Сейчас многие аналитики пророчат активное развитие рынка логистических комплексов. Несмотря на то, что этот сегмент коммерческой недвижимости в столице находится пока на стадии формирования, инвесторы и девелоперы считают его наиболее привлекательным.
Нехватка высококлассных логистических комплексов остается одной из главных характеристик рынка складской недвижимости страны. Это закономерно, так как обеспеченность складскими площадями у нас намного меньше, чем в европейских странах. Потребность города в складах высока, а необходимость для больших городов подобных помещений – неоспорима. Выгодное территориальное расположение Украины позволяет нашей стране развить это направление и укрепить свои позиции на рынке. Кроме того, их дефицит затрудняет стремительное развитие торговых сетей, а также выход на рынок крупных украинских и иностранных логистических операторов и международных производственных компаний.
Спрос на логистические объекты в настоящее время существенно превышает предложение, и будет повышаться дальше. Уровень наполняемости существующих складов близок к 100%, а в некоторых – даже превышает допустимые нормы. Сегодня в Киеве доля свободных площадей складских помещений класса В – около 2 %, а в классе А предложений нет вообще. В некоторых случаях, складские помещения арендованы еще до фактического окончания их строительства.
Доля вакантных площадей высококлассных логистических комплексов близится к нулю. В то же время доля свободных помещений класса «В» не превышает 5%, а классов «С» и «D» составляет не более 10-15%.
В ближайшее время будут введены в эксплуатацию более 150 тыс. м.кв., в 30 км зоне вокруг Киева, но, по прогнозам экспертов, и это не существенно повлияет на положение.
Еще одна проблема рынка логистической недвижимости – это низкое качество предоставляемых услуг. Запросы арендаторов обычно сводятся к определенному перечню требований. Прежде всего, это хорошая транспортная доступность. Площадка должна быть огорожена, под надежной охраной, а на территории комплекса создана парковка и предусмотрена зона отстоя транспорта. Высота потолков в боксах – от 8 метров; число доков – не менее одного на тысячу квадратных метров складских площадей. Как правило, арендаторам, особенно крупным, необходимо наличие офисных помещений при складе.
Все складские помещения на сегодняшний день в Украине можно разделить на два сегмента:
Современные профессиональные склады, соответствующие ряду жестких технических характеристик;
Полупрофессиональные – созданные по результатам реконструкции цехов и ангаров старых предприятий и уступающие по техническим характеристикам проф. складам. Конечно, говоря о логистической недвижимости, мы должны упоминуть и о том, что в этом, казалось бы прибыльном деле (а средняя окупаемость, составляет - 8 лет при рентабельности около 13 %) есть ряд недочетов, которые делают складской бизнес очень трудным, если не сказать, нерешаемым.
Среди причин сложности вхождения на рынок отметим следующие:
Срок возврата затраченных денег в логистике значительно дольше, чем при строительстве офисных или торговых центров;
Нехватка профессионалов в этой области;
Неопределенность тенденций спроса на подобные комплексы;
Проблема выдачи разрешительной и согласовательной документации, сложности с землеотводом.
Но не все так плохо. По прогнозам экспертов, в ближайшие год-два ситуация обещает складываться только в пользу логистических помещений. Так, приход на украинский рынок иностранных инвесторов, обещает нам «насыщение» складскими помещениями и повышение сервиса предоставляемых услуг. Так что, за чистоту складов без разладов!
