Выяснив мнение экспертов о том, какой должна быть ставка по ипотеке, «Газета.Ru» обратилась к участникам рынка с другим вопросом — сколько должно стоить жилье и почему.
Москва
«В Москве минимальная себестоимость непосредственно строительства может составлять 70–100 тыс. руб. за кв. м», — говорит член совета директоров компании «СтройИнвестТопаз» Максим Раевский.
По его словам, реальные цены на жилье в столице выше из-за «зарегулированности» отрасли и высоких требований покупателей. «Не все готовы жить в домах с такой себестоимостью метра — некоторые клиенты предпочитают комфорт и готовы платить за него», — считает эксперт.
Кроме этого, если цена опустится ниже, спрос будет существенно превышать предложение.
Сейчас в столице, по данным ОПИН, средняя стоимость жилья эконом- и комфорт-класса составляет около 164,5 тыс. руб за кв. м, в Новой Москве — около 100 тыс. руб. за кв. м.
Ранее «Газета.Ru» подробно описывала стоимость жилья в разных округах столицы.
Московская область
В Подмосковье один квадратный метр среднестатистического монолитного дома обходится застройщикам в среднем в 35–40 тыс. руб., рассказали в ОПИН. Сюда входят затраты на непосредственно возведение дома без учета расходов на землю и коммуникации. Если добавить маржу застройщика, стоимость метра увеличится в среднем до 40–45 тыс. руб., говорит руководитель аналитического центра компании Денис Бобков.
Таким образом, ниже этой цифры цена жилья в области опускаться не может, уверяют эксперты.
Однако за такие деньги реально купить жилье в Подмосковье можно только за 35 км от МКАД.
Средняя стоимость жилья эконом- и комфорт-класса в целом по Подмосковью составляет около 76 тыс. руб. за кв. м.
Регионы
«В столице сильна инвестиционная составляющая: цена аренды или покупки земли, стоимость проведения коммуникаций, строительства инфраструктуры. В регионах эти составляющие стоят меньше, поэтому и цена может быть ниже», — говорит директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян.
«Жилье в регионах может стоить 35 тыс. руб. за кв. м, если в рамках проекта не будет предусмотрено объектов социальной инфраструктуры — школ, детских садов, поликлиник, не будет инженерной инфраструктуры, обустроенной придомовой территории, подъездных дорог», — говорит генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков.
При этом, по словам эксперта, стоимость квадратного метра не может быть меньше указанной суммы «ни при каких условиях».
Жилье по госпрограммам
В интервью «Газете.Ru» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень говорил, что 30 тыс. руб. за квадратный метр — это «нормальная цена для квадратного метра жилья эконом-класса». Однако пока в России по такой цене купить квартиру можно лишь по госпрограмме «Жилье для российской семьи».
Реализация жилья по программе проходит по цене ниже рыночной — это либо минус 20%, либо не выше 30 тыс. руб. за квадратный метр. При этом сейчас обсуждается вопрос об увеличении этой минимальной цены до 35 тыс. за кв. м.
Однако такое жилье могут купить лишь некоторые категории граждан.
Это могут быть молодые учителя, врачи, очередники, но итоговый список категорий составляется на усмотрение регионов, участвующих в программе.
Девелопер может на одном участке строить как программное, так и непрограммное жилье, которое продается по рыночным ценам, однако должен обеспечить определенный объем социального жилья. Власти, в свою очередь, оказывают поддержку застройщикам через механизм АИЖК — государство готово компенсировать стоимость инженерной инфраструктуры по цене до 4 тыс. руб. на кв. м.
«В регионах можно укладываться в 35 тыс. за «квадрат», если это масштабные проекты с «инженеркой», выкупаемой потом государством. При этом маржинальность будет весьма скромной»,
— рассказали в СУ-155, крупнейшем застройщике жилья эконом-класса. Экономически оправданными для застройщика такие проекты могут быть за счет масштаба, говорят в компании.
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов считает, что по специальным льготным программам жилье можно продавать и дешевле, если будет повышена цена на выкупаемые сети и инфраструктуру, а также увеличена доля жилья под коммерческую реализацию.
