). «За первые девять месяцев 2009 года введено около 371 тыс. кв. м, причем практически все — во II квартале. «Общая площадь складов, запланированных к вводу в минувшем году (с учетом тех, что были перенесены с 2008-го), — около 800 тыс. кв. м», — конкретизирует С. Ярова.
«Из-за проблем с финансированием в этом году новых комплексов будет мало. Достроятся те, которые уже реализуются. Поскольку цикл девелоперского проекта составляет как минимум год (при наличии полученного разрешения и наличия средств), ранее 2011 г. новые объекты не появятся», — прогнозирует Д. Волков. Сегодня предложение увеличивается за счет завершения заявленного до кризиса. «С начала 2009 года сохранялся рост предложения, причем как первички, так и вторички. На первое место выходит тенденция, наметившаяся в конце 2007 – начале 2008 годов, по предоставлению площадей в субаренду», — рассказывает С. Ярова.
Кто снимает
В основном спрос создают торговые сети и компании, занимающиеся продажей и дистрибуцией товаров повседневного спроса и алкоголя. «В 2010-м главными арендаторами останутся сетевые операторы, а также логистические фирмы», — считает Вячеслав Холопов, директор департамента складской недвижимости компании Knight Frank. «Структура спроса за 2009 год изменилась: до кризиса значительная доля запросов приходилась на логистические предприятия, в настоящий момент — на торговые и производственные компании», — рассказывает С. Ярова. «Успехом для логистического предприятия можно считать заполненную товарами на 80-100% площадь. Лишь несколько фирм сняли новые склады в 2009 г. Это компании, сумевшие перестроиться, проявить гибкость в политике ценообразования и предложить клиентам дополнительные услуги», — рассказывает Д. Волков.
Впрочем, аналитики Praedium ONCOR International полны оптимизма: во-первых, собственники помещений и логистические фирмы стали более клиентоориентированными, а во-вторых, всему складскому рынку пришлось переоценить свои силы и подняться на новую ступень развития, предполагающую более точное планирование, более детальные расчеты, более глубокий анализ.
Перспективы
«Специалисты компании ASTERA прогнозируют, что арендные ставки в нынешнем году останутся прежними: $100-115 за кв. м в год, — говорит С. Ярова. – Клиенты могут рассчитывать на льготные условия». При сохранении сегодняшней макроэкономической ситуации, считает Р. Суворов, в перспективе на год-два свободных качественных складов станет значительно меньше, а спрос и предложение приблизятся к балансу. Дмитрий Волков дает схожий прогноз, но более развернуто:
• В 2010 г. рынок будет развиваться и станет более профессиональным.
• При сохранении такой активности потенциальных арендаторов, которая наблюдалась в III и IV кварталах 2009 года, количество вакантных объектов, даже с учетом планируемых к вводу в эксплуатацию, в I и II кварталах снизится и составит около 12-13% (это половина свободных на сегодня помещений).
• Если не будет новых экономических и политических потрясений, с того момента, когда уровень незанятых складов приблизится к 10%, ставки аренды вновь начнут повышаться.
• При условии роста ставок и доходности объектов, можно говорить о возврате инвестиций. Однако это может произойти не ранее начала 2011-го.
В трех словах
В целом тенденции наступившего года таковы: осторожный спрос, ставки аренды — в пределах $100-115 за кв. м в год, небольшое количество сделок купли-продажи, выход новых проектов – только за счет достраивания заявленного ранее. «К декабрю не исключен рост арендных ставок, обусловленный небольшим объемом спекулятивного строительства», — говорит В. Холопов. По его словам, в 2010 году по области ожидается ввод в эксплуатацию 270 тыс. кв. м качественных площадей, а при сохранении существующего уровня их поглощения уже в 1-м полугодии 2011-го возможна тенденция дефицита. Обобщая все прогнозы, можно сказать, что нынешний год для складского рынка Московского региона ожидается непростым, но все-таки далеко не таким тяжелым, как предыдущий. А к концу года участники рынка не исключают и поворота на позитив – возобновления спекулятивного строительства и даже некоторого повышения ставок аренды.
Источник фото: www.danex.ru
