Обзор цен на квартиры и их аренду в столице Германии
«Газета.Ru» продолжает серию публикаций о ценах на недвижимость в крупных городах мира, традиционно привлекающих покупателей жилья, в том числе из России. Сегодняшний обзор посвящен Берлину.
От редакции. Ранее «Газета.Ru» публиковала обзоры цен на квартиры и их аренду в Лиссабоне, Барселоне, Риме и Париже.
Средняя стоимость квадратного метра в квартире в Берлине в середине 2013 года, по данным портала GlobalPropertyGuide.com, составила порядка €2,3 тыс. за квадратный метр. При этом за год (первый квартал 2012 года — первый квартал 2013 года) рост цен в Берлине составил 9,91%.
«Берлин сейчас самый недооцененный город Германии. Рынок жилой недвижимости Берлина отличается высокой устойчивостью. Многие рассматривают вложения в недвижимость столицы Германии как возможность для сохранения своих накоплений. Власти Берлина стараются не допустить возникновения финансового пузыря. Однако спрос активно подогревается покупателями, ищущими надежного вложения средств в разгар европейского долгового кризиса, что повышает вероятность переоценки берлинской недвижимости», — рассуждает заместитель директора по исследованиям и аналитике компании Knight Frank Анна Швецкова.
«Данные текущего года демонстрируют более низкий объем продаж, чем годом ранее.
Берлин как для жизни, так и для ведения бизнеса не самый удобный город Германии. Он является одним из самых депрессивных регионов Германии.
Россияне все же в основном делают выбор в пользу Мюнхена, Франкфурта и городов, связанных с бизнесом», — не согласен управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
По данным Indriksons.ru, цены на квартиры в Берлине сильно различаются в зависимости от местоположения и качества. Средняя цена квартиры в восточной части города составляет около €1,5 тыс. за квадратный метр, на западе столицы средняя стоимость значительно выше — порядка €4,5 тыс. за квадратный метр. В районах Шарлоттенбург, Курфюрстендамм или Целендорф цены на жилую недвижимость достигают порядка €7–8 тыс. за квадратный метр.
Однако не всегда восточная недвижимость дешевле западной. Например, по данным Knight Frank, стоимость апартаментов в восточном районе Митте составляет €3–5 тыс. за квадратный метр. «Для многих малознакомых с рынком жилой недвижимости Берлина восточная часть города ассоциируется с малопривлекательными панельными постройками советских времен. На самом деле отдельные восточные районы, такие как Митте, Пренцлауэр-Берг, Фридрихсхайн, по популярности среди покупателей и ценам на недвижимость уже давно догнали и даже частично перегнали западные районы, во многом благодаря отреставрированным зданиям, развитой инфраструктуре и удачному месторасположению», — считает Анна Швецкова.
Помимо этого, по наблюдениям экспертов компании Knight Frank, у иностранцев, в том числе россиян, пользуются популярностью квартиры в домах, построенных до Второй мировой войны.
Цена такой «антикварной» квартиры в среднем составляет €1,8 тыс. за квадратный метр.
По данным аналитического портала GlobalPropertyGuide.com, апартаменты площадью 50 кв. м в Берлине стоят около €127 тыс., их аренда дает около €540 в месяц. Апартаменты площадью 75 кв. м стоят около €202 тыс., аренда приносит около €802 в месяц. Апартаменты еще большей площадью — 120 кв. м — стоят около €397 тыс., аренда — около €1470 в месяц. Доходность от сдачи апартаментов в аренду, по данным GlobalPropertyGuide.com, составляет 4,42–5,09% годовых. По оценке портала, в Берлине по сравнению с другими крупными городами Германии стоимость аренды одна из самых низких: €11–12 за квадратный метр в месяц. Для сравнения, аренда квартиры площадью 100 кв. м в месяц составит в Берлине около €1,3 тыс., во Франкфурте — €1,7 тыс., в Мюнхене — €1800.
Рынок аренды в Германии контролируется государством: арендная ставка устанавливается на долгое время, а процент увеличения процентной ставки строго фиксирован.
«Рынок Германии не является растущим рынком, он является стабильным рынком, так как все ставки контролирует государство.
Если вы покупаете квартиру, вам сразу скажут, за сколько ее можно будет сдать в аренду и на сколько вы сможете поднимать арендную плату в год.
Рынок жилья Германии — рынок арендаторов, более половины жителей страны не владеет жильем, а снимает его. Именно это и является одной из причин того, почему государство пристально следит за рынком недвижимости и жестко его регулирует. Ставка налога находится в прямой зависимости от прибыли арендодателя. В 2013 году в Германии вступил в силу закон, ограничивающий рост арендной платы 15% в течение трех лет», — рассказывает Игорь Индриксонс.
«Большинство снимающих в Германии квартиры — это немцы. В крупных немецких городах возводят мало домов, и проблему недостатка жилья можно решить только тогда, когда семьи со средним доходом смогут позволить себе купить квартиру в новостройке. По оценке Организации по правам квартиросъемщиков, в Германии не хватает около 250 тыс. единиц жилья, возводится крайне мало объектов, поэтому сегодня арендные ставки в стране слишком высоки по отношению к средней заработной плате и у обычной семьи мало шансов приобрести квартиру по умеренной цене», — рассказывает старший менеджер по продажам портала Tranio.Ru Марина Филичкина.
