Заканчивающийся год во многом на рынке коммерческой недвижимости прошёл под знаком складского сегмента индустрии. Только ленивый не обсуждал и не обсуждает развитие этого молодого, но одного из самых перспективных видов девелопмента в России. Складской недвижимости посвящено множество исследований, конференций и форумов. Создаются различные сценарии развития, прогнозы роста рынка и формируются новые форматы и стандарты складских объектов. С 2003-го года объем рынка в столичном регионе вырос в разы, приближаясь к отметке 10 млн кв. м. Тем не менее, несмотря на то, что темпы нового строительства растут, рынок остается дефицитным. О том, когда он перестанет таковым быть и, что в целом происходит со складской недвижимостью в России, мы побеседовали с Олегом Мамаевым, исполнительным директором PNK Group, и, пожалуй, одним из самых осведомленных людей на этом рынке в России.
Как вы оцениваете изменения на рынке складской недвижимости за последние 10 (5) лет, какие основные события и тенденции можно отметить?
На мой взгляд, вплоть до 2008 года отечественный рынок складской недвижимости не развивался, а те процессы, которые на нем происходили, уместнее было бы назвать стагнацией. Рынку были свойственны избыточный спрос и полное непонимание того, что такое склад, как с точки зрения потребителя, так и с точки зрения девелопера. Весьма распространенным явлением было слепое заимствование западных моделей, без учета местных реалий и специфики. Все это закончилось кризисом, который существенным образом оздоровил рынок.
И вот только на протяжении последних пяти лет мы видим действительно серьезные изменения. Во-первых, рынок «развернулся» к потребителю, к арендатору и покупателю. Во-вторых, появились новые сегменты, такие, например, как build-to-suit на продажу. В-третьих, значительным образом возросла экспертиза потребителей складов, которые перешли на пользование услугами профессиональных девелоперов. Среди других ключевых изменений – внедрение международных стандартов, таких, например, как FM Global, активное внедрение энергосберегающих технологий, использование современного инструментария и решений по управлению стоимостью владения и эксплуатацией объекта. Все эти изменения привели к появлению новой классификации складов, которая в данный момент активно внедряется на рынке. В целом, это представляется мне вполне закономерным итогом последних пяти лет нормального развития рынка.
Насколько динамично в различных аспектах развивается данный рынок, как видоизменялась и как может измениться классификация складских объектов?
Частично я уже сказал, что последние пять лет были вообще чрезвычайно динамичными, а главным драйвером была конкуренция, причем довольно оживленная. В то же время, у меня сейчас есть ощущение, что нас ожидает новый виток конкурентной борьбы. Наблюдается существенное снижение спроса, такое впечатление, что за последние два года абсорбировался весь отложенный спрос кризиса. Об этом не очень принято говорить, но спрос довольно сильно сократился, новых запросов мало. И это все на фоне того, что объем предложения, объем нового строительства не так велик относительно прошлых лет. Мы ожидаем, что в ближайшее время уровень вакантных площадей вырастет. Более того, обусловлено это будет, в том числе и тем фактом, что сейчас на рынке действует большое количество непрофессиональных игроков, предлагающих продукт относительно низкого качества. Разумеется, именно на этих площадках и будут формироваться вакантные площади.
Что касается классификации, то именно 2013 год был особенно активен с точки зрения ее формирования. Этим занимались ведущие консультанты рынка коммерческой недвижимости. Думаю, такая необходимость назрела, пришло время определить, что сегодня представляет собой современный склад.
Каково соотношение складских объектов классов А и В в столичном регионе?
По поводу соотношения класса А и класса В лично я убежден, что склад класса В – это просто неудачный склад класса А. На более ранних этапах развития рынка складской недвижимости плюсы и минусы разных типов складов были неочевидны, многие игроки занимались классом В, тем более, что инвестиции в оба класса, в принципе, сопоставимы. В то же время, отдача для потребителей в классе В, безусловно, ниже, следовательно потребитель готов платить меньше. Таким образом, лично мне новый класс В представляется абсурдом, так как определенная экономия на затратах не компенсируется потенциальной возможностью иметь ликвидный продукт, который подойдет не только вам, но и другим потенциальным потребителям. Поэтому в моем понимании, класс В – это номинальная величина, и она практически не растет.
Как развивается рынок в сегменте build-to-suit, кто основные заказчики данного формата?
Вообще формат build-to-suit (BTS) в максимальной степени активен именно в нашем сегменте коммерческой недвижимости. Не могу себе представить, чтобы в каком-либо другом сегменте потребитель заказал себе площадь в аренду или даже на покупку и использовал бы ее как end-user. В этом смысле мы довольно сильно отличаемся от других типов коммерческой недвижимости. Сейчас формат BTS развивается позитивно. Связано это с тем, что потребитель все более взыскателен, все более профессионален, он предъявляет много корректных, правильных требований, ради которых, собственно, BTS и был придуман. Развитие складских технологий идет достаточно активно, в соответствии с этими новыми запросами и формируется BTS. Если говорить о национальной специфике этого сегмента, то для России в наибольшей степени актуален все-таки BTS на продажу, что связано с существующими страновыми рисками, которые в определенной мере отпугивают иностранных инвесторов. Но мой взгляд, это не более чем инерция мышления, и со временем ситуация несомненно изменится.
Основными заказчиками складских объектов этого формата являются, в первую очередь, операторы розничной торговли, особенно операторы, которым требуются мультитемпературные складские площади, а во вторую – производственные компании. Им свойственно возводить складские объекты рядом со своими заводами. Если речь идет об иностранных производственных компаниях, то они вообще крайне неохотно владеют такого рода активами в России. Для розничных же сетей, чья эффективность на 40% зависит от логистики, склад является одним из ключевых инструментов работы, таким образом, все-таки основными потребителями этого формата являются именно розничные торговые сети.
Какие параметры вы считаете необходимостью для современного склада класса А, а какие больше доп. удобствами, от которых можно безболезненно отказаться? На чём нельзя экономить?
Универсальным критерием здесь является возможность оцифровать тот или иной параметр, оценить его в полезность для проекта в деньгах. Таким образом, полезными опциями являются те, которые добавляют функциональности этому складу, либо снижают стоимость владения или эксплуатации. Например, пожарная безопасность может быть выражена в стоимости страховки, следовательно, это полезный параметр. А вот «зеленый» сертификат не может быть оцифрован, поэтому, с моей точки зрения, бесполезен. Причем здесь особенно важно, что акцент нужно делать на потребителях, так как стабильный, востребованный актив – это именно тот актив, который удобен потребителю. И именно такие активы любят инвесторы.
Если приводить конкретные примеры, то нельзя экономить, например, на количестве ворот, на теплоизоляции, ни в коем случае нельзя экономить на качестве полов или энергопотреблении. Вернее, экономить нужно правильно, а именно, приобретая более совершенный продукт, который в конечном итоге приведет к большей экономии. При этом, если мы внимательно посмотрим на рынок, то непременно увидим, что цена на складской продукт управляется не функциональностью продукта, а рынком. То есть, если запастись терпением, ровно по одной и той же цене можно приобрести и более функциональный, и менее функциональный продукт. Это лишь вопрос желания и наличия времени для того, чтобы разобраться в ситуации.
Нужен ли крупному логистическому комплексу доступ к ж/д?
Вернусь к своему любимому тезису о том, что полезно только то, за что готов платить потребитель, а если потребитель не готов платить, то и польза стремится к нулю. В отношении ж/д можно сделать следующий вывод: железная дорога в непосредственной близости от логистического комплекса бесполезна, поскольку за нее готовы платить только в отдельных регионах. Спрос в Московской области составляет не более 2-5% от общего объема запросов. Все очень просто.
Каков уровень доходности данного бизнеса по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, каковы прогнозы на будущее по данному параметру?
Если говорить о доходности в данном сегменте по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, то складской девелопмент существенно менее доходен, а владение стабилизированными активами существенно более доходно. Например, если ставка капитализации в офисном сегменте находится на уровне 8,75%, в сегменте торговой недвижимости – 9,5%, то склады – это 10,5-11%. Такая разница в 1,5-2 процентных пункта в доходности – это немало.
Какие компании сейчас формируют основной спрос на крупные складские площади класса А и А+ в МО?
Здесь не могу сказать ничего нового. В основном спрос формируют операторы розничной торговли, они действительно берут довольно большие объемы. Причем, если внимательно посмотреть на 50% сделок логистических компаний, то их запросы тесно связаны с розничными сетями, сейчас они интересуются площадями только под конкретного клиента, и этот клиент, как правило, именно оператор розничной торговли. Данная тенденция представляется вполне логичной, поскольку экстенсивный рост сейчас свойственен именно сегменту розничной торговли. Если интенсивность повышает главным образом производитель, то простое увеличение количества точек, которое автоматически влечет за собой увеличение объемов необходимых складских площадей и объема операций, характерно именно для розничных операторов.
Когда ожидается снижение дефицита складских площадей в регионе?
Завтра, в самое ближайшее время. В крайнем случае, послезавтра. Следующий год многих удивит.
На каких направлениях в Московском регионе идёт основное строительство новых складских комплексов?
На данный момент в Подмосковье есть всего три хорошие, бессветофорные трассы – это Новая Рига, М2 и М4. У каждой из этих трасс есть свои плюсы и минусы, но максимально приближенной к оптимуму мне представляется М2. Не могу не отметить, что активные работы, которые ведутся сейчас на Ленинградском шоссе, несомненно, положительно скажутся на решении транспортных проблем в этой части Московского региона. Именно с этим и связана активизация строительства на северном направлении.
С точки зрения локации строительство имеет два основных драйвера – это востребованность направления и транспортная доступность. Таким образом, если в определенном месте сосредоточены производственные или торговые точки клиента, и если там хорошая дорожная инфраструктура, то вероятность того, что там появится новый складкой объект весьма и весьма высока.
Какие направления перспективны для развития в будущем?
Думаю, что одним из самых перспективных направлений является новое Ленинградское шоссе. Что касается района Новой Москвы, то он представляется мне менее перспективным в силу того, что сейчас там более активно развиваются другие сегменты недвижимости – жилая, а также торговая и офисная. Транспортная и логистическая инфраструктуры пока за ними не успевают.
Насколько Регионы отстают по техническому и количественному оснащению складов от Москвы, какие регионы в лидерах развитости сегмента по России?
Говоря о федеральном рынке, необходимо отметить, что после кризиса федеральные игроки практически полностью перестали строить в регионах. Активность сохраняют только локальные игроки. Не могу сказать, что локальные игроки чем-то хуже федеральных компаний, напротив, я отношусь к ним с большим уважением, многие вещи с точки зрения эффективности удаются им значительно лучше. Просто на данном этапе ими пока еще не пройден весь тот путь проб и ошибок, который проделали мы на федеральном уровне, в Санкт-Петербурге, в Новосибирске.
По качеству возводимых объектов, конечно, локальные складские девелоперы отстают, причем иногда довольно существенно. Более того, с каждым годом на уже строящихся объектах это будет сказываться все в большей и большей степени. С другой стороны, этот период очень ценен, так как позволяет «набить шишки», набраться опыта и в дальнейшем конкурировать на равных. Думаю, на это понадобится не более трех лет.
Как в Подмосковье обстоят дела с наличием свободных потенциально привлекательных участков под крупные складские проекты, намечаются ли изменения в сфере их получения?
Объективности ради, необходимо отметить, что ситуация пока не очень хорошая. Подходящих участков, свободных, ровных, соответствующего назначения и разрешенного вида использования практически нет. Зато есть достаточно позитивные сигналы от правительства Московской области. То, что сейчас происходит, фактически является либерализацией рынка перевода земли в необходимую категорию. Земель сельскохозяйственного назначения в Подмосковье довольно много, вопросы касаются только перевода. Согласно новым процедурам, перевод будет осуществляться правильно, только под конкретные проекты. Считаю, что это очень разумно, так как не дает рынку перегреваться и в то же время практически любому инвестору с полноценным, качественным проектом дает возможность купить сельхоз-землю за разумные деньги и с использованием понятных процедур перевести ее в нужное назначение.
В какую сторону концептуально и структурно движется складской рынок Московской области, как они будет выглядеть через 3 года?
Думаю, как и любой, развитый рынок, он движется в сторону сегментации. Раньше у нас был большой аморфный рынок, который назывался «склады», теперь же начинают формироваться новые сегменты – build-to-suit на продажу, build-to-suit в аренду, спекулятивный сегмент. Более того, у меня есть ощущение, что вскоре на рынке появится новый сегмент – это спекулятивный сегмент стандартизированного продукта, который будет включать в себя некие типовые решения, которые будут выходить на рынок потоком и предлагаться клиенту без изменений. Классический спекулятивный склад все-таки подразумевает некую корректировку в соответствии с требованиями заказчика на этапе готовности, это же будет некий сегмент стандартных складов. При этом функциональность их будет не ниже, с той только разницей, что адаптации не будет.
По моему мнению, конкуренция эти процессы только усилит. Конкуренция вынудит уйти с рынка непрофессиональных игроков, которые вышли на него на пике, на волне, и которые не получат той доходности, которую ожидали. Это ведь стандартный сценарий: приходят на пике, а покидать рынок приходится на спаде. Так вот пик на данный момент миновал, начинается спад, и те, кто покинет рынок на спаде, думаю, будут весьма пессимистично смотреть на перспективу возвращения на рынок.
