Знаменитое русское «авось!» движет нашим человеком и поныне, даже в тех случаях, когда он рискует самым дорогим, что у него есть – кровом над головой. Веря в собственную прозорливость и находчивость, мы бесстрашно бросаемся в мутные воды рынка, плохо представляя, о какие подводные камни можем разбить голову. Вот об этих-то «камнях», которые подстерегают обыкновенного российского гражданина в сделках с недвижимостью, рассказывает директор АН «Виват-Риэлти» Елена Анатольевна Недоспасова.
Людей, пытающихся самостоятельно решить проблемы с недвижимостью, можно разделить на три группы. Продавец – тот, кто продает жилье. Покупатель – тот, кто хочет жилье купить. И альтернативщик - тот, кто хочет совершить обмен.
Скажу сразу: в какой бы роли ни выступал гражданин, риск будет сведен к минимуму, если его интересы представляет агентство недвижимости. Однако людям почему-то кажется, что, обладая жизненным опытом, образованием и знаниями, они во всех тонкостях смогут разобраться сами.
Итак, рассмотрим первую ситуацию, когда человек выступает в роли продавца. Первая опасность – это реклама объекта. Рекламируя свою недвижимость, указывая контактные телефоны и адрес, продавец не может знать, кто и с какими намерениями пришел к нему под видом покупателя. Как и то, каковы его истинные финансовые возможности.
По простоте своей мы часто готовы выложить всё: и почему продаем жилье, и что у нас в жизни случилось, и для чего нам нужны деньги. То есть выдаем очень много информации, которая не имеет никакого отношения к сделке, но может сподвигнуть пришедшего на противоправные действия.
Каким бы жизненным опытом ни обладал продавец, не будучи специалистом, он может согласиться на заведомо (и неадекватно) заниженную цену. Ему могут обещать рассрочки платежа, рассказывая жалостливые истории, и, будучи втянутым в чужую жизненную ситуацию, продавец может на какой-то момент забыть, что для него самые важные проблемы – его собственные. И потерять бдительность в самых элементарных вещах.
Но вот продавец и покупатель договорились. Здесь-то как раз и наступает черед основных вопросов. Первое: кто готовит договор? Второе: чьи интересы, в первую очередь, будет преследовать этот договор? Третье: каким образом будет производиться расчет?
Продавцу ведь что важно? Подписать договор и получить деньги. Ему кажется, что после этого трава не расти. Но в какой именно момент должны быть переданы деньги и в каких условиях? Речь-то идет о достаточно крупной сумме, сегодня все сделки с недвижимостью перевалили за миллион… Мало того, покупатель может выдвигать условия: чтобы квартира была свободна к определенному сроку, чтобы в ней никто не был прописан, начинаются речи о задержках проплат, мол, я выплачу всё лишь после того, как вы выполните все договоренности… Но где гарантия того, что покупатель, даже если вы согласитесь с задержкой, обеспечит вам эту выплату? Где уверенность в том, что покупатель полностью предоставил документы, необходимые для регистрации сделки и подтверждающие его правомочность данную сделку совершать? А если уж речь идет о покупателе, который приобретает квартиру с использованием кредитных средств (целевые или ипотечные кредиты, договоры займов), в этом случае даже не все специалисты могут разобраться. Поскольку стандарты работы во всех банках разные. И потому в какую процедуру, с какими моральными и нервными издержками будет втянут продавец, никто не знает. Так же как никто не может предугадать, насколько затянется сделка с момента подписания договора.
Все эти моменты иногда бывают настолько острыми, что споры сторон решаются в суде. Но быть втянутым в длительную тяжбу, даже получив основную часть денег, думаю, не заинтересован никто.
Теперь рассмотрит случай, когда человек выступает в качестве покупателя.
Покупателей можно разделить на две категории: имеющие определенную сумму денег наличными и приобретающие недвижимость с привлечением кредитных средств.
Наиболее острый момент и для той, и для другой категории один – проведение юридической экспертизы документов, подтверждающих право собственности продавца. Не каждый продавец даст в руки покупателю комплект этих документов. Кроме того, самостоятельно понять, каким образом происходил переход права собственности, проконтролировать задолженности по коммунальным платежам, по газу, по электричеству, по телефонным счетам очень сложно. Мы знаем случаи, когда за коробку конфет выдавались справки о том, что долгов нет, а на самом деле там были задолженности в тысячи рублей. Но, даже поверхностно убедившись, что вроде бы все соответствует стандартам и нормам закона, покупатель не застрахован от того что, заплатив полную сумму, через месяц узнает о том, что произошло приостановление или отказ. Или что приобретение этой квартиры вообще невозможно. И тогда покупатель все равно будет вынужден обращаться либо к специалистам-риэлторам, либо в правоохранительные органы, либо к неофициальным структурам, которые силой мускулов начнут решать его вопросы.
Второй «подводный камень» тот же, что и в ситуации с продавцом: в какой момент и где будет происходить передача денег? Какая бы не предлагалась форма расчета, например, через банковские ячейки, российский менталитет отдает предпочтение формуле «я подписал – хочу получить».
Покупатель, приобретающий жилье с помощью кредитных средств, уверен, что его интересы представляет банк. Да, банк проведет экспертизу и укажет в договоре сроки освобождения квартиры, но других обязательств он на себя брать не будет. Кроме того, даже не каждый риэлтор (если он никогда не участвовал в ипотечной сделке) представляет, какие здесь возникают проблемы. Оценщики, страховщики… Сама процедура вместо часа может занять целый день, потому что происходит выверка всех договоров. А продавец сидит вместе с вами и нервничает, не понимая, что происходит. В любой момент он может встать, развернуться и уйти.
Следующий момент – освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета всех прописанных в ней. Выселить человека, который обещал выехать через тридцать пять дней, но у него не получилось, будет проблематично и сопряжено с судебными исками. Выписать всех, кто должен выписаться (даже если они не являются собственниками), порой бывает тоже непросто. Когда продавец и покупатель пытаются решить эти вопросы без риэлторов, компромисс находится очень редко.
Наконец, третья ситуация, когда речь идет об обмене.
В этой ситуации наши граждане обычно рассуждают так: я сам продам подороже, потому что нет риэлторов, которым надо платить, а вот, покупая, обращусь в фирму, которая мне подберет подходящий вариант.
Однако из вида упускается тот факт, что мало найти покупателя, нужно еще координировать сделку, чтобы в цепочке «продажа старого жилья - покупка нового» все происходило одновременно. Одновременно подписывались договоры, одновременно была получена регистрация, одновременно происходили передачи денег, освобождение и снятие с регистрационного учета. Сделать это может только профессионал. Если же человек обращается к риэлтору уже на этапе покупки, получается разрыв сделки: покупатель есть, а продавца найдем несколько позже. Но в ожидании этого «позже», цены на недвижимость могут измениться.
А уж когда люди пытаются действовать и вовсе самостоятельно… Решать ситуацию в двух направлениях равносильно раздвоению личности. С одной стороны, я продавец, и у меня одни задачи, а с другой стороны, я покупатель, и совершенно другие функции должен выполнять и другие цели преследовать.
Так как спрос на недвижимость сейчас упал, чтобы привлечь интерес к своему жилью, граждане дают объявления о чистой продаже. Специалист может оценить, действительно ли речь идет о классической чистой продаже или за объявлением скрывается человек с подобранным альтернатом. Очень часто оказывается, что у продающего на данный момент вообще еще ничего не приобретено, а есть только намерения приобрести, что не говорит о чистой продаже. Пытаясь совершить сделку самостоятельно и приобрести эту недвижимость, вы столкнетесь с длинной цепочкой из 10 – 15 квартир и более. И если на каком-то этапе какое-то звено (по любым причинам) выпадает, то сделка становится либо невозможной, либо может быть признана ничтожной. Контролировать и вести переговоры со всеми участниками сделки (не только с непосредственными продавцом и покупателем, а всеми, кто связан с ними по этой цепочке), конечно, может только профессионал.
Не так страшно агентство, как кажется
- Елена Анатольевна, насколько надежны гарантии безопасности сделки при обращении в агентство недвижимости?
- Во всяком случае, отстаивать свои интересы или права по договору об оказании услуг намного проще. И риэлтора проще призвать к ответственности, нежели рядового гражданина.
Конечно, квалификация риэлторов разная. Но, во-первых, у агента есть руководители. Клиент может задать им свои вопросы и прибегать к их помощи. Во-вторых, в агентстве клиент всегда получает достоверную информацию, агентство не заинтересовано ее скрывать. И даже если, возьмем самый крайний случай, дошло до судебного разбирательства, в качестве свидетелей или ответчиков на нем будут выступать профессионалы.
Но чтобы не доводить до такого, клиенты не должны забывать, что в случае недопонимания или сомнения в действиях риэлтора, следует обращаться к руководителям агентства. Чтобы получить ответы на свои опасения или обговорить другую схему сделки. Агенты обычно действуют в рамках того стандарта, который сформировался в данном агентстве. И некоторые забывают, что в первую очередь мы работаем в интересах клиента, а значит, от любого стандарта можно найти компромиссное, устраивающее все стороны отступление. Не устраивает клиента предложенный порядок расчета, не устраивает предложенный порядок освобождения квартиры – их можно пересмотреть.
- Сколько стоят услуги риэлтора?
- От 3 до 8 процентов в зависимости от сложности сделки. Средний процент – 5.
- Если клиента что-то не устраивает в работе риэлтора, имеет ли он право отказаться от его услуг, не оплачивая уже проделанную работу?
- Все зависит от того, что именно не устроило клиента в работе агента. Если его действия завели сделку в тупиковую ситуацию или толкают клиента на поступок, который может иметь непоправимые последствия, клиент вправе отказаться и ничего не оплачивать. Но если проделанная работа будет оценена руководством как выполненная адекватно, то она должна быть оплачена, согласно прейскуранту. Но, разумеется, ниже, чем конечное комиссионное вознаграждение.
- Зависит ли процент комиссионных от числа специалистов, занятых в сделке?
- Нет, это задача агентства предоставить широкий спектр услуг. Независимо от того, сколько участников готовят сделку, для клиента размер вознаграждения не меняется. И я о такой практике в городе не слышала.
- Ну а если покупатель и продавец все-таки, что называется, «нашли друг друга», могут ли они обратиться в агентство недвижимости с просьбой оказать помощь в оформлении сделки?
- Я бы им это настоятельно рекомендовала! Подобная услуга стоит от 500 долларов. Стороны могут разделить расходы пополам. Им будет предоставлено комфортное помещение и квалифицированные специалисты, которые проведут экспертизу и отрегулируют взаиморасчеты. Все отсрочки по невыезду, по освобождению квартиры будут предусмотрены договором, оговаривающим штрафные санкции. Чтобы в случае апелляции в суде, клиенты смогли хотя бы компенсировать свои издержки.
Когда клиенты обращаются к нам за подобной услугой, мы иногда проводим ее еще дешевле. Зачастую людям нужна фактически только территория, на которой бы им позволили провести сделку глаза в глаза, подготовили договор и объяснили последовательность. И этого бывает достаточно.
Записала Вера Звездова.
