Рынок недвижимости ОАЭ, как и экономика страны в целом, в последние годы преодолевает зависимость от динамики цен на нефть — за счёт развития других отраслей, таких как туризм, транспорт, финансы и сфера услуг. За период с 2002 по 2008 годы цены на жилую недвижимость в Дубае выросли почти в четыре раза, потом резко упали из-за влияния мирового финансового кризиса. В 2012–2015 годах рынок ОАЭ активно восстанавливался — цены на жильё росли в среднем на 20% в год. Далее рынок недвижимости вновь вошёл в фазу роста.
С началом глобальной пандемии COVID-19 в 2020 году стоимость жилья в Дубае снизилась в результате значительного уменьшения потока туристов, а также выезда квалифицированных экспатов, работающих в сфере гостеприимства, авиаперевозок и морского транспортного сообщения. С тех пор, как границы вновь открылись, рынок недвижимости ОАЭ активно восстанавливается.
В сентябре 2023 года средняя стоимость квадратного метра в off-plan апартаментах — то есть в апартаментах на стадии строительства — составила 5 231 долларов США.
Обзор рынка жилья в 7 районах Дубая с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра off-plan, $
Средняя стоимость квадратного фута off-plan, Dh
Средняя цена квартиры off-plan, $
Dubai Marina
13 672
4 665
1 530 945
Jumeirah
7 694
2 625
676 745
Business Bay
7 545
2 575
586 616
Dubai Hills
5 727
1 954
559 824
Meydan City
4 314
1 472
294 312
Motor City
3 229
1 102
182 407
Arjan
4 092
1 396
238 986
Тенденции рынка недвижимости ОАЭ в 2023 году
Дубай – крупный финансовый, транспортный и туристический центр ОАЭ и всего Ближнего Востока. Здесь находятся два международных аэропорта, один из которых является самым крупным транспортным хабом в Персидском заливе, и два морских порта. Глубоководный морской порт Дубая установил низкие пошлины, благодаря чему вкупе с лояльной политикой налогообложения, Дубай занимает третье место в рейтинге мировых центров реэкспорта.
Туризм является неотъемлемой частью экономики Дубая и гарантом её стабильности в период снижения цен на энергоносители. Согласно отчёту Департамента экономики и туризма Дубая, с января по октябрь 2022 года Дубай принял 11,4 млн туристов, что в два раза больше показателя за тот же период в 2021 году.
Согласно данным Dubai Land Department, показатели сделок с недвижимостью в эмирате достигли рекордных уровней в сравнении с 2022 годом.
В третьем квартале 2023 года было проведено 31 399 сделок с недвижимостью, что на 23,1% больше объёма сделок за тот же период 2022 года.
При этом больше половины сделок пришлось на недвижимость off-plan.
В сентябре была совершена 3 431 сделка с off-plan недвижимостью, по данным Dubai Land Department. Месяцем ранее на рынке было зарегистрировано 7 426 сделок — наивысший показатель за 2 года.
Всплеск спроса на недвижимость в Дубае связан не только с восстановлением инвестиционной активности после пандемии, но и геополитическими факторами.
Сегодня иностранные покупатели рассматривают Дубай как надёжную гавань для сохранения капитала и получения стабильного дохода от инвестиций в недвижимость.
Елена Милишенкова
Директор по продукту
Популярные районы для покупки квартиры в Дубае
Цены на недвижимость в разных районах Дубая формировались в зависимости от инвестиционной политики властей эмирата. По местным законам, иностранцы могут оформить безусловное право собственности (freehold) только в определённых зонах, которые становятся центрами притяжения международного капитала. Цены в тех районах, где раньше всего были открыты продажи для иностранных инвесторов — таких как Дубай Марина и Бизнес Бэй, на сегодня одни из наиболее высоких в Дубае.
Дубай Марина (Dubai Marina)
Этот район Дубая знаменит благодаря своей искусственной гавани, которая сможет претендовать на звание крупнейшей в мире по окончании строительства. В основном здесь располагаются высотные здания с офисами и жилыми апартаментами. Вдоль морской линии благоустроен протяжённый променад с зонами отдыха, ресторанами и торговыми центрами.
Из-за футуристических пейзажей и комфортной инфраструктуры апартаменты в Дубай Марине пользуются высоким спросом среди иностранцев, в особенности экспатов из Европы.
Стоимость жилья в Dubai Marina в августе–сентябре 2023 года
13 672 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
4 665 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
1 530 945 $
Средняя цена квартиры off-plan
Джумейра (Jumeirah)
В этом районе расположены жилые комплексы класса «люкс» и элитные виллы, туристические достопримечательности и благоустроенные пляжи, а также великолепные отели-небоскрёбы. С годами около побережья Джумейры выросли новые районы на искусственных островах The World Islands.
Изначально покупать жильё в Джумейре было разрешено только гражданам Эмиратов, и freehold-проектов на побережье Джумейры сейчас не так много. Поэтому жильё в Джумейре до сих пор пользуется особенным спросом среди покупателей недвижимости в Дубае, а доступные объекты быстро уходят с рынка.
Стоимость апартаментов в Джумейре в августе–сентябре 2023 года
7 694 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 625 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
676 745 $
Средняя цена квартиры off-plan
Бизнес Бэй (Business Bay)
Название этого района говорит за себя — это деловой центр Дубая и один из основных финансовых центров на Ближнем Востоке. По градостроительному плану значительная часть территории здесь отведена под офисы, торговые центры и другие виды коммерческой недвижимости. Однако здесь расположены и отдельные жилые комплексы, которые пользуются высоким спросом среди иностранных покупателей и арендаторов жилья, которые работают или ведут бизнес в этом районе.
Стоимость жилья в Business Bay в августе–сентябре 2023 года
7 545 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
2 575 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
586 616 $
Средняя цена квартиры off-plan
Рынок строящегося жилья в Дубае: перспективные районы
В Дубае продолжает расти количество жилых апартаментов, приобретаемых на этапе строительства. Во втором квартале 2022 года объём сделок с такой недвижимостью составил 25 млрд дирхамов ОАЭ.
Благодаря тому, что застройщики ещё не сдали объекты недвижимости, цены на жильё в строящихся домах в среднем ниже, чем в остальных популярных районах Дубая. Таким образом, инвестируя в недвижимость, находящуюся на этапе строительства, можно сравнительно недорого купить квартиру в Дубае, которая вырастет в цене к моменту завершения строительных работ.
Важным стимулом для покупки первичного жилья в Дубае является возможность получить ВНЖ сроком от 2 до 10 лет с правом неограниченного продления.
Помимо высотных комплексов апартаментов в MBR City активно развиваются проекты с жильём средней этажности, которые по архитектурному стилю и благоустройству близки к европейским жилым кварталам. На территории жилых комплексов есть школы, детские игровые центры и спортивные объекты.
Наиболее популярные коммьюнити в MBR City c развитой инфраструктурой —это Dubai Hills Estate и Meydan City.
Стоимость жилья в Dubai Hills Estate в августе–сентябре 2023 года
5 727 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 954 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
559 824 $
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых престижных и экологичных районов Дубая. Расположен в центре города, но при этом окружен зелеными парками и полями для гольфа. В отличие от района Meydan, в Dubai Hills лучше развита инфраструктура, включая школы, больницы, торговые центры и метро.
Стоимость жилья в Meydan City в августе–сентябре 2023 года
4 314 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 472 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
294 312 $
Средняя цена квартиры off-plan
Meydan City — это центр развлечений, спорта и бизнеса, который предлагает своим посетителям и жителям незабываемые впечатления. В непосредственной близости расположен знаменитый ипподром Meydan Racecourse, где каждый год проводится крупнейший фестиваль скачек. Здесь планируется строительство Mall of the World — крупнейшего в мире шоппинг-молла.
Стоимость жилья в Motor City в августе–сентябре 2023 года
3 229 $
Средняя стоимость квадратного метра off-plan
1 102 Dh
Средняя стоимость квадратного фута off-plan
182 407 $
Средняя цена квартиры off-plan
Один из самых перспективных молодых районов Дубая — это Motor City, известный трассой «Формулы-4» и автодромами для гонок. Motor City — зеленый жилой район, с хорошей транспортной доступностью и отличной инфраструктурой для жизни.
Сейчас Tranio строит коливинг в Motor City вместе с застройщиком Aqua Properties. Так как Tranio выступает основным партнёром строительства, компания получает право на лучшие цены и предлагает их своим клиентам. При полной оплате стоимость квадратного метра в коливинге The Community Motor City стартует от 2 486 $ — это на 30% ниже, чем в аналогичных проектах.
Виллы на побережье: цены на элитную недвижимость в Дубае
В результате повсеместного распространения культуры работы из дома во время пандемии COVID–19, с конца 2021 года прослеживается заметный рост спроса — а следовательно и цен — на виллы и таунхаусы в Дубае.
Прирост цен за виллы off-plan в третьем квартале 2023 года относительно того же периода прошлого года составил 61%, при этом готовые виллы выросли в цене на 2%.
Средняя цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов) в зависимости от места расположения. Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешёвые виллы в Дубае можно купить в новых районах Damac Hills и Damac Hills 2.
Рынок арендной недвижимости в Дубае
Показатели в сегменте аренды недвижимости также значительно улучшились в 2021 году и продолжают расти в 2022 году. В первом квартале 2021 года в Департаменте земельных ресурсов Дубая было зарегистрировано 166 782 договоров аренды, что на 16% больше зарегистрированных договоров за тот же период в 2020 году. Ставки аренды постепенно догоняют рост цен на жильё в Дубае, внушая уверенность инвесторам.
Доходность от аренды в сентябре 2022 года составила 6,51%. Валовая доходность квартир в Эмиратах сейчас составляет 6,9%, а вилл — 5,08%, сообщает Property Monitor. При этом ожидается, что новые и наиболее привлекательные объекты будут пользоваться высоким спросом, лидируя по доходности аренды.
Стоимость аренды жилья в Дубае зависит не только от качества (общей площади жилья, уровня комфорта), но и от расположения арендуемой недвижимости, при этом самая высокая цена превышает самую низкую в 10 раз.
Разброс цен на аренду квартиры в Дубае в октябре 2022 года составлял от 30 473 дирхама в год (8 296 долларов в год) за недорогую квартиру в International City до 242 250 дирхамов в год (65 952 доллара в месяц) за апартаменты на Палм-Джумейра.
Среди вилл наиболее высокие арендные ставки в Al Barari — 956 174 дирхама в год (260 318 долларов), а низкие — в Дейре, где в октябре аренда в среднем обходилась в 117 597 дирхамов в год (32 016 долларов).
Прогноз динамики цен на недвижимость в Дубае на 2023 год
Объединенные Арабские Эмираты являются привлекательным и доступным для иностранных инвесторов рынком с точки зрения удобства и надёжности при перемещении капитала. Европейские рынки зачастую создают барьеры для внешних инвестиций, а в сочетании с высокими налогами и инфляционными ожиданиями, которые снижают темпы восстановления после пандемии COVID-19, инвесторы всё чаще ориентируются на рынок недвижимости на Ближнем Востоке.
В Эмираты зарубежных инвесторов привлекает также стремление властей сохранять нейтралитет, обеспечивать свободное движение капитала и гарантии по защите персональных данных собственников недвижимости и держателей счетов. Всё это вкупе с возможностью получить вид на жительство в Дубае при покупке недвижимости стоимостью свыше 750 тыс. дирхамов (около 205 тыс. долларов) привлекает всё больше иностранных покупателей.
По данным Департамента земельных ресурсов Дубая, в последние три года число сделок с недвижимостью в эмирате стабильно растет. Застройщики возобновили работы над проектами, которые были приостановлены на время пандемии. Параллельно запускаются новые проекты, которые вызывают интерес у покупателей, ожидающих даты старта продаж. Продолжается строительство «арабских чудес света»: MBR City, DIstrict 2020 и искусственного архипелага Октагон. Цены на жилье в районах с инновационными инфраструктурными решениями растут быстрее, чем в среднем по рынку.
Исходя из уверенных темпов восстановления рынка недвижимости после пандемии, отраженных в опубликованном Deloitte прогнозе по недвижимости на Ближнем востоке, в 2023 году прогнозируется дальнейший рост цен на жилые апартаменты в Дубае и в других Эмиратах, где доступна покупка недвижимости для иностранцев.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Сколько стоит квартира в Дубае?
В настоящий момент медианная цена на квартиры в Дубае превышает 1,4 млн дирхамов (около 380 тыс. долларов), а средняя цена квадратного метра достигла 5 890 долларов.
Медианные цены на студии в Дубае находятся в диапазоне 390–760 тыс. дирхамов (106–207 тыс. долларов), на однокомнатные квартиры — от 700 тыс. до 1,2 млн дирхамов (190–348 тыс. долларов), на двухкомнатные — 1–2 млн дирхамов (280–550 тыс. долларов).
Сколько стоит дом в Дубае?
Медианная цена на таунхаусы составляет 1,7 млн дирхамов (462 тыс. долларов), а медианная цена на виллы в Дубае приближается к 4 млн дирхамов (свыше 1 млн долларов).
В целом цена вилл и таунхаусов в Дубае варьируется от 5,5 млн до 17,5 млн дирхамов (1,5–4,5 млн долларов). Наиболее дорогие объекты недвижимости находятся на островах Палм-Джумейра, а самые дешевые виллы в Дубае можно купить в пока еще застраивающемся Damac Hills 2.
Районы Дубая с выгодными ценами на квартиры
Спрос на строящиеся объекты в новых районах с интересными архитектурными проектами неуклонно растет. Так, заложенный в 2012 году MBR City к настоящему моменту является лидером по количеству продаж на первичном рынке недвижимости. Цены на жилье в строящихся кварталах в среднем ниже, чем в развитых районах Дубая, поэтому инвестируя в недвижимость на этапе строительства можно рассчитывать на рост цен к моменту завершения строительных работ.
Среди иностранных инвесторов популярны такие районы, как Meydan City, Dubai Hills и Motor City.
От чего зависит стоимость квартиры в Дубае?
Стоимость квартиры в Дубае определяет расположение жилого комплекса относительно побережья, а также деловых и туристических центров, архитектура и класс объекта, уровень благоустройства и сервисной инфраструктуры для жителей (наличие бассейна, SPA, спортзала, детских игровых комнат и др.).
Разумеется, на цену влияют и параметры самой квартиры: вид из окон, планировочное решение, класс отделочных материалов и дизайн-проекта. В случае с арендной недвижимостью услуги управляющей компании также влияют на цены: в некоторых случаях стоимость апартаментов может быть ниже среднего по рынку, но при этом вводятся более высокие комиссии и строгие условия для собственников арендного жилья.
Цены на квартиры в Дубае зависят и от наличия перспективных инфраструктурных проектов в районе, в котором они расположены.
