Инвестиции в недвижимость в Украине уже не приносят той прибыли, что три--четыре года назад. "Деньги" выяснили, сколько можно заработать на покупке за рубежом, где и цены ниже, и жилье стабильно дорожает на 15--30% в год.
Болгария
Это солнечная и уже европейская страна, где все еще ощущается "дух" родины, а растущие цены на недвижимость вызывают желание вкладывать деньги в покупку квартир. По словам владельца компании Lounge Time (продажа недвижимости в Болгарии) Руслана Наконечного, у наших соотечественников здесь пользуется спросом любая недвижимость -- и апартаменты (квартиры в жилых комплексах), и виллы, и земля под застройку.
Больше всего востребованы именно апартаменты, поскольку при покупке вилл, коттеджей и земельных участков требуется открывать фирму в стране, в которой приобретается недвижимость, и покупать ее как юридическое лицо. При приобретении квартиры такие нюансы не возникают.
Опрошенные эксперты по продаже недвижимости в Болгарии утверждают, что украинцы покупают апартаменты в новостройках, а также в больших комплексах, которые по развитию инфраструктуры и сервису напоминают гостиницы. И это неудивительно, ведь жилье в таких новых домах по сравнению с украинским очень доступное. "Стоимость апартаментов в Болгарии составляет ?500--1000 за 1 м2. Но это хорошее жилье с ремонтом и отличным видом на море, в непосредственной близости от побережья", -- отмечает г-н Наконечный. По его словам, продав в Киеве однокомнатную квартиру не в лучшем районе, можно купить отличную трехкомнатную квартиру в элитном районе Варны.
Вообще, инвестировать в недвижимость в Болгарии выгодно -- она стабильно дорожает. В частности, за 2007 год цены выросли на 20%. А с начала 2008 года, по словам г-на Наконечного, стоимость жилья в Болгарии уже стала выше на 17%. Хорошая экологическая обстановка, более высокий, чем в Крыму, уровень сервиса, отсутствие языкового барьера (большинство болгар понимают русский, а многие и говорят на нем) и простота оформления сделок только способствуют увеличению спроса на жилье в Болгарии у украинцев.
Турция
Не менее привлекательна для инвестирования в недвижимость и Турция. Тем более что в последние несколько лет там растет спрос на апартаменты, и цены увеличиваются -- на 20--30% в год.
Вообще, стоимость апартаментов в Турции во многом зависит от их месторасположения. Достаточно высоки цены на квартиры в комплексах, которые находятся в некоторой отдаленности от городского шума и "снабжены" прекрасным видом на море. Как рассказала корреспонденту "Денег" Небохат, турчанка-экскурсовод, квартира в центре Анталии будет стоить дешевле, нежели на окраине города. Если средняя стоимость апартаментов в центе составляет ?800 за 1 м2, то за 5--10 км от "сердца" Анталии "квадрат" квадрат стоит $1000--1700, а то и больше. В Алании же цены на апартаменты стартуют с $600 за 1 м2.
Несмотря на то, что недвижимость в Турции немного дороже, чем в Болгарии, на ней тоже можно неплохо заработать. Во-первых, имеет смысл вложить деньги в строительство и перепродать жилье через полтора--два года в полтора раза дороже. Во-вторых, существует возможность сдачи жилья в аренду: в сезон арендные ставки могут достигать ?40 в сутки.
Кипр
Еще одна страна, привлекающая украинских инвесторов, -- Кипр. Более трехсот дней в году там солнечно, а зимой температура редко опускается ниже +15оС, что прекрасно не только для отдыха, но и для вложения денег в недвижимость. "Кипр вошел в Евросоюз 1 мая 2004 года -- и это, безусловно, повлияло на рост цен на недвижимость", -- подчеркивает эксперт по зарубежной недвижимости агентства Realty Best Buy Татьяна Твердохлеб. Но, по ее словам, цены на кипрскую недвижимость все еще ниже, чем в некоторых других европейских странах, хотя и растут ежегодно на 15--30% в зависимости от региона.
Сейчас средняя стоимость новых апартаментов площадью от 51 м2 в Лимассоле и Пафосе составляет от ?152 тыс. "Оффшорная зона на Кипре привлекала и привлекает предпринимателей из разных стран, а значит, гарантирует и высокий спрос на недвижимость, и ее ликвидность", -- резюмирует г-жа Твердохлеб.
Испания
Еще одна страна, где украинцам есть резон обзавестись жильем, -- это Испания. Сейчас квартиры там по стоимости сопоставимы с киевскими, причем в некоторых случаях испанские дешевле. К примеру, цены на апартаменты в жилых комплексах на побережье Коста Бланка стартуют с ?155 тыс., на Коста Брава -- с ?188 тыс. Как правило, это просторные квартиры площадью не менее 50 м2, которые располагаются в мини-городках со своей инфраструктурой и обслуживанием.
Вообще, в стране корриды и фламенко можно зарабатывать на недвижимости в любое время года, сдавая ее внаем. К примеру, арендные ставки на апартаменты в Барселоне в "несезон", составляют от ?150 в сутки, а в высокий сезон они могут достигать и ?300 в сутки.
Налоговый рай
Конечно, приобретение недвижимости за рубежом и ее эксплуатация, впрочем, как и в Украине, подразумевает дополнительные расходы -- и разовые, и постоянные. К примеру, в Турции за регистрацию прав собственности на недвижимость следует заплатить налог в размере 3% стоимости объекта. Плюс расходы, связанные с оформлением прав на недвижимость, которые, как правило, не превышают ?500. Но не стоит забывать, что ежегодно нужно отдавать чужому государству налог с жилья, что составляет 0,3--0,4% от его заявленной стоимости.
Покупая апартаменты на Кипре, следует заплатить гербовый сбор -- 0,15--0,20% стоимости объекта, а также регистрационный взнос при получении постоянного свидетельства о праве собственности на недвижимость -- 3--8% стоимости объекта.
В Испании налог на покупку, расходы на нотариуса, регистр составляют до 10% стоимости недвижимости.
В Болгарии госпошлина на приобретение недвижимости составляет примерно 4% стоимости.
Недешево будет стоить и содержание жилья за рубежом. К примеру, на Кипре, по данным агентства Realty Best Buy, ежемесячная плата за содержание апартаментов, включая вывоз мусора, плату за воду и электроэнергию, при ежедневном использовании может достигать ?200. (Подробнее о тонкостях осуществления сделок с недвижимостью за рубежом и примерными расходами на ее содержание см. "Деньги" №22, от 7 июня 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com.)
Мария Кравец, директор по продажам компании "Афенида":
-- Если спросите о коттеджном городке, то, например, во Флориде или во Франции просто не поймут, о чем вы говорите. Объекты, близкие к этому понятию, строятся сейчас в Болгарии, Черногории, Турции. Рынок недвижимости этих стран сейчас недооценен, и в то же самое время он становится весьма популярным среди европейских пенсионеров. Причем в Турции и в Болгарии реализуются проекты на 2--3 тыс. домов. В Египте также заявлено о строительстве нескольких закрытых городков, но это больше связано с отсутствием здесь привычной для европейцев инфраструктуры. Обычно такие городки включают виллы, несколько отелей с апартаментами, сопутствующую инфраструктуру -- магазины, бассейны, зоны развлечений.
В принципе, можно выделить "вилки" цен по основным видам недвижимости и направлениям, которые популярны у покупателей из Украины. Виллы на море -- $200--1500 тыс, квартиры у моря -- $250--800 тыс., кондоминиумы -- $200--1000 тыс., квартиры в городской черте вдалеке моря -- $120--200 тыс.
Мир становится более урбанистичным, и цены в различных регионах стремятся к выравниванию (для аналогичной по качеству недвижимости). Поэтому довольно легко можно определять недооцененные рынки и прогнозировать рост на них. На данный момент такими рынками являются Турция, Болгария, Египет, юго-западное атлантическое побережье Франции, побережье Уругвая, отдельные районы Таиланда.
Вкладывать в жилье за бугром?
Есть ли смысл инвестировать в недвижимость за рубежом
За:
-- недвижимость стабильно дорожает
-- недвижимость способна приносить доход от сдачи в аренду
Против:
-- придется платить налог на недвижимость
-- недвижимость в другой стране труднее контролировать
-- существенные эксплуатационные расходы
Стоимость владений
Налоги и сборы, которые должны платить владельцы недвижимости за рубежом
Страна /Ориентировочная стоимость апартаментов, ? за 1 м2 / Затраты при покупке / Постоянные платежи
Болгария / 500--1500 / Госпошлина и нотариальные сборы на покупку -- 4% стоимости объекта / Ежегодный налог в размере 0,1% стоимости недвижимости
Испания / 2000--4000 / Нотариальное заверение сделки купли--продажи --0,5% стоимости жилья. При покупке недвижимости на вторичном рынке оплата передаточного налога -- 7% стоимости. При покупке на первичном рынке придется заплатить НДС -- 7% стоимости объекта, и налог на документальное оформление юридических актов -- 0,5% стоимости покупки / Годовой налог -- 0,3--1,1% кадастровой стоимости (оценочной стоимости, указанной в государственном земельном кадастре). Если стоимость покупки недвижимости превышает рассчитанную властями сумму, придется уплатить еще сбор в размере 0,2--2,5% стоимости
Турция / 600--2000 / Налог на покупку составляет 3% стоимости, еще столько же возьмут риелторы / Налог на владение недвижимостью --0,3--0,4% в год
Кипр / 1200--2500 / При покупке недвижимости следует заплатить гербовый сбор -- 0,15--0,2% стоимости объекта, а также регистрационный взнос при получении постоянного свидетельства о праве собственности на недвижимость -- 3--8% стоимости объекта /
Практически нет -- почти 99% недвижимости налогом не облагается
