Одним из главных приоритетов масштабного национального проекта «Доступное жилье» остается поддержка рынка ипотечного кредитования. Государство выделило на это 120 млрд руб., из них 30 млрд зарезервировано для помощи заемщикам, потерявшим платежеспособность.
Ипотеку поддержат
«Средства, предоставленные АИЖК, должны помочь сохранению минимально необходимых объемов кредитования по приемлемым ставкам, — заявил президент Дмитрий Медведев. — Государство продолжит поддерживать заемщиков, и не только потерявших работу, но и оказавшихся в трудной жизненной ситуации по иным причинам». По поручению Правительства в АИЖК упростили условия допуска в программу и сократили перечень предоставляемых документов.
Президент оценил идею использования части материнского капитала для погашения долгов по ипотечным кредитам. Этим правом уже воспользовались 56 тыс. граждан. «А со следующего года вступит в силу общий закон о материнском капитале, так что эти средства можно будет использовать для таких целей вообще безо всяких ограничений», — заметил Д. Медведев.
Одним из пунктов программы помощи заемщикам АИЖК предложил узаконить выкуп проблемного жилья одним из институтов развития. Пока заемщик не восстановит свою платежеспособность, жилье будет находиться в найме, а затем сможет вернуться к хозяину. Глава АИЖК Александр Семеняка особо отметил, что не должно подвергаться сомнению право банков на подачу судебных исков об обращении взыскания в отношении лиц, не подпадающих под программу поддержки, иначе кредитным учреждениям будет невыгодно выдавать денежные средства по ипотеке.
Доступное жилье и низкие ставки
Основная цель масштабной операции «Ипотека» — обеспечение спроса на новостройки. Д. Медведев подчеркнул, что возводимое жилье должно соответствовать двум основным требованиям. Во-первых, стоимость метра не должна превышать 30 тыс. руб. в условиях 2009 года. Во-вторых, дома необходимо проектировать с учетом последних разработок в области энергоэффективности и экологичности. По мнению А. Семеняки, если метр будет стоить до 30 тыс., спрос возникнет сам собой и рынок жилья снова заработает.
Правительство также решает вопрос о наиболее щадящих и результативных способах снижения ставок. Один из вариантов — установление для всех без исключения заемщиков усредненной ставки с потолком 12-14%. Второй вариант — дифференцированный: 15% для обеспеченных категорий граждан и 11% для социальной ипотеки. Пока чиновники склоняются к последнему. «Мы должны использовать все возможности, чтобы ставки были приемлемыми. В данном случае речь идет об использовании госрезервов для рефинансирования кредитов под более низкую ставку. Закон это позволяет, – пояснил помощник президента Аркадий Дворкович. — Это коснется банков, которые будут задействовать в своих операциях государственные средства».
Туманные дали
К сожалению, несмотря на все усилия, ипотека в России пока не стала массовой. К концу I квартала объем кредитов сократился более чем в шесть раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 24,4 млрд руб. Тенденция подтверждается и во II квартале. Однако, по мнению аналитика Юрия Кочеткова, перспективы у ипотеки есть: «Многие банки вернули приемлемые ставки, смягчили требования. Проблема лишь в том, что государственные деньги медленно доходят до рынка, эффект от вливаний будет ощущаться через полгода-год. До кризиса с участием ипотеки совершалось 40% сделок, сейчас — 8%. В ближайшие пару лет докризисных значений достичь не удастся, но к уровню 20% прийти сможем».
По словам Владимира Лопатина, председателя Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, сейчас возможна лишь социальная ипотека с подпиткой из госисточников, что в условиях ежегодного обновления бюджета не дает никаких гарантий: «К таким экспериментам с бюджетными средствами я отношусь крайне отрицательно. Если элементы субсидирования ипотеки сохранятся, то предпосылки для серьезного оживления сегмента вряд ли появятся».
Для эффективного решения проблемы надо прежде всего больше строить – таково мнение руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru) Олега Репченко: «Проблема не решается выделением очередного миллиардного транша. На рынке необходимы новые правила игры: упрощение процедур согласования, контроль строительства на всех уровнях, создание рабочей группы в Правительстве».
Заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке Ирина Кажикина:
Сегодня у многих сложилось стойкое мнение, что «ипотека умерла и ее больше не будет». По данным «МИЭЛЬ-Брокеридж», снижение количества ипотечных сделок началось в ноябре 2008 года, сократившись за месяц в 2 раза. За первые 5 месяцев 2009 года количество ипотечных сделок уменьшилось в 5 раз по сравнению с тем же периодом 2008 года. Эти цифры действительно показывают серьезное падение спроса. Но говорить о сокращении ипотечного кредитования, дистанцируясь от общеэкономической ситуации, нельзя, особенно учитывая тот факт, что общее количество сделок с недвижимостью тоже снизилось. Если сравнивать долю ипотечных сделок в общем объеме сделок купли-продажи жилья с докризисным уровнем, сокращение будет не столь значительным.
Начиная с апреля 2009 года количество ипотечных сделок с каждым месяцем увеличивается вдвое. Возросло количество и изменилось качество обращений клиентов – от простых консультаций до конкретных заявок подобрать кредитный продукт, сопроводить сделку купли-продажи залоговой квартиры и т.д. Поэтому говорить о полной остановке ипотечного кредитования не стоит. Кредиты выдаются. «МИЭЛЬ-Брокеридж» активно работает в сфере ипотеки с 10-12 банками-партнерами.
Речь может идти о смещении акцентов: сегодня практически во всех случаях кредит привлекается для улучшения жилищных условий, поскольку выдаваемая сумма редко превышает 40% от стоимости квартиры (ранее — 70-100%).
Процентная ставка, в зависимости от срока кредитования, способа подтверждения дохода, первоначального взноса и комиссии по кредиту, составляет от 13,5%, в рублях, и от 10% в долларах.
Что касается объектов, приобретенных с привлечением ипотечного кредита до начала кризиса, то ожидать выхода на рынок большого количества очень дешевых залоговых квартир не стоит. Сейчас доля сделок с квартирами, находящимися в залоге у банка, в общем количестве ипотечных сделок не превышает 2-3%. Стоимость, за которую заемщик намерен реализовать недвижимость, в обязательном порядке согласовывается с банком-кредитором. Банк должен подтверждает, что указанная сумма не слишком завышена (что может повлечь долгую продажу) и не слишком занижена (что сократит сумму, возвращаемую банку). Если же банк-кредитор и заемщик-должник не могут договориться о стоимости предмета залога, ее величину определяет суд в соответствии со среднерыночным уровнем цен.
Фото: newstula.ru
