Рынок недвижимости ОАЭ, как и экономика страны в целом, в последние годы преодолевает зависимость от динамики цен на нефть — за счёт развития других отраслей, таких как туризм, транспорт, финансы и сфера услуг. За период с 2002 по 2008 годы цены на жилую недвижимость в Дубае выросли почти в четыре раза, потом резко упали из-за влияния мирового финансового кризиса. В 2012–2015 годах рынок ОАЭ активно восстанавливался — цены на жильё росли в среднем на 20% в год. Далее рынок недвижимости вновь вошёл в фазу роста.
С началом глобальной пандемии COVID-19 в 2020 году стоимость жилья в Дубае снизилась в результате значительного уменьшения потока туристов, а также выезда квалифицированных экспатов, работающих в сфере гостеприимства, авиаперевозок и морского транспортного сообщения. С тех пор, как границы вновь открылись, рынок недвижимости ОАЭ активно растёт.
В июне 2025 года средняя стоимость квадратного метра в off-plan апартаментах — то есть в апартаментах на стадии строительства — составила 5 464 доллара США. По отношению к июню 2024 года цена выросла на 10%.
Обзор рынка жилья в 7 районах Дубая с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра off-plan, $
Средняя стоимость квадратного фута off-plan, DhОбзор
Средняя цена квартиры off-plan, $
Dubai Marina
11 230
3 832
1 217 921
Jumeirah
8 617
2 940
1 239 107
Business Bay
7 648
2 610
646 751
Dubai Hills
7 469
2 549
872 566
Meydan City
5 484
1 871
505 655
Motor City
5 737
1 958
343 186
Arjan
4 177
1 425
272 343
Тенденции рынка недвижимости ОАЭ в 2025 году
Дубай – крупный финансовый, транспортный и туристический центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь находятся два международных аэропорта, один из которых является самым крупным транспортным хабом в Персидском заливе, и два морских порта. Глубоководный морской порт Дубая установил низкие пошлины, благодаря чему вкупе с лояльной политикой налогообложения, Дубай занимает третье место в рейтинге мировых центров реэкспорта.
Туризм является неотъемлемой частью экономики Дубая и гарантом её стабильности в период снижения цен на энергоносители. Дубай демонстрирует рекордные показатели туризма во 2-м кв. 2025 года. 8,68 млн туристов (+7% к аналогичному периоду. 2024-го) посетили Дубай в январе–мае 2025-го, а в 2024 году эмират занял 1-е место как самое популярное направление туризма в рамках премии Tripadvisor Travellers' Choice Awards.
Наблюдается тренд на рост интереса со стороны Западной Европы — доля туристов составила 22% от общего числа, и Восточной Европы — 16% турпотока соответственно.
Согласно данным Dubai Land Department, июньские показатели сделок с недвижимостью в эмирате поставили рекордный уровень объёма и суммы сделок для этого месяца за всё время наблюдений.
Во 2-м квартале 2025 года было проведено 34 тыс. сделок с недвижимостью, что на 22% больше объёма сделок за предыдущий квартал и на 17% больше, чем во 2-м кв. 2024-го. Больше половины сделок пришлось на недвижимость off-plan.
В июне покупатели совершили 10 946 сделок с недвижимостью на этапе строительства — на 15,4% больше, чем в июне 2024 года (9 489 сделок). По отношению к маю 2025-го показатель снизился на 7%.
Всплеск спроса на недвижимость в Дубае связан не только с восстановлением инвестиционной активности после пандемии, но и геополитическими факторами.
Сегодня иностранные покупатели рассматривают Дубай как надёжную гавань для сохранения капитала и получения стабильного дохода от инвестиций в недвижимость.
Елена Милишенкова
Менеджер инвестиционных проектов Tranio
Популярные районы для покупки квартиры в Дубае
Цены на недвижимость в разных районах Дубая формировались в зависимости от инвестиционной политики властей эмирата. По местным законам, иностранцы могут оформить безусловное право собственности (freehold) только в определённых зонах, которые становятся центрами притяжения международного капитала. Цены в тех районах, где раньше всего были открыты продажи для иностранных инвесторов — таких как Дубай Марина и Бизнес Бэй, на сегодня одни из наиболее высоких в Дубае.
Дубай Марина (Dubai Marina)
Этот район Дубая знаменит благодаря своей искусственной гавани, которая сможет претендовать на звание крупнейшей в мире по окончании строительства. В основном здесь располагаются высотные здания с офисами и жилыми апартаментами. Вдоль морской линии благоустроен протяжённый променад с зонами отдыха, ресторанами и торговыми центрами.
Из-за футуристических пейзажей и комфортной инфраструктуры апартаменты в Дубай Марине пользуются высоким спросом среди иностранцев, в особенности экспатов из Европы.
Стоимость жилья в Dubai Marina в июне 2025 года
11 230 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
3 832 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
1 217 921 $
Средняя цена квартиры off-plan
Джумейра (Jumeirah)
В этом районе расположены жилые комплексы класса «люкс» и элитные виллы, туристические достопримечательности и благоустроенные пляжи, а также великолепные отели-небоскрёбы. С годами около побережья Джумейры выросли новые районы на искусственных островах The World Islands.
Изначально покупать жильё в Джумейре было разрешено только гражданам Эмиратов, и freehold-проектов на побережье Джумейры сейчас не так много. Поэтому жильё в Джумейре до сих пор пользуется особенным спросом среди покупателей недвижимости в Дубае, а доступные объекты быстро уходят с рынка.
Стоимость апартаментов в Джумейре в июне 2025 года
8 617 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 940 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
1 239 107 $
Средняя цена квартиры off-plan
Бизнес Бэй (Business Bay)
Название этого района говорит за себя — это деловой центр Дубая и один из основных финансовых центров на Ближнем Востоке. По градостроительному плану значительная часть территории здесь отведена под офисы, торговые центры и другие виды коммерческой недвижимости. Однако здесь расположены и отдельные жилые комплексы, которые пользуются высоким спросом среди иностранных покупателей и арендаторов жилья, которые работают или ведут бизнес в этом районе.
Стоимость жилья в Business Bay в июне 2025 года
7 648 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 610 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
646 751 $
Средняя цена квартиры off-plan
Рынок строящегося жилья в Дубае: перспективные районы
В Дубае продолжает расти количество жилых апартаментов, приобретаемых на этапе строительства. В июне 2025 года объём сделок с такой недвижимостью составил 7,57 млрд долларов США.
Благодаря тому, что застройщики ещё не сдали объекты недвижимости, цены на жильё в строящихся домах в среднем ниже, чем в остальных популярных районах Дубая. Таким образом, инвестируя в недвижимость, находящуюся на этапе строительства, можно сравнительно недорого купить квартиру в Дубае, которая вырастет в цене к моменту завершения строительных работ.
Важным стимулом для покупки первичного жилья в Дубае является возможность получить ВНЖ сроком от 2 до 10 лет с правом неограниченного продления.
Помимо высотных комплексов апартаментов в MBR City активно развиваются проекты с жильём средней этажности, которые по архитектурному стилю и благоустройству близки к европейским жилым кварталам. На территории жилых комплексов есть школы, детские игровые центры и спортивные объекты.
Наиболее популярные коммьюнити в MBR City c развитой инфраструктурой —это Dubai Hills Estate и Meydan City.
Стоимость жилья в Dubai Hills Estate в июне 2025 года
7 469 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 549 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
872 566 $
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых престижных и экологичных районов Дубая. Расположен в центре города, но при этом окружен зелеными парками и полями для гольфа. В отличие от района Meydan, в Dubai Hills лучше развита инфраструктура, включая школы, больницы, торговые центры и метро.
Стоимость жилья в Meydan City в июне 2025 года
5 484 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 871 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
505 655 $
Средняя цена квартиры off-plan
Meydan City — это центр развлечений, спорта и бизнеса, который предлагает своим посетителям и жителям незабываемые впечатления. В непосредственной близости расположен знаменитый ипподром Meydan Racecourse, где каждый год проводится крупнейший фестиваль скачек. Здесь планируется строительство Mall of the World — крупнейшего в мире шоппинг-молла.
Стоимость жилья в Motor City в июне 2025 года
5 737 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 958 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
343 186 $
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых перспективных молодых районов Дубая — это Motor City, известный трассой «Формулы-4» и автодромами для гонок. Motor City — зеленый жилой район, с хорошей транспортной доступностью и отличной инфраструктурой для жизни.
Сейчас Tranio строит коливинг в Motor City вместе с застройщиком Aqua Properties. Так как Tranio выступает основным партнёром строительства, компания получает право на лучшие цены и предлагает их своим клиентам. При полной оплате стоимость квадратного метра в коливинге The Community Motor City стартует от 2 884 $ — это на 30% ниже, чем в аналогичных проектах.
Стоимость жилья в районе Arjan в июне 2025 года
4 177 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 425 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
272 343 $
Средняя цена квартиры off-plan
Arjan — спокойный район в 20 минутах езды от Dubai Marina, который выбирают молодые специалисты с семьями и благополучный средний класс. Аренда и покупка недвижимости в районе Arjan закрывает все потребности для спокойной жизни.
Район не перегружен предложением, а по сравнению с соседним JVC, аренда здесь дороже на 10%, при этом свободных квартир на 80% меньше.
Виллы на побережье: цены на элитную недвижимость в Дубае
В результате повсеместного распространения культуры работы из дома во время пандемии COVID–19, с конца 2021 года прослеживается заметный рост спроса — а следовательно и цен — на виллы и таунхаусы в Дубае.
Прирост цен за виллы off-plan во втором квартале 2025 года относительно того же периода прошлого года составил 5,5% год к году, при этом готовые виллы выросли в цене на 14%.
Средняя цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов) в зависимости от места расположения. Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешёвые виллы в Дубае можно купить в новых районах Damac Hills и Damac Hills 2.
Рынок арендной недвижимости в Дубае
Показатели в сегменте аренды недвижимости также значительно улучшились в 2022 году и продолжают расти в 2024 и 2025 году. Во 2-м кв. 2025 года в Департаменте земельных ресурсов Дубая было зарегистрировано более 40 тыс. новых договоров аренды. Рост медианных ставок аренды замедлился в 1-м кв. 2025 года — к концу июня показатель составил 78,35 дирхама за кв. фут для новых договоров аренды и 56,04 дирхама для продлений аренды.
Премия за заключение нового договора (разница в цене с продление аренды в аналогичном жилье) во 2-м кв. 2025 года составила 40% — выше, чем в 2023 году (23%) и в 2024 году (39%).
Доходность от аренды составляет больше 6,7%. Валовая доходность квартир в Эмиратах сейчас составляет 7,2%, а вилл — 5,2%, сообщает C&W. При этом ожидается, что новые и наиболее привлекательные объекты будут пользоваться высоким спросом, лидируя по доходности аренды.
Стоимость аренды жилья в Дубае зависит не только от качества (общей площади жилья, уровня комфорта), но и от расположения арендуемой недвижимости, при этом самая высокая цена превышает самую низкую в 10 раз.
Средняя стоимость аренды квартиры в Дубае в 2025 году продолжила рост, достигнув показателя в 18 785 долларов в год за новый договор аренды. Самыми популярными районами для аренды квартиры в 2025 году стали Jabal Ali First, Al Warsan First, Dubai Marina, Al Nadha Second, Al Barsha South Fourth и Business Bay.
В сегменте вилл арендные ставки также продолжили расти: в 2025 году средняя стоимость аренды виллы в Дубае достигла 50 006 долларов в год, рост на 2% с прошлого года.
Прогноз динамики цен на недвижимость в Дубае на 2026 год
Объединенные Арабские Эмираты являются привлекательным и доступным для иностранных инвесторов рынком с точки зрения удобства и надёжности при перемещении капитала. Европейские рынки зачастую создают барьеры для внешних инвестиций, а в сочетании с высокими налогами и инфляционными ожиданиями, которые снижают темпы восстановления после пандемии COVID-19, инвесторы всё чаще ориентируются на рынок недвижимости на Ближнем Востоке.
В Эмираты зарубежных инвесторов привлекает также стремление властей сохранять нейтралитет, обеспечивать свободное движение капитала и гарантии по защите персональных данных собственников недвижимости и держателей счетов. Всё это вкупе с возможностью получить вид на жительство в Дубае при покупке недвижимости стоимостью свыше 750 тыс. дирхамов (около 205 тыс. долларов) привлекает всё больше иностранных покупателей.
По данным Департамента земельных ресурсов Дубая, в последние три года число сделок с недвижимостью в эмирате стабильно растет. Застройщики возобновили работы над проектами, которые были приостановлены на время пандемии. Параллельно запускаются новые проекты, которые вызывают интерес у покупателей, ожидающих даты старта продаж. Продолжается строительство «арабских чудес света»: MBR City, DIstrict 2020 и искусственного архипелага Октагон. Цены на жилье в районах с инновационными инфраструктурными решениями растут быстрее, чем в среднем по рынку.
Исходя из уверенных темпов миграции крупного капитала в ОАЭ, прогнозируется дальнейший рост цен на жилые апартаменты в Дубае и в других Эмиратах, где доступна покупка недвижимости для иностранцев.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Сколько стоит квартира в Дубае?
В настоящий момент медианная цена на квартиры в Дубае превышает 359 тыс. долларов, а средняя цена квадратного метра достигла 5 464 долларов.
Медианная цена студии в Дубае находится в диапазоне 195 тыс. долларов, квартиры с 1 спальней — 385 тыс. долларов, с двумя спальнями — 675 тыс. долларов.
Сколько стоит дом в Дубае?
Медианная цена на таунхаусы составляет 1,8 млн дирхамов (490 тыс. долларов), а медианная цена на виллы в Дубае приближается к 3,1 млн дирхамов (843 тыс. долларов).
В целом цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов). Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешевые виллы в Дубае можно купить в пока еще застраивающемся Damac Hills 2.
Районы Дубая с выгодными ценами на квартиры
Спрос на строящиеся объекты в новых районах с интересными архитектурными проектами неуклонно растет. Так JVC к настоящему моменту является лидером по количеству продаж на первичном рынке недвижимости. Цены на жилье в строящихся кварталах в среднем ниже, чем в развитых районах Дубая, поэтому инвестируя в недвижимость на этапе строительства можно рассчитывать на рост цен к моменту завершения строительных работ.
Среди иностранных инвесторов популярны такие районы, как Meydan City, Dubai Hills и Motor City.
От чего зависит стоимость квартиры в Дубае?
Стоимость квартиры в Дубае определяет расположение жилого комплекса относительно побережья, а также деловых и туристических центров, архитектура и класс объекта, уровень благоустройства и сервисной инфраструктуры для жителей (наличие бассейна, SPA, спортзала, детских игровых комнат и др.).
Разумеется, на цену влияют и параметры самой квартиры: вид из окон, планировочное решение, класс отделочных материалов и дизайн-проекта. В случае с арендной недвижимостью услуги управляющей компании также влияют на цены: в некоторых случаях стоимость апартаментов может быть ниже среднего по рынку, но при этом вводятся более высокие комиссии и строгие условия для собственников арендного жилья.
Цены на квартиры в Дубае зависят и от наличия перспективных инфраструктурных проектов в районе, в котором они расположены.
