Разразившийся экономический кризис внес свои коррективы в развитие рынка складской недвижимости. Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate поделился с нами информацией о состоянии рынка на сегодняшний день и прогнозом на 2009 год.
Кризис, безусловно, повлиял на характер развития сегмента складской недвижимости, где сегодня также обозначились определенные негативные тренды. В частности, конец 2008 и начало 2009 годов характеризовались снижением темпов строительства складских помещений из-за недофинансирования, трудностями получения разрешения на строительство и ужесточением правил зонирования со стороны государства.
К вводу в 2008 году в Московском регионе было запланировано около 1,5 млн.кв.м, но в итоге ввести удалось только одну треть площадей. В итоге общий объем предложения качественных складских помещений на конец 2008 года составил 3,8 млн. кв.м. Доля пустых складских помещений и до кризиса составляла не более 1%, а учитывая сокращение ввода новых площадей, можно говорить о дефиците предложения, в том числе дефиците специализированных складов.
Среди других тенденций на рынке складской недвижимости можно отметить появление практики сдачи площадей в субаренду, что сегодня характерно и для других сегментов коммерческой недвижимости. Это вынужденная мера арендаторов, которые переоценили свои возможности и арендовали площадей больше, чем реально могут обработать на текущей стадии развития рынка. В субаренду сдают площади, в основном, крупные арендаторы - логистические операторы. Срок сдачи помещений в субаренду составляет от 1 до 3 лет.
Коррекция арендных ставок также затронула данный сегмент коммерческой недвижимости, хотя и не слишком сильно. Дело в том, что в складском секторе не было бурного роста ставок аренды, как это наблюдалось в других сегментах. Данный рынок с этой точки зрения не был перегретым.
Рост цен на склады происходил ежегодно на очень небольшой процент, который был даже меньше инфляции. Поэтому в этом сегменте нет оснований для серьезного снижения цены или же арендных ставок. Арендные ставки снизились в среднем на 20%, что гораздо меньше, чем в других секторах коммерческой недвижимости. Таким образом, ставки сегодня составляют: на складские помещения класса А - $120, класса В - $110.
Можно спрогнозировать, что в 2009 году будут введены проекты, под которые было получено ранее финансирование и которые уже находятся в стадии активного строительства. По нашим оценкам, в текущем году будет введено порядка 600 тыс. кв.м. Среди ключевых проектов, планируемых к вводу в 2009 году, стоит отметить: возведение третьей фазы логистического парка "Крекшино" площадью 57,5 тыс. кв. м.; четвертой фазы индустриального парка "Истра" площадью 26 тыс. кв. м. Компания Giffels планирует построить индустриальный парк "Южные ворота" площадью 71,3 тыс. кв. м на Каширском шоссе в 30 км от МКАД.
EG Logistics и Raven Russia возводят логистический комплекс площадью 53 тыс. кв. м на 20-м км Дмитровского шоссе. Компания "Трилоджи Девелопмент" предполагает построить "Трилоджи парк "Томилино" площадью 120 тыс. кв. м на 8-м км Новорязанского шоссе. "Эспро Девелопмент" реализует первую фазу индустриального парка "Восточный" площадью 55 тыс. кв. м на Горьковском шоссе в 44 км от МКАД. А компания Accent строит Агротерминал на 20-м км Варшавского шоссе.
Фото: www.domostroymedia.ru
