О том, как сделать из квартиры гостиницу и превратить своё жильё в прибыльный бизнес, рассказал успешный московский хотельер Дмитрий Шилов.
Дмитрий Шилов – опытный юрист и хотельер-самоучка; гостиничным бизнесом занимается с 2009 года. Начинал практически с нуля, сейчас успешно сдаёт в аренду несколько объектов различного назначения. Организует и проводит авторские тренинги, оказывает консультации в сфере недвижимости, в том числе по гостиничному бизнесу.
«Квадратъ»: Как к вам пришла идея превратить жильё в гостиницу? Это была спонтанная мысль или продуманное бизнес-решение?
Дмитрий Шилов: Спонтанным, на мой взгляд, может быть только творчество. Поэтому для меня это было продуманное бизнес-решение. Начал я со строительства компактной базы отдыха на участке в 17 соток, приобретённом в живописном месте на берегу Волги. Далее, после двух лет эксплуатации базы отдыха, пришла мысль сделать ещё один объект – квартиру гостиничного типа. Что с успехом и реализовал на практике.
«Квадратъ»: Насколько тяжело было начинать своё дело на фоне постоянного экономического кризиса последних лет? Как сильно кризис отразился на этом сегменте бизнеса, и как удалось смягчить его влияние конкретно на вас?
Дмитрий Шилов: Спрос на гостиничные услуги и внутренний туризм в целом находится в прямой зависимости от политических и экономических процессов, происходящих в стране. Если кратко: чем хуже ситуация в стране, тем меньше спрос на наши услуги. То есть люди предпочитают не тратиться на отдых или тратиться на него как можно меньше. Поэтому, когда начались колебания спроса, связанные с кризисом, я старался сглаживать их продуманной ценовой политикой, а также изобретал всевозможные спецпредложения по заездам (льготные сутки, бесплатная баня и т. д.).
С чего начать
«Квадратъ»: Можно ли сделать гостиницу из любой квартиры? Вы начали бизнес с уже имеющейся недвижимости или специально подбирали квартиру для этих целей?
Дмитрий Шилов: Думаю, приспособить под гостиницу можно практически любую жилплощадь. Все дело в правильном её обустройстве. Главное условие – квартира должна быть изолированной, т. е. свободной для проживания только ваших туристов. Приспособить коммуналку под эти цели вряд ли удастся.
«Квадратъ»: Дайте несколько базовых советов начинающим: как выбрать квартиру для приобретения и последующей сдачи её в аренду? По каким критериям выбирать такую недвижимость? Какими качествами должна или, наоборот, не должна обладать недвижимость, чтобы стать рентабельной гостиницей?
Дмитрий Шилов: Основное правило хотельера – гостиница должна простаивать минимум времени. Чтобы этого добиться, необходимо следующее. Во-первых, грамотное месторасположение. Именно по этому критерию большинство туристов принимают решение о заезде. Поэтому вы должны решить, на какого туриста рассчитываете: на того, кому нужна квартира в центре или максимально близко к метро, или на того, кто хочет пожить где-то в глуши. То есть вы должны чётко понимать, для чего и для кого создаёте объект, и всегда показывать его сильные стороны. Во-вторых, вы просто обязаны обеспечить надлежащий комфорт туристам. Это не только качественный ремонт, современная мебель и т. д., но и по-настоящему домашний уют и тепло. Но и ничего лишнего, что туристам просто не пригодится, в квартире быть не должно! Тогда туристы будут возвращаться. А это, поверьте, дорогого стоит.
Юридические тонкости
«Квадратъ»: Что вы можете порекомендовать начинающим хотельерам как юрист? На что стоит обратить внимание уже на стадии приобретения квартиры?
Дмитрий Шилов: В целом внимание необходимо обратить на чистоту сделки. Это и история предыдущих сделок с квартирой, и наличие зарегистрированных в квартире лиц, отсутствие споров по разделу, арестов и иных запрещений. Если квартира в собственности предыдущего собственника находилась продолжительное время – это, несомненно, минимизирует риски. Но в общей картине совсем не показатель. Каждая сделка с недвижимостью – сугубо индивидуальное действо, которое и рассматривать необходимо индивидуально.
«Квадратъ»: С какими юридическими сложностями предстоит столкнуться тому, кто приобретает квартиру для сдачи, а не для личного проживания? Есть ли какие-то обязательные юридические процедуры, которые придётся пройти?
Дмитрий Шилов: Начиная создание гостиничного объекта, всегда минимизируйте все возможные риски. Гостиничный бизнес – это предпринимательская деятельность. Поэтому обязательно регистрируйтесь в качестве индивидуального предпринимателя и платите с этой деятельности налоги. Поверьте, это избавит вас от всевозможных проблем как бытового, так и правового характера. И в конечном счёте окажется значительно дешевле.
