На рынке московской недвижимости уже несколько месяцев наблюдается снижение цен и уменьшение активности всех его участников, от строителей до конечных покупателей квартир. Очевидно, участники рынка выжидают и надеются на лучшее, хотя это «лучшее» может представляться им диаметрально противоположным.
Главный вопрос, который интересует и продавцов, и покупателей, – в какую сторону пойдет рынок, что будет с ценами на жилье в ближайшем будущем. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», как выяснилось, избегают однозначных прогнозов. Их мнения варьируются от «цены будут расти» до «дальнейшее снижение цен еще на 10%». При этом судьба столичного жилья, по мнению аналитиков, во многом будет зависеть от цены на нефть и экономической ситуации в стране в целом.
«На сегодняшний день сложно говорить об устойчивых трендах. Потому что как раз сейчас, по моей оценке, рынок находится на переломе», – как нельзя лучше объясняет разноголосицу мнений Алексей Зубец, руководитель центра стратегических исследований «Росгосстраха». При этом аналитик добавляет:
«Думаю, что, вероятнее всего, цены будут расти, так как рынок достиг своего дна
и устойчивый рост цен сохранится в ближайший год или годы».
«Столь ожидаемое оживление на рынке недвижимости Москвы может и не наступить этой осенью. Рынок стагнирует. Потребительский спрос, учитывая динамику изменения уровня доходов населения, безработицу и отсутствие работающих кредитных инструментов, не в состоянии активизировать рынок», – вступает в заочную дискуссию Алексей Буреломов, ведущий консультант «Аналитического консалтингового центра Миэль».
«Определенность с дальнейшими трендами на рынке наступит к октябрю, когда станет ясно, что случится с «токсичными» банковскими кредитами», – проявляет осторожность на фоне коллег Юрий Дерябин, руководитель департамента оценки «Бейкер Тилли Русаудит».
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», дальновидно предлагает сразу два варианта развития ситуации:
«Мы рассматриваем два сценария развития событий: нейтральный и пессимистичный.
Если цены на нефть и другие энергоносители не пойдут снова вниз, то ситуация будет стабильной до конца года. В этом случае на вторичном рынке цены на квартиры, скорее всего, не превысят в среднем $6 тыс. за квадратный метр в Москве и $2,5 за квадратный метр в Московской области. Самые дешевые квартиры при стабильной динамике рынка осенью будут стоить в среднем порядка $4,1 тысячи за квадратный метр, квартиры бизнес-класса и элитные – порядка $6,3 и $ 9,5 тыс. за квадратный метр соответственно.
Если цены на нефть опустятся ниже $60 за баррель, то в недвижимости это может вызвать дальнейшее снижение цен еще на 10% до конца года. Однако нейтральный вариант развития событий всё же представляется более вероятным», – подчеркивает в связи с этим Дмитрий Таганов.
«Всё будет зависеть от улучшения или ухудшения общемировой экономической конъюнктуры и цен на энергоносители», – соглашается с ним Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР), президент компании АН «Савва». При этом эксперт детализирует: «Если они останутся стабильными, то и дальнейшего снижения цен на жилье не произойдёт. Если цены на нефть снизятся ниже $40 за баррель и сохранят такую тенденцию более трёх месяцев, то можно ожидать дальнейшего снижения цен на жилье и, возможно, второй волны кризиса».
Вероятность возможных сценариев на рынке до конца 2009 года Константину Апрелеву видится следующим образом:
продолжение снижения цен (более чем на 2% в месяц) – вероятность 40%;
стабилизация цен (в пределах ±1–2%) – вероятность 50%;
начало роста цен (более чем на 2% в месяц) – вероятность 10%.
Независимый эксперт рынка недвижимости Геннадий Стерник, профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова, также поделился с «Газетой.Ru» своим прогнозом: «По моим предположениям, второй волны кризиса осенью не будет. Как и прогнозировалось год назад, на вторичном рынке будет длительный боковой тренд цен с высокой волатильностью (колебательная стабилизация)».
Вместе с тем эксперт добавляет: «По моему мнению, московскому первичному рынку еще предстоит одуматься и начать общее снижение цен, или к двум-трем разорившимся крупным девелоперам добавятся все остальные».
Вполне объяснимо, что на фоне неопределенности с будущим рынка эксперты так же неоднозначно рассматривают и позиции отдельных его участников.
«Осень станет более благоприятным периодом для продаж, чем лето, но цены будут стабилизироваться и немного снижаться. Количество объектов в предложении возрастёт, повысится их качественный уровень. Время, наиболее благоприятное для покупок квартир и сделок альтернативного характера (обмен с доплатой, расселение), стабильность цен располагает к росту доли таких сделок на рынке», – размышляет вице-президент РГР Константин Апрелев.
«Осень проявит благосклонность к покупателям. Собственники объектов на вторичном рынке уже смирились с временным снижением уровня цен», – дает свой прогноз Алексей Буреломов из «Миэль».
Алексей Зубец как бы подводит черту, предлагая всем участникам рынка порадоваться происходящему:
«Осень с ее относительно низкими ценами на жилье станет плодотворной порой как для продавцов, так и для покупателей недвижимости.
Покупатели смогут за счет накопленных сбережений приобрести недвижимость большей площади, чем до кризиса. Продавцов же должно радовать то, что прогнозы о коллапсе рынка жилья не оправдались».
Однако звучат и противоположные оценки.
«Вряд ли осень принесет ощутимое преимущество продавцам или покупателям недвижимости. Скорее всего, обе стороны будут находиться в проигрышном положении, – философски замечает Юрий Дерябин. – Так как покупатели, желая купить жилье, не обладают для этого деньгами. А продавцы, реализуя объекты, сталкиваются с ситуацией, когда предложение существенно превышает спрос. Единственное преимущество на рынке может получить покупатель, который обладает деньгами».
Примечательно, что, не придя к единому мнению о будущем рынка недвижимости, эксперты сошлись во мнениях относительно правил поведения на нем.
Россиянам, по мнению экспертов, не стоит обращать особого внимания на заявления властей о стоимости московского жилья экономкласса в 30–40 тыс. руб. за кв. метр.
«Есть некие озвученные цифры, которые не совсем соответствуют реалиям рынка. Поэтому их оглашение не более чем пиар-акция. Я думаю, что дешевле 60 тысяч рублей за квадратный метр жилье в Москве стоить не будет. Зато где-то в регионах цена в 30 тысяч рублей за квадратный метр возможна», – отмечает в связи с этим Юрий Дерябин.
«Я не верю, что стоимость жилья в Москве будет составлять 30–40 тысяч рублей за квадратный метр. Это абсолютно нереальный уровень. Поэтому ориентироваться на данные цены не стоит», – добавляет Алексей Зубец.
«В условиях, в которых сейчас работают девелоперы, опустить цены до 30 тысяч рублей за квадратный метр, невозможно. Во-первых, девелоперы работают на неподготовленных площадках – они за свой счет переносят старые коммуникации и прокладывают новые, за свой счет подключаются к энергосетям, отдают долю городу и т. д. Во-вторых, от четверти до трети инвестиционной себестоимости проекта приходится на оплату всевозможных согласований и разрешений. В результате получается, что при не самой высокой себестоимости непосредственно строительных работ застройщики не могут снижать цены, иначе им придется работать даже не «в ноль», а в убыток», – присоединяется к коллегам Дмитрий Таганов.
Геннадий Стерник видит в подобных заявлениях властей элемент политики или «терминологической путаницы».
«Инициативы правительства по повышению доступности жилья экономкласса направлены на будущие проекты массовой застройки, в том числе и малоэтажных форматов. На регулярный рынок недвижимости в крупных городах России эти проекты в случае их реализации повлияют не раньше 2011 года, а рынок недвижимости Москвы вообще слабо подвержен внешним воздействиям», – добавляет Алексей Буреломов.
Лишь Константин Апрелев в диссонанс коллегам заявил корреспонденту «Газеты.Ru»: «Я расцениваю такие заявления как указание для местных органов власти на использование административного ресурса для снижения издержек в строительстве и, прежде всего, снижения цен на земельные участки под застройку, тарифов на подключение к коммуникациям и сокращение сроков согласования таких проектов.
И сигнал потребителям: покупать то жильё, которое уже завершено и может быть оформлено в собственность, при этом если оно стоит меньше 30 тысяч рублей за метр».
Столь привлекательные в последнее время на Западе распродажи недвижимости разорившихся девелоперов и домовладельцев в России, по мнению аналитиков, особого внимания не заслуживают: простому покупателю все равно к ним не подобраться.
«По идее, распродажи недвижимости обанкротившихся собственников должны быть привлекательными. Однако в нашей стране они происходят кулуарно и не доступны для широкого круга покупателей», – пояснил «Газете.Ru» Юрий Дерябин.
«Распродажа недвижимости разоряющихся собственников не является наиболее привлекательным предложениям на рынке жилой недвижимости города Москвы. Это обуславливается тем, что в столице разоряются застройщики элитного жилья, стоимость которого значительно выше возможностей среднего класса. А компаний, возводящих жилье экономкласса, в столице фактически не осталось», – говорит Алексей Зубец.
Геннадий Стерник признает, что даже разоряющиеся застройщики не запрашивают объективных цен на реализуемые объекты.
А Алексей Буреломов подчеркивает, что вышеозначенные объекты «редко выходят на открытый рынок».
Вместе с тем определенной доступностью и привлекательностью обладают незавершенные объекты строительства. Однако риски, связанные с их приобретением, столь велики, что эксперты призывают к особой осторожности при покупке данных активов.
По мнению специалистов, наиболее привлекательные для покупателя предложения могут находиться сейчас на вторичном рынке московского жилья.
«Для большинства горожан наиболее привлекательные предложения могут быть на рынке вторичного жилья», – подчеркивает Алексей Зубец. Геннадий Стерник при этом обращает внимание на предложения по перепродаже прав требования от ранее заключивших договор долевого участия граждан и спекулятивных инвесторов.
Юрий Дерябин советует тем, кто собирается в ближайшее время покупать квартиру: «Целесообразно проводить личные встречи с продавцами, для чего необходимо выезжать на сами реализуемые объекты. То есть торговаться лучше не по телефону, а лицом к лицу. Таким образом можно выбить более значительную скидку». Кроме этого специалисты традиционно советуют покупателям «мониторить рынок» и «обращаться к профессионалам» при заключении сделок с недвижимостью.
Когда данная статья готовилась к публикации, информационные агентства распространили заявление президента Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга Евгения Ермолаева, который на пресс-конференции высказал предположение, что одним из импульсов к значительному изменению цен на московское жилье может стать выброс на рынок кредитными организациями своих залоговых активов.
По мнению Ермолаева, это может произойти в сентябре – октябре, так как именно в это время начинается период финансовой отчетности у кредитных организаций. В результате может произойти резкое снижение цен на жилье в Москве. По оценкам Ермолаева, «нижний порог стоимости одного квадратного метра жилья экономкласса в Москве составляет 60–70 тысяч рублей».
Фото: ИТАР-ТАСС
