Рынок недвижимости ОАЭ, как и экономика страны в целом, в последние годы преодолевает зависимость от динамики цен на нефть — за счёт развития других отраслей, таких как туризм, транспорт, финансы и сфера услуг. За период с 2002 по 2008 годы цены на жилую недвижимость в Дубае выросли почти в четыре раза, потом резко упали из-за влияния мирового финансового кризиса. В 2012–2015 годах рынок ОАЭ активно восстанавливался — цены на жильё росли в среднем на 20% в год. Далее рынок недвижимости вновь вошёл в фазу роста.
С началом глобальной пандемии COVID-19 в 2020 году стоимость жилья в Дубае снизилась в результате значительного уменьшения потока туристов, а также выезда квалифицированных экспатов, работающих в сфере гостеприимства, авиаперевозок и морского транспортного сообщения. С тех пор, как границы вновь открылись, рынок недвижимости ОАЭ активно растёт.
В октябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в off-plan апартаментах — то есть в апартаментах на стадии строительства — составила 5179 долларов США.
Обзор рынка жилья в 7 районах Дубая с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра off-plan, $
Средняя стоимость квадратного фута off-plan, Dh
Средняя цена квартиры off-plan, $
Dubai Marina
11 463
3911
1 646 224
Jumeirah
2590
7591
1 230 031
Business Bay
7783
2656
682 690
Dubai Hills
7071
2413
666 434
Meydan City
5112
1745
680 849
Motor City
5522
1884
317 364
Arjan
4044
1380
283 289
Тенденции рынка недвижимости ОАЭ в 2024 году
Дубай – крупный финансовый, транспортный и туристический центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь находятся два международных аэропорта, один из которых является самым крупным транспортным хабом в Персидском заливе, и два морских порта. Глубоководный морской порт Дубая установил низкие пошлины, благодаря чему вкупе с лояльной политикой налогообложения, Дубай занимает третье место в рейтинге мировых центров реэкспорта.
Туризм является неотъемлемой частью экономики Дубая и гарантом её стабильности в период снижения цен на энергоносители. Дубай демонстрирует рекордные показатели туризма в 3-м кв. 2024. Ожидается, что сектор обеспечит 12% ВВП в 2024 году. 13,29 млн туристов (+7% к 3-му кв. 2023-го) посетили Дубай в 3-м кв. 2024-го, а в 2023 году эмират занял 4-е место в мире по заполняемости отелей.
Наблюдается тренд на рост интереса со стороны Западной Европы — доля туристов составила 19% от общего числа.
Согласно данным Dubai Land Department, октябрьские показатели сделок с недвижимостью в эмирате достигли рекордных уровней за всё время наблюдений.
В 3-м квартале 2024 года было проведено 34 289 сделок с недвижимостью, что на 53% больше объёма сделок за тот же период 2023 года. Больше половины сделок пришлось на недвижимость off-plan.
В октябре покупатели совершили 13 645 сделок с недвижимостью на этапе строительства — на 91% больше, чем в октябре 2023 года (7141 сделка). По отношению к сентябрю 2024-го число сделок увеличилось на 9,4%, поставив очередной рекорд за 4 года.
Всплеск спроса на недвижимость в Дубае связан не только с восстановлением инвестиционной активности после пандемии, но и геополитическими факторами.
Сегодня иностранные покупатели рассматривают Дубай как надёжную гавань для сохранения капитала и получения стабильного дохода от инвестиций в недвижимость.
Елена Милишенкова
Менеджер инвестиционных проектов Tranio
Популярные районы для покупки квартиры в Дубае
Цены на недвижимость в разных районах Дубая формировались в зависимости от инвестиционной политики властей эмирата. По местным законам, иностранцы могут оформить безусловное право собственности (freehold) только в определённых зонах, которые становятся центрами притяжения международного капитала. Цены в тех районах, где раньше всего были открыты продажи для иностранных инвесторов — таких как Дубай Марина и Бизнес Бэй, на сегодня одни из наиболее высоких в Дубае.
Дубай Марина (Dubai Marina)
Этот район Дубая знаменит благодаря своей искусственной гавани, которая сможет претендовать на звание крупнейшей в мире по окончании строительства. В основном здесь располагаются высотные здания с офисами и жилыми апартаментами. Вдоль морской линии благоустроен протяжённый променад с зонами отдыха, ресторанами и торговыми центрами.
Из-за футуристических пейзажей и комфортной инфраструктуры апартаменты в Дубай Марине пользуются высоким спросом среди иностранцев, в особенности экспатов из Европы.
Стоимость жилья в Dubai Marina в октябре–ноябре 2024 года
11 463 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
3911 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
1 646 224 $
Средняя цена квартиры off-plan
Джумейра (Jumeirah)
В этом районе расположены жилые комплексы класса «люкс» и элитные виллы, туристические достопримечательности и благоустроенные пляжи, а также великолепные отели-небоскрёбы. С годами около побережья Джумейры выросли новые районы на искусственных островах The World Islands.
Изначально покупать жильё в Джумейре было разрешено только гражданам Эмиратов, и freehold-проектов на побережье Джумейры сейчас не так много. Поэтому жильё в Джумейре до сих пор пользуется особенным спросом среди покупателей недвижимости в Дубае, а доступные объекты быстро уходят с рынка.
Стоимость апартаментов в Джумейре в октябре–ноябре 2024 года
2590 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
7591 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
1 230 031 $
Средняя цена квартиры off-plan
Бизнес Бэй (Business Bay)
Название этого района говорит за себя — это деловой центр Дубая и один из основных финансовых центров на Ближнем Востоке. По градостроительному плану значительная часть территории здесь отведена под офисы, торговые центры и другие виды коммерческой недвижимости. Однако здесь расположены и отдельные жилые комплексы, которые пользуются высоким спросом среди иностранных покупателей и арендаторов жилья, которые работают или ведут бизнес в этом районе.
Стоимость жилья в Business Bay в октябре–ноябре 2024 года
7783 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2656 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
682 690 $
Средняя цена квартиры off-plan
Рынок строящегося жилья в Дубае: перспективные районы
В Дубае продолжает расти количество жилых апартаментов, приобретаемых на этапе строительства. В октябре 2024 года объём сделок с такой недвижимостью составил 7,72 млрд долларов США.
Благодаря тому, что застройщики ещё не сдали объекты недвижимости, цены на жильё в строящихся домах в среднем ниже, чем в остальных популярных районах Дубая. Таким образом, инвестируя в недвижимость, находящуюся на этапе строительства, можно сравнительно недорого купить квартиру в Дубае, которая вырастет в цене к моменту завершения строительных работ.
Важным стимулом для покупки первичного жилья в Дубае является возможность получить ВНЖ сроком от 2 до 10 лет с правом неограниченного продления.
Помимо высотных комплексов апартаментов в MBR City активно развиваются проекты с жильём средней этажности, которые по архитектурному стилю и благоустройству близки к европейским жилым кварталам. На территории жилых комплексов есть школы, детские игровые центры и спортивные объекты.
Наиболее популярные коммьюнити в MBR City c развитой инфраструктурой —это Dubai Hills Estate и Meydan City.
Стоимость жилья в Dubai Hills Estate в октябре–ноябре 2024 года
7071 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2413 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
666 434 $
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых престижных и экологичных районов Дубая. Расположен в центре города, но при этом окружен зелеными парками и полями для гольфа. В отличие от района Meydan, в Dubai Hills лучше развита инфраструктура, включая школы, больницы, торговые центры и метро.
Стоимость жилья в Meydan City в октябре–ноябре 2024 года
5112 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1745 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
680 849 $
Средняя цена квартиры off-plan
Meydan City — это центр развлечений, спорта и бизнеса, который предлагает своим посетителям и жителям незабываемые впечатления. В непосредственной близости расположен знаменитый ипподром Meydan Racecourse, где каждый год проводится крупнейший фестиваль скачек. Здесь планируется строительство Mall of the World — крупнейшего в мире шоппинг-молла.
Стоимость жилья в Motor City в октябре–ноябре 2024 года
5522 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1884 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
317 364$
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых перспективных молодых районов Дубая — это Motor City, известный трассой «Формулы-4» и автодромами для гонок. Motor City — зеленый жилой район, с хорошей транспортной доступностью и отличной инфраструктурой для жизни.
Сейчас Tranio строит коливинг в Motor City вместе с застройщиком Aqua Properties. Так как Tranio выступает основным партнёром строительства, компания получает право на лучшие цены и предлагает их своим клиентам. При полной оплате стоимость квадратного метра в коливинге The Community Motor City стартует от 2 486 $ — это на 30% ниже, чем в аналогичных проектах.
Стоимость жилья в районе Arjan в октябре–ноябре 2024 года
4044 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1380 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
283 289 $
Средняя цена квартиры off-plan
Arjan — спокойный район в 20 минутах езды от Dubai Marina, который выбирают молодые специалисты с семьями и благополучный средний класс. Аренда и покупка недвижимости в районе Arjan закрывает все потребности для спокойной жизни.
Район не перегружен предложением, а по сравнению с соседним JVC, аренда здесь дороже на 10%, при этом свободных квартир на 80% меньше.
Виллы на побережье: цены на элитную недвижимость в Дубае
В результате повсеместного распространения культуры работы из дома во время пандемии COVID–19, с конца 2021 года прослеживается заметный рост спроса — а следовательно и цен — на виллы и таунхаусы в Дубае.
Прирост цен за виллы off-plan в третьем квартале 2024 года относительно того же периода прошлого года составил 18,4% год к году, при этом готовые виллы выросли в цене на 15,4%.
Средняя цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов) в зависимости от места расположения. Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешёвые виллы в Дубае можно купить в новых районах Damac Hills и Damac Hills 2.
Рынок арендной недвижимости в Дубае
Показатели в сегменте аренды недвижимости также значительно улучшились в 2022 году и продолжают расти в 2023 и 2024 году. В 3-м кв. 2024 года в Департаменте земельных ресурсов Дубая было зарегистрировано более 46 тыс. новых договоров аренды. Ставки аренды растут уже 14 кварталов подряд, внушая уверенность инвесторам.
Доходность от аренды составляет больше 6,7%. Валовая доходность квартир в Эмиратах сейчас составляет 7,3%, а вилл — 5,3%, сообщает C&W. При этом ожидается, что новые и наиболее привлекательные объекты будут пользоваться высоким спросом, лидируя по доходности аренды.
Стоимость аренды жилья в Дубае зависит не только от качества (общей площади жилья, уровня комфорта), но и от расположения арендуемой недвижимости, при этом самая высокая цена превышает самую низкую в 10 раз.
Средняя стоимость аренды квартиры в Дубае в 2024 году продолжила рост, достигнув показателя в 18 513 долларов в год за новый договор аренды. Самыми популярными районами для аренды квартиры в 2024 году стали Jabal Ali First, Al Warsan First, Dubai Marina, Al Nadha Second, Al Barsha South Fourth и Business Bay.
В сегменте вилл арендные ставки также продолжили расти: в 2024 году средняя стоимость аренды виллы в Дубае достигла 49 006 долларов в год, рост на 5% с прошлого года.
Прогноз динамики цен на недвижимость в Дубае на 2025 год
Объединенные Арабские Эмираты являются привлекательным и доступным для иностранных инвесторов рынком с точки зрения удобства и надёжности при перемещении капитала. Европейские рынки зачастую создают барьеры для внешних инвестиций, а в сочетании с высокими налогами и инфляционными ожиданиями, которые снижают темпы восстановления после пандемии COVID-19, инвесторы всё чаще ориентируются на рынок недвижимости на Ближнем Востоке.
В Эмираты зарубежных инвесторов привлекает также стремление властей сохранять нейтралитет, обеспечивать свободное движение капитала и гарантии по защите персональных данных собственников недвижимости и держателей счетов. Всё это вкупе с возможностью получить вид на жительство в Дубае при покупке недвижимости стоимостью свыше 750 тыс. дирхамов (около 205 тыс. долларов) привлекает всё больше иностранных покупателей.
По данным Департамента земельных ресурсов Дубая, в последние три года число сделок с недвижимостью в эмирате стабильно растет. Застройщики возобновили работы над проектами, которые были приостановлены на время пандемии. Параллельно запускаются новые проекты, которые вызывают интерес у покупателей, ожидающих даты старта продаж. Продолжается строительство «арабских чудес света»: MBR City, DIstrict 2020 и искусственного архипелага Октагон. Цены на жилье в районах с инновационными инфраструктурными решениями растут быстрее, чем в среднем по рынку.
Исходя из уверенных темпов миграции крупного капитала в ОАЭ, прогнозируется дальнейший рост цен на жилые апартаменты в Дубае и в других Эмиратах, где доступна покупка недвижимости для иностранцев.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Сколько стоит квартира в Дубае?
В настоящий момент медианная цена на квартиры в Дубае превышает 356 тыс. долларов, а средняя цена квадратного метра достигла 5179 долларов.
Медианная цена студии в Дубае находится в диапазоне 218 тыс. долларов, квартиры с 1 спальней — 417 тыс. долларов, с двумя спальнями — 701 тыс. долларов.
Сколько стоит дом в Дубае?
Медианная цена на таунхаусы составляет 1,8 млн дирхамов (490 тыс. долларов), а медианная цена на виллы в Дубае приближается к 3,1 млн дирхамов (843 тыс. долларов).
В целом цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов). Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешевые виллы в Дубае можно купить в пока еще застраивающемся Damac Hills 2.
Районы Дубая с выгодными ценами на квартиры
Спрос на строящиеся объекты в новых районах с интересными архитектурными проектами неуклонно растет. Так, заложенный в 2012 году MBR City к настоящему моменту является лидером по количеству продаж на первичном рынке недвижимости. Цены на жилье в строящихся кварталах в среднем ниже, чем в развитых районах Дубая, поэтому инвестируя в недвижимость на этапе строительства можно рассчитывать на рост цен к моменту завершения строительных работ.
Среди иностранных инвесторов популярны такие районы, как Meydan City, Dubai Hills и Motor City.
От чего зависит стоимость квартиры в Дубае?
Стоимость квартиры в Дубае определяет расположение жилого комплекса относительно побережья, а также деловых и туристических центров, архитектура и класс объекта, уровень благоустройства и сервисной инфраструктуры для жителей (наличие бассейна, SPA, спортзала, детских игровых комнат и др.).
Разумеется, на цену влияют и параметры самой квартиры: вид из окон, планировочное решение, класс отделочных материалов и дизайн-проекта. В случае с арендной недвижимостью услуги управляющей компании также влияют на цены: в некоторых случаях стоимость апартаментов может быть ниже среднего по рынку, но при этом вводятся более высокие комиссии и строгие условия для собственников арендного жилья.
Цены на квартиры в Дубае зависят и от наличия перспективных инфраструктурных проектов в районе, в котором они расположены.
