Уменьшение спроса на покупку квартир, скрытое снижение цен на недвижимость, связанное с валютными колебаниями, - такие уроки получил в прошлом году рынок столичного жилья. В сегменте аренды жилой недвижимости из этих уроков были сделаны соответствующие выводы: раз покупателей стало меньше, значит, арендаторов будет больше - в результате ставки аренды поползли вверх. Если еще в прошлом году можно было снять однокомнатную квартиру в спальном районе за 350 долларов, то в январе-феврале владельцы квартир стали просить за аналогичное жилье 400-450. И это, как говорят риелторы, не предел.
Сколько стоит чужая квартира
По оценкам риелторов, сегодня каждая десятая семья москвичей сдает квартиру внаем. Суммарный доход от рынка аренды в столице оценивается примерно в 2 млрд. долларов в год. Самыми востребованными на рынке аренды недвижимости считаются однокомнатные квартиры в домах типовой постройки рядом со станцией метро. Минимальная арендная ставка (400 долларов в месяц) распространяется на квартиры с видом на МКАД. За такие деньги квартирант получает меблированную малогабаритку с минимальным набором бытовой техники (холодильник и плита). За наличие телефона могут попросить дополнительно 50 долларов в месяц.
Около 450 долларов в месяц придется платить за однокомнатную квартиру на востоке и юго-востоке Москвы. Такая же квартира, но поближе к центральной части города будет расти в цене в зависимости от района. Так, наиболее престижными являются юго-западная и западная части города. Здесь аренда "однушки" стоит на 70-80 долларов дороже. Например, за 500 долларов можно снять квартиру с мебелью в районе станции метро "Беляево" или "Фили".
В центральном округе самая дешевая однокомнатная квартира сдается за 500 долларов в месяц. В пределах Садового кольца уже иной порядок цен. Во-первых, здесь сдается мало однокомнатных квартир. Во-вторых, владельцы берут доплату за престижность района. В-третьих, квартиры в центре, как правило, отремонтированы, напичканы бытовой техникой, в них установлен кондиционер, есть спутниковое TV, новая мебель. Ставки аренды колеблются в диапазоне 800-1200 долларов. Если в доме есть охрана, ставка автоматически повышается на 100-200 долларов. В элитных жилых комплексах однокомнатные квартиры-студии сдаются и по 11 200 долларов.
Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, по словам риелторов, по большей части являются сезонным товаром. Спрос на них повышается с началом учебного года у студентов, когда такая квартира снимается вскладчину. Многокомнатные квартиры пользуются спросом и у иногородних рабочих, которые тоже арендуют жилье на несколько человек. В зависимости от района ставки варьируются от 500 долларов (на окраинах Москвы) до 600-700 рядом с метро и поближе к центру.
Впрочем, такие квартиры снимают и молодые семьи москвичей с детьми (в том случае, если они не хотят жить с родителями, а на покупку собственного жилья денег пока не хватает), а также сотрудники иностранных компаний. Самые высокие ставки зафиксированы опять же в центре: за "двушку" - 12 000, за "трешку" - 20 000 долларов в месяц.
Как рассказала руководитель направления компании Delight Realty Анастасия Галкина, в последнее время наблюдается значительное увеличение количества качественных объектов на рынке аренды, в результате по сравнению с началом прошлого года прирост цен на сдаваемое в аренду жилье составил примерно 10-15%. Кроме того, многие владельцы квартир перевели цены из доллара в евро, что также сказалось на росте арендных ставок. Впрочем, на данный момент лишь 5% арендаторов готовы платить за наем жилья в европейской валюте.
Нужен ли посредник
Владельцы квартир и потенциальные квартиранты чаще всего ищут друг друга через знакомых, иногда (теперь все реже) - по объявлениям и в 30% случаев - через агентства. Нежелание обращаться к риелторам сторонами объясняется по-разному. Так, владельцы квартир боятся выйти из тени. Напомним, что по закону арендодатели должны платить 13-процентный налог на прибыль и НДС в размере 18%, и риелторы не имеют права скрывать информацию о них от налоговых органов. Арендаторы, в свою очередь, пытаются обойтись без агентов, чтобы не отдавать им в качестве комиссионных месячную ставку аренды.
Но в любом случае сторонам лучше зафиксировать все договоренности в письменной форме. Юрист Михаил Михаил Колесников рассказал: "Если в договоре найма не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. В случае нарушения этого пункта собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем».
Нелишне прописать в договоре обязательства квартиранта отремонтировать квартиру, если в момент проживания с ней что-нибудь случилось: например, домашние животные погрызли мебель. В свою очередь, арендатор должен потребовать зафиксировать в договоре все условия по оплате квартиры - в этом случае хозяин не сможет поднимать цену, когда ему вздумается.
Если квартира все-таки сдается через агентство, владельцу квартиры имеет смысл заключить дополнительный договор доверительного управления, в котором описаны все условия найма, выдвигаемые хозяином. Квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы от пожара, залива водой, взрыва газа и противоправных действий третьих лиц. Финансовую и имущественную ответственность в таком случае несет агентство недвижимости, оно же будет разбираться с любыми проблемами.
