Не так давно правительство Республики Беларусь решило взять под свой контроль риэлторскую деятельность и подписало закон, предусматривающий фиксированную комиссию в размере от 1% до 3%. Подобная мера вполне отвечает чаяниям клиентов агентств недвижимости, которые не довольны высокими тратами при оформлении сделок. Такая государственная инициатива вполне может быть подхвачена и российскими властями, особенно в связи с непрекращающимся ростом цен во всех сегментах недвижимости. RealEstate.ru уже писал о том, как такое решение могло бы повлиять на сферу жилой недвижимости. На сей раз речь пойдет о сегменте коммерческой недвижимости РФ, где, несмотря на бурное развитие строительства торговых и офисных помещений, насыщения рынка так и не наступает.
Согласно постановлению Совета министров Беларуси № 386 от 14 марта 2008 года, тариф на услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости установлен в зависимости от стоимости объекта недвижимости в размере от 1% до 3%. Так, ставка при купле-продаже объекта стоимостью свыше 200 тыс. евро 1% составляет, а для объекта до 50 тыс. евро - уже 3%.
В России на сегодняшний день, как отметил руководитель направления коммерческой недвижимости МИАН-агентство недвижимости Ашот Барсегян, тарифы на услуги риэлтора в данном сегменте варьируются в зависимости от типа сделки и практически одинаковы у большинства компаний в абсолютном выражении. При аренде обычно платит и арендатор, и арендодатель. Однако встречается и другая схема, когда платит только арендатор. По словам гендиректора CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость Петра Машарова, месячная арендная ставки колеблется от 0,5% до 1% в зависимости от размера арендуемой площади. При продаже коммерческой недвижимости комиссия составляет 1-5% в зависимости от величины и стоимости объекта. При этом действует правило: чем дороже объект, тем ниже комиссия риэлтора.
Расценки других, более мелких услуг, как рассказал генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, таковы : поиск объектов недвижимости и сопровождение клиента по его приобретению оценивается в 2, 7% - 4,5% от стоимости объекта. Поиск покупателя на объект городской недвижимости либо поиск самого объекта недвижимости стоит примерно 2%-3% от цены объекта. За оформление договора (на права собственности, куплю-продажу, дарения, мены и т.д.) столичные агентства недвижимости возьмут от 17 тыс. руб. За организацию одобрения банком предоставления кредитных средств клиент платит риэлтору от 15 тыс. руб. За организацию вспомогательного кредита (на ремонт, обустройство или на неотложные нужды) придется заплатить от 10 тыс. руб.
Как и при сделках с жилой недвижимостью, клиентам в сфере недвижимости коммерческой также сложно оценить итоговую сумму комиссии, которая включает в себя и поиск объекта недвижимости, и сопровождение сделки, и проверку документов, советы и консультации. Поэтому, по мнению А. Барсегяна из МИАН, фиксированный тариф можно установить и в России, но только не четко определенный, измеряемый количественно, а «шарнирный», который можно было бы корректировать относительно оказанного комплекса услуг и труда маркетологов, юристов и многих других специалистов компании.
А по мнению гендиректора CENTURY 21 Запад Александра Мальцева, если тариф установлен в виде фиксированной суммы, то это не очень удобно, прежде всего, для самих клиентов, поскольку потребитель в процессе взаимодействия с квалифицированным риелтором получает именно комплекс услуг, и если отдельно тарифицировать их, то даже при достаточно низких ценах на каждую, совокупная стоимость услуг может оказаться ощутимой.
Однако, как бы ни была важна лояльность со стороны клиентов, установка рамок «сверху» в целом губит здоровую конкуренцию и соответственно развитие самого рынка. Как объяснил П. Машаров из CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость, установка фиксированных тарифов не будет стимулировать агентов повышать свою квалификацию, если посредственность и профи стоят одинаково. Более того, как обычно у нас происходит, все силы будут брошены на поиск лазеек в обход государственного закона, а не на его исполнение, поэтому данная мера может стать причиной появления теневого рынка. «В Беларуси определили 1% от стоимости свыше 200 тыс. евро, а согласится ли кто работать за такую сумму, не уточняли. В Москве точно не согласятся. Приведет все к тому, что риэлторы будут утаивать часть денег, полученных при продаже или покупке», - резюмировал А. Мальцев.
Более того, на московском рынке коммерческой недвижимости сложилась неоднозначная ситуация. Представители крупных сетевых торговых компаний обзавелись своими отделениями по продаже недвижимости и решают вопросы самостоятельно, без участия риэлтерских агентств. «Это приводит к тому, что риэлторы готовы демпинговать до бесконечности – известны случаи сделок за десятые доли процента. Действительно прибыльным этот сектор является лишь для крупных узкоспециализированных на коммерческой недвижимости компаний. Средние же и мелкие агентства недвижимости зачастую «просиживают» в ожидании клиентов очень долго», - добавил П. Машаров из CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость.
Несмотря на ситуацию в Белоруси, где введены тарифные «потолки», российские риэлторы коммерческого сектора пока могут работать спокойно: государство в ближайшей перспективе не собирается вводить единый размер комиссии. Отечественных участников рынка по-прежнему волнует вопрос, будут ли расти тарифы. Эксперты, опрошенных Realestate.ru, уверены: в ближайшее время стоит ждать некоторого снижения комиссий в абсолютном выражении, учитывая рост конкуренции и динамику рынка. Что же касается роста в натуральном выражении, то он будет напрямую зависеть от динамики цен и арендных ставок.
Фото: nestereotipnaya.blog.ru
